tel. 
Podpisanie umowy deweloperskiej nie kończy transakcji kupna mieszkania od dewelopera. Przeniesienie własności następuje dopiero w momencie zawarcia tzw. umowy przyrzeczonej (umowy ostatecznej). W jakich okolicznościach dochodzi do podpisania umowy przenoszącej własność? Z jakimi opłatami musi liczyć się nabywca nieruchomości?
Co to jest umowa przyrzeczona?
Umowa przyrzeczona to umowa, w rezultacie której dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości ze sprzedającego na kupującego. Gdy umowę przyrzeczoną podpisuje deweloper z kupującym, to dzięki tej umowie następuje również:
- ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego – dla mieszkania zostaje założona księga wieczysta,
przypisanie do mieszkania udziału w gruncie, na jakim został on wzniesiony, oraz częściach wspólnych budynku – w ten sposób właściciel mieszkania staje się ich współwłaścicielem i może o nich współdecydować.
Umowa przyrzeczona jest zawsze poprzedzona odbiorem nieruchomości – mieszkania lub domu jednorodzinnego. Gdyby nabywca stwierdził usterki, ma prawo żądać od dewelopera ich usunięcia.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
Umowa sprzedaży nieruchomości może być poprzedzona umową przedwstępną. Wówczas w tym drugim dokumencie należy szukać informacji o terminie, w jakim ostateczna umowa (tzw. umowa przyrzeczona) zostanie podpisana. Może się też zdarzyć, że taki termin nie zostanie sprecyzowany. Dlatego osoby zainteresowane transakcją zakupu nieruchomości mogą się spotkać z następującymi sytuacjami – jeśli w umowie przedwstępnej:
- został wskazany dokładny termin zawarcia umowy przyrzeczonej – wówczas jest on wiążący dla stron,
- nie został wskazany termin zawarcia umowy przyrzeczonej – umowa jest ważna, a strony mają rok (licząc od daty zawarcia umowy przedwstępnej) na wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.
Może się zdarzyć również tak, że każda ze stron wskaże własny termin podpisania umowy przyrzeczenia. Który z tych terminów wówczas obowiązuje? Strony wiąże termin tej strony, która jako pierwsza złożyła oświadczenie.
Umowa deweloperska a umowa przyrzeczona
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska) wyróżnia umowę deweloperską i umowę przyrzeczoną. Ta pierwsza zawierana jest w trakcie budowy albo nawet jeszcze przed jej rozpoczęciem. W treści umowy deweloperskiej konieczne jest zawarcie szeregu informacji, w tym o terminie, w którym deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. Podpisując umowę deweloperską, klient może liczyć, że w przyszłości sfinalizuje kupno określonego mieszkania lub domu jednorodzinnego za podaną w tej umowie cenę.
Zawarcie umowy przyrzeczonej poprzedza podpisanie wspomnianej umowy deweloperskiej. Umowa przenosząca własność nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Pamiętaj, że każdą umowę z deweloperem należy dokładnie sprawdzić. Przed jej podpisaniem warto skorzystać z pomocy doświadczonego prawnika, który przeprowadzi dokładną analizę umowy deweloperskiej.
Warto pamiętać, że umowa deweloperska to nie to samo co umowa przedwstępna. Dla klienta to właśnie umowa deweloperska jest bezpieczniejsza – ustawa nakłada na deweloperów wiele obowiązków, w tym m.in. przygotowanie prospektu informacyjnego (wzór takiego można znaleźć w załączniku do ustawy deweloperskiej). Z umową przedwstępną często mają do czynienia klienci, którzy zamierzają kupić mieszkanie albo dom, które jest już gotowe – albo zostało niedawno wybudowane przez dewelopera, albo jest nieruchomością z tzw. rynku wtórnego, a więc wybudowaną jakiś czas temu.
Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej
Z tytułu zawartej umowy przedwstępnej stronom przysługują konkretne roszczenia. W zależności od formy umowy oraz zapisów, które się w niej znalazły, każda ze stron może dochodzić np. zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, zwrotu wpłaconego zadatku czy zapłaty kary umownej. Często spotykanym roszczeniem jest zwrot kosztów, jakie poniosła druga strona w związku z zawarciem umowy przedwstępnej. Koszty te to np. wynagrodzenie prawnika (który przygotował projekt umowy przedwstępnej) czy notariusza (który sporządził akt notarialny).
Wszystkie roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta.
Umowa przyrzeczona – koszty
Ponieważ umowa przenosząca własność musi mieć formę aktu notarialnego, to jej zawarcie wiąże się z kosztami. Kto – deweloper czy kupujący – ponosi koszty jej zawarcia? Tę kwestię ustalić powinny ze sobą zainteresowane strony – przepisy nie regulują tej kwestii w przypadku umowy przenoszącej własność. Zwyczajowo jednak to kupujący ponosi w całości koszty zawarcia umowy.
To, ile będzie kosztował akt notarialny, w dużej mierze zależy od wybranej przez strony kancelarii notarialnej. Koszty mogą być jednak spore – na opłatę składają się m.in. taksa notarialna, koszty dokonania wpisu w księdze wieczystej oraz podatek VAT.
