Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności.

Z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów, na których zbudowane są domy jednorodzinne lub budynki mieszkalne (także z lokalami użytkowymi), zostaje automatycznie przekształcone w prawo własności tych gruntów. W przypadku gruntów, które zostaną zabudowane budynkami mieszkalnymi w późniejszym terminie, przekształcenie użytkowania wieczystego nastąpi z dniem oddania budynku do użytkowania, a więc po zakończeniu jego budowy. Co zmieni się dla osób, które wcześniej podpisały umowę deweloperską, albo podpiszą ją niedługo?

Czym jest użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste jest dość osobliwym tytułem prawnym, na podstawie którego można korzystać z nieruchomości. Nie jest to pełna i klasyczna własność, ale prawo dające niemal prawie taki sam zakres uprawnień, jednak nie wieczyście (wbrew nazwie), a przez określony czas – z reguły kilkudziesięciu lat. Użytkownik wieczysty nie jest jednocześnie właścicielem nieruchomości – tym jest państwo (Skarb Państw) albo jednostka samorządu terytorialnego. Użytkownik wieczysty musi płacić corocznie właścicielowi opłatę za korzystnie z nieruchomości, której wysokość zależna jest od wartości gruntu. W pewnym uproszczeniu można powiedzieć, że los użytkownika wieczystego jest podobny do najemcy, z tą jednak różnicą, że ma silniejszą gwarancję długotrwałej możliwości korzystania z nieruchomości. Do prawa polskiego użytkowanie wieczyste zostało wprowadzone w czasach PRL. Po roku 1989 r. wielokrotnie poddawano w wątpliwość sens dalszego istnienia takiego uprawnienia i postulowano uwłaszczenie użytkowników wieczystych.

Duże zmiany dotyczące użytkowania wieczystego wprowadziła ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Wbrew obiegowym opiniom czy medialnym doniesieniom, nie likwiduje ona zupełnie użytkowania wieczystego, ponieważ dotyczy jedynie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe – a więc takich, na których posadowiony jest dom jednorodzinny (ewentualnie zabudowa bliźniacza lub szeregowa) lub budynek wielorodzinny. Poza zakresem ustawy pozostają np. grunty, na których istnieją wyłącznie budynki użytkowe, gospodarcze, przemysłowe itp. – dalej będą one przedmiotem użytkowania wieczystego.

Będziesz właścicielem…

Przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów z istniejącymi budynkami mieszkalnymi w prawo własności następuje z mocy ustawy z dniem 1 stycznia 2019 r. Na podstawie zaświadczenia wydawanego np. przez starostę, wójta, burmistrza albo prezydenta miasta następuje wykreślenie prawa użytkowania wieczystego z księgi wieczystej i wpisanie w to miejsce prawa własności przysługującego dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu. Jeśli na gruncie wybudowany został budynek wielorodzinny z wieloma lokalami, a ich właściciele są współużytkownikami wieczystymi, stają się oni współwłaścicielami nieruchomości przekształconej z użytkowania wieczystego – w udziale proporcjonalnym do udziału w nieruchomości wspólnej. Przekształcenie użytkowania wieczystego następuje automatycznie, nie jest konieczne składanie jakiegokolwiek wniosku czy innego dokumentu. Nie jest wymagana także jakakolwiek aktywność ze strony dotychczasowych użytkowników wieczystych, aby doszło do przekształcenia.

Warto nadmienić, że także przed 2019 r. możliwe było przekształcanie gruntów będących w użytkowaniu wieczystym w prawo własności, jednak odbywało się to na wniosek – a więc z inicjatywy – użytkownika wieczystego. Szczególne problematyczne przekształcenie było w przypadku budynków wielorodzinnych, ponieważ brak zgody wszystkich właścicieli lokali bardzo mocno komplikował całą procedurę.

…ale nadal będziesz płacić

Przekształcenie użytkowania wieczystego w pełną własność nie likwiduje największej wady takich nieruchomości – obowiązku ponoszenia dodatkowych opłat rocznych, które podwyższają koszt eksploatacji takiej nieruchomości. To pozostaje, nieznacznie zmieniają się jednak zasady uiszczania opłat.

Opłatę z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego ponosi każdoczesny właściciel nieruchomości. W przypadku jej sprzedaży przez dewelopera – będzie to nabywca, a w przypadku sprzedaży mieszkania – także jego nowy właściciel. Roszczenie o opłatę z tytułu przekształcenia wpisywane jest do działu III księgi wieczystej. Dlatego np. przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym będzie można się łatwo zorientować, czy lokal położony jest w budynku wybudowanym na gruncie będącym kiedyś w użytkowaniu wieczystym, co nakładać będzie na nowego właściciela obowiązek ponoszenia dodatkowych opłat.

Wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Wnosi się ją przez okres 20 lat od dnia przekształcenia. Opłatę uiszcza się na rzecz dotychczasowego właściciela – będącego właścicielem nieruchomości przed przekształceniem prawa użytkowania wieczystego we własność – a więc na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego (najczęściej gminy, np. miasta stołecznego Warszawy). W żadnym wypadku opłaty nie uiszcza się na rzecz podmiotu prywatnego (np. dewelopera czy wcześniejszego właściciela nieruchomości).

Jeśli opłata za przekształcenie użytkowania wieczystego zostanie uiszczona w całości za cały pozostały okres jej uiszczania, można liczyć na rabat. Wynosi on 60%, jeśli opłata zostanie uiszczona w tym samym roku, w którym doszło do przekształcenia, 50% – za zapłatę w drugim roku, 40% – za zapłatę w trzecim roku, 30% – za zapłatę w czwartym roku, 20% – za zapłatę w piątym roku i 10% – za zapłatę w szóstym roku po przekształceniu gruntu. Bonifikata jest udzielana w tym wymiarze w odniesieniu do gruntów będących wcześniej własnością Skarbu Państwa. W przypadku gruntów samorządowych wysokość ewentualnych bonifikat określają same jednostki samorządu terytorialnego.

Wysokość opłaty rocznej może się zmieniać, gdyż może ona podlegać waloryzacji dokonywanej nie częściej niż raz na 3 lata.

Jak to się prezentuje na przykładzie i ile można zaoszczędzić uiszczając opłatę jednorazową, pokazałem w tym artykule.

Co jeśli podpisałeś umowę deweloperską przed 2019 rokiem?

Nic. Nie ma potrzeby zmiany treści (aneksowania) umowy deweloperskiej. Zamiast współużytkownikiem wieczystym gruntu pod budynkiem wielorodzinnym będziesz jego współwłaścicielem. Nadal pozostanie jednak obowiązek wnoszenia rocznych opłat przekształceniowych – tak jak wcześniej istniał obowiązek ponoszenia rocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego.