tel. 
Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nałożył na dewelopera 3DOM Spółka akcyjna z siedzibą w Poznaniu, który m.in. realizował przedsięwzięcie deweloperskie „Strzeszyn Park”, łączną karę w wysokości prawie 160 000 zł. Powodem ukarania dewelopera było narzucanie nabywcom w treści umów deweloperskich bardzo niekorzystnych dla nich rozwiązań, które dotychczas wielokrotnie uznawane były za niedozwolone postanowienia umowne. Dotyczyły one m.in. nierozliczania różnic pomiędzy powierzchnią projektową i użytkową oraz ograniczenia wysokości kar umownych, których zapłaty domagać się mógł nabywca.
Około 3 lata temu kilku moich klientów prosiło mnie o sprawdzenie umów deweloperskich proponowanych im do podpisania przez 3DOM S.A. dla przedsięwzięcia „Strzeszyn Park”. W przygotowanych analizach zwracałem uwagę, że deweloper stosuje rozwiązania narażające klientów na konkretne straty w razie wystąpienia różnic w powierzchni lokalu czy opóźnienia w realizacji inwestycji. Bez wątpienia można je było uznać za niekorzystne dla nabywców i nieuczciwe. Podobne rozwiązania wielokrotnie uznawane były przez sądy za tzw. niedozwolone postanowienia umowne. Teraz potwierdził to UOKiK wydając w stosunku do dewelopera 3DOM S.A. decyzję nr RPZ 5/2019.
Zakwestionowane przez UOKiK postanowienia dotyczyły czterech rozwiązań przyjętych przez dewelopera w przygotowanym przez niego wzorcu umowy deweloperskiej. Dla firm działających w branży budowlanej i deweloperskiej kluczowe jest korzystanie z profesjonalnej obsługi prawnej, która pomoże uniknąć podobnych problemów. Obsługa prawna firm budowlanych nie tylko chroni interesy przedsiębiorcy, ale także zapewnia zgodność umów z obowiązującym prawem i dobrymi praktykami rynkowymi
Brak rozliczenia różnic w powierzchni
Pierwsze z nich to – można by rzec – klasyka niedozwolonych postanowień umownych stosowanych przez deweloperów. Chociaż niezliczoną liczbę razy sądy wskazywały na abuzywność takiego rozwiązania, to nadal zdarzają się deweloperzy, którzy je stosują. Chodzi o postanowienie, które nie przewidywało korekty (obniżenia) ceny w przypadku, gdy powierzchnia użytkowa, a więc ustalona po obmiarach powykonawczych, będzie się różniła od tej projektowej, zapisanej w treści umowy deweloperskiej. Może to rodzić niekorzystne dla nabywcy konsekwencje, gdy dom lub mieszkanie będzie mniejsze niż powinno być – wtedy nabywca płaci w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej więcej, niż umówił się z deweloperem. Postanowienie stosowane przez 3DOM S.A. sformułowane było następująco:
„(…) wynikająca z obmiaru powykonawczego zmiana powierzchni użytkowej Lokalu (w stosunku do podanej w § 2 pkt 6 niniejszego aktu) w granicach do plus-minus 2% nie wpływa na stan rozliczeń między stronami (…)”
Przeczytaj więcej na ten temat:
https://www.umowadeweloperska.pl/mniejsze-mieszkanie-deweloper-powinien-zwrocic-czesc-ceny/
Ograniczenie wysokości kar umownych należnych nabywcy
Drugie z zakwestionowanych przez UOKiK postanowień dotyczyło kary umownej, którą deweloper miałby zapłacić nabywcy w razie wystąpienia opóźnienia w odbiorze lub zawarciu umowy przenoszącej własność przedmiotu umowy deweloperskiej. Chociaż deweloper przewidział karę umowną w tych przypadkach (choć bardzo niską, bo 0,05% ceny za dzień opóźnienia przy standardzie rynkowym na poziomie odsetek ustawowych za opóźnienie, czyli 0,19%), to jednocześnie zastrzegł, że maksymalna wysokość tak naliczonej kary umownej nie może przekraczać 5% ceny brutto. W praktyce oznaczało to, że swój maksymalny poziom kara umowna osiągnie po 100 dniach opóźnienia. Nawet, jeśli deweloper spóźni się pół roku (ok. 180 dni) w stosunku do terminów umownych, nabywca otrzymałby rekompensatę jedynie za 100 dni opóźnienia. Postanowienie we wzorcu umownych stosowanym przez 3DOM S.A. brzmiało w sposób następujący:
„Strony zastrzegają, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań niepieniężnych wynikających z niniejszej umowy nastąpi poprzez zapłatę kar umownych na zasadach poniższych:
1) za zwłokę Dewelopera w dotrzymaniu terminu zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności Lokalu oraz przeniesienia na Nabywcę prawa własności tego Lokalu lub zwłokę w dotrzymaniu terminu wydania Lokalu w posiadanie Nabywcy, która powstanie z przyczyn zależnych od Dewelopera, Deweloper zapłaci Nabywcy karę umowną w wysokości 0,05% ceny brutto, o której mowa w § 4 ust. 1 niniejszego aktu- za każdy dzień zwłoki,
3) łączna wysokość kar umownych nie może przekroczyć 5% ceny brutto, o której mowa w § 4 ust. 1 niniejszego aktu”
Z moich obserwacji wynika, że tego typu rozwiązanie – zastrzeganie kar umownych przy jednoczesnym odcięciu ich wysokości na poziomie 1-5% ceny – stosuje obecnie bardzo wielu deweloperów. Podobnej argumentacji używał deweloper 3DOM w trakcie postępowania prowadzonego przez UOKiK – „robimy tak, bo wszyscy tak robią”. To jednak nie wpłynęło na ocenę abuzywności stosowania takiej klauzuli umownej, bowiem na str. 18 decyzji nr RPZ 5/2019 czytamy:
Charakter prowadzonej w niniejszej sprawie kontroli powoduje poza tym, że na ocenę ww. postanowienia nie wpływa stosowanie postanowień ograniczających wysokość kar umownych we wzorcach umów przez innych deweloperów. Jak już podkreślono, w przypadku kontroli abstrakcyjnej ocenie podlega treść postanowień wzorca przedsiębiorcy. Ocenie nie podlega więc powszechność danego postanowienia w analogicznych wzorcach umowy innych przedsiębiorców. Okoliczność, że inni przedsiębiorcy stosują podobne klauzule nie może stanowić dowodu na to, że ich stosowanie jest zgodne z dobrymi obyczajami i nie narusza rażąco interesów konsumenta (por. np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 4 października 2011 r. sygn. akt VI ACa 281/11).
O znaczeniu kar umownych dla nabywców w razie opóźnienia w realizacji inwestycji i tym, iż przepisy ustawy deweloperskiej wymagają ich określenia w treści umowy, poczytaj w tym artykule: https://www.umowadeweloperska.pl/po-czym-poznac-uczciwego-dewelopera/
Zbyt szerokie pełnomocnictwo udzielane deweloperowi przez nabywców
W dotychczasowym orzecznictwie zarówno sądy, jak i UOKiK krytycznie wypowiadały się o praktyce „wklejania” do wzorców umownych umów deweloperskich i przedwstępnych sprzedaży bardzo szerokich i rozbudowanych pełnomocnictw udzielanych deweloperowi lub innym wskazanym przez niego osobom, których nabywca najczęściej nie znał. Umocowania te z reguły dotyczą czynności finalizujących realizację przedsięwzięcia deweloperskiego lub ułatwiających zespolenie ze sobą infrastruktury kilku przedsięwzięć realizowanych w różnym czasie. W treści pełnomocnictw nabywcy – jako już współwłaściciele nieruchomości wspólnej – umocowują pełnomocnika do m.in. ustanawiania służebności na nieruchomości wspólnej, oddawania jej części do wyłącznego korzystania, zmiany przeznaczenia lokali czy głosowania w określony sposób nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej.
Przychylić się można do argumentu, że takie rozwiązania mogą być wygodne dla nabywców lokali, gdyż w ten sposób deweloper ułatwia im podjęcie decyzji, które – w dużej mierze – i tak zapewne zostały przez nabywców podjęte. Z drugiej strony niezaprzeczalnym faktem jest również i to, że wzorce wielu umów deweloperskich zakreślają treść takich pełnomocnictw bardzo szeroko. W konsekwencji tak naprawdę pełnomocnik może zrobić w ich ramach niemal wszystko, również podjąć czynność ewidentnie nie leżące w interesie większości czy pojedynczych właścicieli mieszkań, a kierując się własnymi korzyściami dla dewelopera.
UOKiK zwrócił uwagę na następujące postanowienie stosowane przez 3DOM S.A.:
„Nabywca oświadcza ponadto, że udziela niniejszym Deweloperowi pełnomocnictwa do:
1) dokonywania w imieniu Nabywcy wszelkiego rodzaju czynności prawnych i faktycznych, a także składania oświadczeń woli i wiedzy w imieniu Nabywcy przed wszelkimi osobami fizycznymi oraz prawnymi (a także jednostkami organizacyjnymi nie posiadającymi osobowości prawnej), organami administracji rządowej i samorządowej, urzędami, sądami i instytucjami, z prawem do składania w imieniu mocodawcy pism, podań, wniosków i oświadczeń i z prawem do uzyskiwania wszelkich dokumentów (w szczególności odpisów, wypisów, pozwoleń, decyzji i zaświadczeń) w zakresie (…) zawierania umów o podziale nieruchomości wspólnej do używania
2) oddawania podczas głosowania nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej głosu w imieniu Nabywcy w zakresie dotyczącym łączenia lokali, podziału lokali, zmiany przeznaczenia lokali, zmiany pomieszczeń przynależnych do lokali (przy czym zmiany te nie mogą dotyczyć Lokalu, który jest przedmiotem niniejszej umowy) oraz w zakresie podziału nieruchomości wspólnej do używania” (§ 10 pkt 1d i pkt 2)
Jak powyżej wiać, deweloper mógł na podstawie tego pełnomocnictwa dokonać dowolnego podziału nieruchomości wspólnej do używania. Prywatny ogródek dla właściciela lokalu na parterze zamiast placu zabaw dla dzieci, który był obiecany nabywcom? Przecież jest na to zgoda.
Kupiłeś mieszkanie w tej inwestycji, bo liczyłeś na ciszę i tylko 2 lokale na piętrze? Będziesz miał aż 4 sąsiadów, bo zaakceptowałeś dowolny podział lokali przez dewelopera.
Chciałeś mieszkać w kameralnej inwestycji o charakterze wyłącznie mieszkaniowym? A co powiesz na kłopoty z parkowaniem i zwiększony ruch w okolicy, bo na parterze powstanie biuro rachunkowe i gabinet stomatologiczny? Deweloper wymusił przecież na Tobie zgodę na zmianę przeznaczenia lokali (z mieszkalnych na niemieszkalne, czyli użytkowe, handlowe, usługowe).
Wzorzec umowny po indywidualnym uzgodnieniu z konsumentem
Ostatnie z postanowień wzorca umowy deweloperskiej 3DOM S.A. uznane za niedozwolone również nie stanowi zaskoczenia – biorąc pod uwagę dotychczasowe orzecznictwo i praktykę UOKiK. Chodzi o zawarcie we wzorcu oświadczenia nabywcy, iż wszystkie postanowienia umowy zostały z nim uzgodnione indywidualnie, są ponadto zrozumiałe i jednoznaczne. Rolą tego postanowienia miało być uchylenie ryzyka oceny postanowień wzorca umowy przez pryzmat występowania w nim tzw. niedozwolonych postanowień umownych. W myśl bowiem art. 3851 § 1 Kodeksu cywilnego, za niedozwolone postanowienia umowne mogą zostać uznane takie, które nie były przedmiotem indywidualnych negocjacji z konsumentem.
Orzecznictwo krytycznie jednak ocenia taką praktykę. Nie można bowiem już we wzorcu umownym, który jest identyczny dla większej grupy klientów, przesądzać, iż został on wynegocjowany w całości przez nabywcę, a ponadto jest dla niego zrozumiały. Co więcej, indywidualne uzgodnienie czy wynegocjowanie postanowień musi oznaczać pewien proces kształtowania treści umowy, w którym uczestniczą przedsiębiorca i konsument. Samo przekazanie wzorca umownego nabywcy, a następnie jego podpisanie przez strony – bez uwag czy z uwagami ze strony nabywcy, co jest bez znaczenia – nie stanowi procesu indywidualnego uzgadniania treści umowy. Tym bardziej, że oznaczałoby to, iż w przypadku dziesiątek czy setek klientów dewelopera proces „indywidualnego” negocjowania umowy kończyłby się tak samo – podpisaniem umowy deweloperskiej o niemal identycznej treści. A to chyba mało prawdopodobne…
UOKiK odniósł się również w decyzji do argumentu, iż nabywca po otrzymaniu wzorca umowy deweloperskiej mógł zgłosić do niego swoje uwagi. Większość klientów zapewne tego nie czyniła, więc – zdaniem dewelopera – akceptacja bez uwag propozycji treści umowy przedstawionej przez dewelopera oznaczała „indywidualne uzgodnienie”. Taki tok rozumowania zanegował UOKiK przywołując fragment wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 20 maja 2015 r. sygn. akt VI ACa 995/14: „postanowieniem indywidualnie uzgodnionym w myśl art. 3851 § 1 KC nie jest postanowienie, którego treść konsument mógł negocjować, lecz takie postanowienie, które rzeczywiście powstało na skutek indywidualnego uzgodnienia”.
Przypomnieć należy również, iż w myśl treści art. 3851 § 4 KC, ciężar udowodnienia, iż postanowienie zaczerpnięte z wzorca umowy zostało indywidualnie uzgodnione, spoczywa zasadniczo na przedsiębiorcy, który będzie starał się odeprzeć zarzut, iż stanowi ono niedozwolone postanowienie umowne.
