tel. 
„Stan deweloperski” mieszkania czy domu to termin, który można znaleźć w materiałach udostępnianych przez każdego dewelopera. Czy wiesz jednak, co kryje się pod tym pojęciem? Okazuje się, że deweloperzy i klienci rozumieją je w różny sposób, co może prowadzić do nieporozumień. Dowiedz się, co możesz zrobić, aby ich uniknąć.
Stan deweloperski – co to dokładnie oznacza?
Co to jest stan deweloperski? Na tak postawione pytanie wielu nabywców mieszkania odpowie, że chodzi na ogół o podstawowe wykończenie mieszkania albo domu, które nie pozwala na natychmiastowe zamieszkanie, natomiast wymaga dodatkowych prac wykończeniowych, które przeprowadzone zostaną na koszt nabywcy. Co zatem wchodzi w skład stanu deweloperskiego? Czy będą położone wszystkie instalacje? Czy będą gniazdka elektryczne w ścianach? Czy na podłodze w łazience i na tarasie będą kafelki? Czy będą drzwi wejściowe? Czy kanały wentylacyjne będą zakończone kratką albo wentylatorem? To trafne pytania, na które nie ma jednoznacznej odpowiedzi.
Stan deweloperski to termin, który nie został sprecyzowany w żadnym akcie prawnym. W rezultacie deweloper i klient często mają inne wyobrażenie o zakresie prac, jakie zostaną wykonane w ramach stanu deweloperskiego. Co więcej, pod tym względem propozycje deweloperów także się różnią. Niektóre firmy proponują tzw. podwyższony stan deweloperski, aby uatrakcyjnić swoją ofertę, z kolei inni zawężają zakres prac do niezbędnego minimum, gdyż próbują przyciągnąć do siebie klientów atrakcyjną ceną. To powoduje, że klienci często czują się zagubieni i mają błędne wyobrażenie tego, w jakim stanie będzie mieszkanie odbierane od dewelopera.
Stan deweloperski w świetle umowy deweloperskiej
Jak uniknąć konfliktu (który może wystąpić z uwagi na brak definicji stanu deweloperskiego) z deweloperem? Najprostszym i najskuteczniejszym sposobem jest zadbanie o to, aby w treści umowy zawieranej z deweloperem znalazł się dokładny opis stanu wykończenia mieszkania albo domu. W umowie deweloperskiej może znaleźć się orientacyjne sformułowanie „stan deweloperski”, ale wówczas koniecznie należy precyzyjnie określić, co przez nie rozumiemy. Inaczej nabywcy będzie się wydawało, że np. będzie miał wyrównane ściany, gdy tymczasem deweloper tego nie zrobi, bo ma być „stan deweloperski”.
Dzięki sprecyzowaniu, jakie prace zostaną wykonane w ramach stanu deweloperskiego, nabywca mieszkania czy domu będzie wiedział, czego może oczekiwać. To z kolei pozwoli mu zaplanować dalsze prace. Gdyby deweloper nie wywiązał się z umowy deweloperskiej i standard deweloperski domu czy mieszkania odbiegał od ustaleń, to zapisy znajdujące się w umowie lub w załącznikach do niej dają nabywcy możliwość skutecznego dochodzenia swoich praw na drodze sądowej. Inaczej mówiąc, ustalenia w formie pisemnej, które znajdą się w umowie deweloperskiej, są skutecznym zabezpieczeniem interesów nabywcy. Gdyby stan deweloperski nie został uszczegółowiony w umowie deweloperskiej, to dochodzenie roszczeń na drodze sądowej byłoby utrudnione. Niektórzy deweloperzy opisują standard wykończenia w załączniku do umowy deweloperskiej albo w prospekcie informacyjnym. Taka forma jego określenia też jest w porządku.
Kupujesz mieszkanie? Sprawdzimy Twoją umowę
Stan deweloperski – co wchodzi w skład?
Mimo że stan deweloperski to pojęcie, które nie jest jednoznaczne, powszechnie posługują się nim deweloperzy. Jakie prace mieszczą się w ramach stanu deweloperskiego według większości z nich?
Mieszkanie w stanie deweloperskim to zazwyczaj lokal z otynkowanymi ścianami i wszystkimi niezbędnymi instalacjami (czyli grzewczą, wodno-kanalizacyjną i elektryczną). W przypadku tej ostatniej instalacji klient może też liczyć na punkty do montażu gniazdek. Nieruchomość jest wyposażona w stolarkę okienną i drzwiową (również parapety zewnętrzne i wewnętrzne). Nabywca mieszkania w stanie deweloperskim może też spodziewać się wylewki podłogowej.
W przypadku stanu deweloperskiego domu deweloperzy najczęściej proponują dodatkowo ocieplenie dachu, elewacji i poddasza. Nabywca nieruchomości może liczyć na osadzenie rur spustowych i montaż płyt kartonowo-gipsowych. Jeżeli dom jest piętrowy, to deweloper montuje schody wraz z balustradą. Część prac w ramach stanu deweloperskiego wykonuje się także na zewnątrz budynku – mowa o wykonaniu drogi dojazdowej i ogrodzenia oraz zagospodarowaniu zieleni.
Wielu deweloperów nie podaje szczegółów dotyczących wykończenia lokalu albo domu, w szczególności nie wskazuje parametrów czy nie określa jakości użytych materiałów budowlanych. Na przykład, wskazują ogólnie, że zamontują okna i drzwi wejściowe, nie podając, jakie one będą.
Jednocześnie w materiałach przygotowanych przez dewelopera mogą pojawić się pojęcia inne niż „stan deweloperski”. Nabywcy mieszkań czy domów mogą także spotkać się z ofertą domu w stanie surowym zamkniętym, czy wykończonym pod klucz.
Stan surowy zamknięty a deweloperski
Stan surowy zamknięty z reguły odnosi się do domów jednorodzinnych. Termin ten oznacza tyle, że nieruchomość jest zabezpieczona przed czynnikami atmosferycznymi. Inaczej mówiąc, budynek posiada fundamenty, ściany, stropy i dach. Deweloper montuje też okna i drzwi zewnętrzne (z reguły techniczne). Spośród instalacji obecna zazwyczaj jest jedynie wodno-kanalizacyjna. Jeżeli do budynku przylega garaż, to deweloper zabezpiecza otwór wjazdowy, używając np. Desek.
Stan surowy zamknięty domu nie pozwala na jego zamieszkanie i z reguły poprzedza stan deweloperski.Wykończenie pod klucz a standard deweloperski
Alternatywą dla mieszkania w stanie deweloperskim jest mieszkanie wykończone pod klucz. To również pojęcie, które można rozumieć wielorako. Nabywcy mieszkania wykończonego pod klucz mogą liczyć, że deweloper lub współpracująca z nim firma wykończeniowa wykona w lokalu następujące prace: pomaluje ściany, położy podłogę, zamontuje sprzęty sanitarne i podłączy urządzenia AGD. Niektóre firmy idą o krok dalej, oferując także zakup i wstawienie zarówno mebli, jak i akcesoriów.
Wykończenie mieszkania czy domu pod klucz oznacza zatem, że nabywca może się od razu do niego wprowadzić.
Plusy i minusy zakupu mieszkania lub domu w standardzie deweloperskim
To nie przypadek, że stan deweloperski mieszkania czy domu jest tak popularny wśród nabywców. Głównym powodem jest cena – to rozwiązanie tańsze niż kupno nieruchomości wykończonej pod klucz. Nie dla wszystkich klientów cena jest jednak najistotniejszym argumentem – czasem ważniejsza jest możliwość zagospodarowania przestrzeni zgodnie z własnymi pomysłami i potrzebami. To zaleta stanu deweloperskiego, którą trudno pominąć.
Zakup mieszkania w stanie deweloperskim oznacza dodatkowe nakłady finansowe, które będzie musiał ponieść nabywca. Najczęściej ich wysokość zależy od efektu, jaki chce on uzyskać. W czasie trwania prac wykończeniowych właściciel nie będzie mógł wprowadzić się do lokalu – jeżeli prace będą się przedłużać, będzie musiał korzystać z lokalu zastępczego. Pozostaje też kwestia znalezienia solidnej ekipy wykończeniowej.
Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się na mieszkanie (lub dom) w stanie deweloperskim, czy wykończone pod klucz, powinieneś zadbać o dokładne sprecyzowanie tego, co otrzymasz w ramach zapłaconej ceny. W tym celu warto prześledzić i skonsultować z doświadczonym prawnikiem zapisy umowy deweloperskiej, a także negocjować z deweloperem dodatkowe jej punkty, w tym m.in. sprecyzowanie zakresu prac, których rezultatem będzie stan deweloperski.
Kupujesz mieszkanie i chcesz mieć pewność, że umowa nie zawiera potencjalnie niekorzystnych dla Ciebie zapisów? Zapraszamy do kontaktu, sprawdzimy Twoją umowę!
Zobacz również artykuł: Co to jest umowa deweloperska?
