tel. 
1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów, na których zbudowane są domy jednorodzinne lub budynki mieszkalne (także z lokalami użytkowymi), zostało przekształcone w prawo własności tych gruntów. Podstawową korzyścią jest uwłaszczenie dotychczasowych użytkowników wieczystych – stali się oni pełnoprawnymi właścicielami gruntu. Drugą korzyścią oferowaną przez przepisy przekształceniowe jest możliwość bardzo taniego zlikwidowania problemu corocznych opłat za użytkowanie wieczyste. Opłaty te pozostają także po 1 stycznia 2019 r. pod tytułem opłaty z tytułu przekształcenia gruntu w prawo własności.
Płać 20 lat albo jednorazowo z rabatem
Przepisy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów nie zlikwidowały finansowej bolączki użytkowników wieczystych, jaką są coroczne opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Użytkownicy wieczyści płacą je na rzecz właściciela gruntu. Opłaty mogą być podwyższane w związku ze wzrostem wartości nieruchomości. Niekiedy podwyżki wynoszą nawet kilkadziesiąt procent, co stanowi dla użytkowników wieczystych nie lada problem z wyasygnowaniem środków na opłatę w nowej wysokości.
Przekształcenie w prawo własności gruntów będących w użytkowaniu wieczystym niewiele tutaj zmienia – opłata pozostaje, właściciel nieruchomości (były użytkownik wieczysty) musi ją zapłacić byłemu właścicielowi gruntu, czyli Skarbowi Państwa albo jednostce samorządu terytorialnego. Ustawa wprowadza jednak 20-letni okres uiszczania tej opłaty, co jest pewnym polepszeniem dotychczasowej sytuacji użytkowników wieczystych, którzy przed 2019 rokiem mieli jeszcze perspektywę 70-80 lat trwania użytkowania wieczystego i takiego samego okresu ponoszenia corocznych opłat. Czyli w wyniku przekształcenia użytkownik staje się właścicielem, ale nadal musi płacić – tak, jakby nadal było to użytkowanie wieczyste. Wysokość opłaty pozostaje na dotychczasowym poziomie (z dnia przekształcenia), jednak może zostać później zmieniona – czyli podwyższona – nie częściej niż raz na 3 lata. Czytaj więcej na ten temat w tym artykule.
Opłata przekształceniowa powinna być wnoszona corocznie przez okres 20 lat. Ale może zostać wniesiona także jednorazowo z góry za cały okres. Decyzja w tym względzie należy do właściciela domu jednorodzinnego albo lokalu mieszkalnego. W tym drugim przypadku jest to szczególnie cenne rozwiązanie – sąsiedzi w budynku wielorodzinnym na tym samym gruncie mogą postępować w dowolny sposób, każdy wedle swojego uznania: jeden może płacić co roku przez dwie dekady, inny może zapłacić wszystko z góry i… zaoszczędzić.
Jak można zaoszczędzić?
Receptą na oszczędność jest zapłata z góry za cały okres 20 lat pozostały do końca płacenia opłaty przekształceniowej. Wbrew temu, co mogłoby się wydawać, często będzie to wydatek będący w zasięgu przeciętnego człowieka. Niekiedy wyzwolenie się z obowiązku płacenia opłaty przekształceniowej będzie wręcz śmiesznie tanie.
Jeśli opłata za przekształcenie użytkowania wieczystego zostanie uiszczona w całości za cały pozostały okres jej uiszczania (jednorazowo), można liczyć na rabat. Wynosi on 60%, jeśli opłata zostanie uiszczona w tym samym roku, w którym doszło do przekształcenia, 50% – za zapłatę w drugim roku, 40% – za zapłatę w trzecim roku, 30% – za zapłatę w czwartym roku, 20% – za zapłatę w piątym roku i 10% – za zapłatę w szóstym roku po przekształceniu gruntu. Bonifikata jest udzielana w tym wymiarze w odniesieniu do gruntów będących wcześniej własnością Skarbu Państwa. W przypadku gruntów samorządowych wysokość ewentualnych bonifikat określają same jednostki samorządu terytorialnego. Jednak niektóre miasta oferują naprawdę solidne bonifikaty, dzięki którym koszt opłaty jednorazowej zostaje zredukowany niemal do zera. W Warszawie bonifikata wynosi 98%, w Gdańsku – 95%, a we Wrocławiu – 90%.
Policzmy to na przykładzie
Oszczędności zawsze najlepiej widać na reprezentatywnym przykładzie.
Najpierw przyjmijmy jakieś założenia. Wyobraźmy sobie budynek wielorodzinny położony w mieście. Przeciętna opłata z tytułu użytkowania wieczystego (obecnie: opłata przekształceniowa) waha się w przedziale ok. 300-800 zł rocznie w przeliczeniu na średniej wielości lokal. Dla naszego przykładu ustalmy, że roczna opłata wynosi 700 zł.
Mamy perspektywę 20 lat wnoszenia opłaty. Przyjmijmy zatem, że przez ten okres właściciel nie sprzeda ani w inny sposób nie pozbędzie się tej nieruchomości. Opłata może zostać podwyższana co 3 lata. Przygotujmy się na to, że tak będzie, a za każdym razem (co 3 lata) wysokość opłaty będzie zwiększana o 15% względem dotychczasowej jej wysokości.
Liczymy:
Lata 1, 2, 3: 3×700 zł = 2100 zł
Lata 4, 5, 6: 3×805 zł = 2415 zł
Lata 7, 8, 9: 3×925,75 zł = 2777,25 zł
Lata 10, 11, 12: 3×1064,61 zł = 3193,83 zł
Lata 13, 14, 15: 3×1224,3 zł = 3672,9 zł
Lata 16, 17, 18: 3×1407,94 zł = 4223,82 zł
Lata 19, 20: 2×1407,94 zł = 2815,88 zł
Łącznie przez okres 20 lat właściciel zapłaci tytułem opłaty przekształceniowej kwotę 21 198,68 zł.
A teraz policzmy koszt opłaty jednorazowej z bonifikatą.
Pierwsza kwestia: przy opłacie jednorazowej ewentualne podwyżki nie są uwzględniane przy obliczaniu jej wysokości. Zakładamy zatem, że przez 20 kolejnych lat będziemy płacić dzisiejszą, dotychczasową opłatę. Zatem przy jej rocznej wysokości skalkulowanej jako 700 zł podstawą wyliczenia jest 20×700 zł = 14 000 zł. To już wygląda nieźle, bowiem to o 1/3 mniej niż suma opłat wnoszonych na przestrzeni 20 lat z potencjalną waloryzacją (wg powyższej kalkulacji). Ale to nie wszystko, bo od tego liczymy możliwą bonifikatę.
Na gruncie będącym dotychczas własnością m. st. Warszawy bonifikata wynosi 98%, zatem opłata jednorazowa wynosić będzie 280 zł.
W Gdańsku bonifikata wynosi 95%, zatem opłata jednorazowa wynosić będzie 700 zł.
Radni Wrocławia uchwalili bonifikatę w wysokości 90%, zatem opłata jednorazowa wynosić będzie 1 400 zł.
Z kolei na gruncie będącym dotychczas własnością Skarbu Państwa bonifikata wynosi 60%, zatem opłata jednorazowa wynosić będzie 5 600 zł.
Płacisz 21 tysięcy w ratach albo kilkaset złotych od razu
Jak wynika z powyższego przykładu zapłacenie opłaty przekształceniowej jednorazowo może być bardzo opłacalne. Wniesienie jednorazowej opłaty może być kilka albo nawet kilkanaście razy tańsze niż płacenie opłaty co roku przez 20 lat. Właściciel pozbędzie się w ten sposób problemu, a także ryzyka ewentualnej waloryzacji opłaty przekształceniowej. Na przestrzeni 20 lat nie można wykluczyć jej podniesienia o 100%. Warto wziąć pod uwagę również i to, że przy ewentualnej odsprzedaży takiej nieruchomości brak konieczności uiszczania opłaty przekształceniowej może podnieść jej atrakcyjność dla kupującego.
