Pozew zbiorowy przeciwko deweloperowi – część 1.

Deweloper, chociaż jeden, w sporach z nabywcami lokali albo domów często stoi na silniejszej pozycji, skutecznie blokując albo zbywając żądania zawiedzionych klientów. Ci, jednocząc siły i wnosząc tzw. pozew zbiorowy, mogą stworzyć grupę, z której siłą deweloper będzie się musiał liczyć. Na czym polega ten tryb sporu z deweloperem?

Podobno nic tak nie jednoczy ludzi jak wspólne nieszczęście… albo wspólny wróg. Wykorzystując tę zależność nabywcy mogą połączyć swoje siły w sporze z deweloperem. W ostatnich latach w naszym kraju karierę robi hasło „pozew zbiorowy”, stanowiące nowy (od 2010 r.) oręż walki „wielu małych z jednym dużym”. Mowa o sądowym trybie rozstrzygania sporów nazywanym fachowo postępowaniem grupowym. Jego istotą jest, że w ramach jednego postępowania sądowego rozstrzygany jest spór pomiędzy rzeszą pokrzywdzonych i jednym domniemanym sprawcą owej szkody. Jak taka sprawa może wyglądać w praktyce opisywałem już w tym miejscu.

Na czym polega pozew zbiorowy?

Postępowanie grupowe – które nie ogranicza się wyłącznie do sporów pomiędzy nabywcami i deweloperami, lecz ma szersze zastosowanie – regulowane jest przez przepisy odrębnej ustawy. Chcąc skorzystać z tego trybu i wnieść pozew zbiorowy przeciwko deweloperowi, nabywcy muszą utworzyć grupę liczącą co najmniej 10 osób. Nie jest przy tym konieczne formalizowanie tej zbiorowości w ramach np. stowarzyszenia. Osoby współtworzącą grupę powinny mieć wobec dewelopera roszczenia oparte na tej samej podstawie faktycznej oraz prawnej. Nie można na przykład łączyć roszczenia jednego nabywcy z tytułu kary umownej za opóźnienie w oddaniu nieruchomości z roszczeniem innego nabywcy, który ma krzywe ściany i żąda z tego tytułu rekompensaty. Nabywcy muszą się zatem znajdować w tej samej sytuacji. Nie muszą to natomiast być nabywcy z jednej tylko inwestycji dewelopera, o ile ich roszczenia są takie same (bo np. deweloper stosował te same wzorce umowne w przypadku kilku inwestycji).

Typowymi sprawami nabywców przeciwko deweloperowi, które nadają się na rozstrzyganie w postępowaniu grupowym, są np. sprawy dotyczące zawierania w umowach tzw. niedozwolonych postanowień umownych albo sprawy o odszkodowanie od dewelopera z powodu wad nieruchomości, opóźnienia realizacji inwestycji, nieodpowiedniego standardu itp.

Samo postępowanie grupowe składa się z dwóch etapów. W pierwszym sąd wstępnie bada czy dana sprawa w ogóle nadaje się do rozstrzygnięcia w tym trybie. Tutaj sprawdzane są podstawy prawne i faktyczne żądań nabywców i ich jednorodność. Jeżeli sąd nie dopuści do postępowania grupowego, nabywcy muszą sądzić się z deweloperem indywidualnie. Jeżeli natomiast sąd uzna dopuszczalność trybu zbiorowego, zarządza ogłoszenie w prasie informacji o wszczęciu postępowania grupowego i możliwości przystąpienia do niego tych nabywców, którzy na razie trzymali się „z boku”. Później następuje zwykłe postępowanie, w którym sąd merytorycznie rozstrzyga sprawę.

Jakie są zalety postępowania grupowego?

1. Niższa opłata sądowa

Mówiąc w skrócie, zaletami są mniejsze koszty i potencjalnie także większa „siła oddziaływania” względem dewelopera. Z punktu widzenia indywidualnego nabywcy postępowanie grupowe jest tańsze w porównaniu do sytuacji, gdyby każdy nabywca miał sądzić się z deweloperem indywidualnie. W postępowaniu grupowym opłata sądowa, którą muszą uiścić nabywcy, wynosi 2% żądanej od dewelopera kwoty (maksymalnie 100.000 zł – mowa o opłacie sądowej pobieranej łącznie od wszystkich członków grupy, a nie o żądaniu finansowym względem dewelopera) i rozkłada się proporcjonalnie do wysokości roszczenia każdego członka grupy. Jest to zatem mniej niż opłata w wysokości 5% żądanej od dewelopera kwoty, którą należałoby zapłacić w indywidualnym sporze.

2. Koszty adwokata lub radcy prawnego

Oprócz możliwości zaoszczędzenia w ten sposób na opłacie sądowej, korzystniej prezentują się również koszty adwokata albo radcy prawnego, który będzie reprezentował grupę. Po pierwsze, pełnomocnik taki może być jeden – nie ma wymogu (a nawet niewskazane jest), by każdy członek grupy miał swojego. Zatem koszty jego wynagrodzenia (nawet wysokiego) będą się rozkładały na wszystkich członków grupy. Kwestią umowną jest, czy w częściach równych czy proporcjonalnie do zgłaszanych wobec dewelopera roszczeń. Ponadto, adwokat albo radca prawny może umówić się z członkami grupy o zapłatę atrakcyjnej formy wynagrodzenia, jaką jest tzw. success fee (premia za wygraną). Jeżeli nabywcy wygrają, pełnomocnik otrzyma do 20% kwoty żądanej przez nich od dewelopera (ile dokładnie – określa umowa pomiędzy członkami grupy a pełnomocnikiem). Jeżeli przegrają, pełnomocnik nie dostanie nic (albo niewiele – zależnie od umowy).

3. Większa siła oddziaływania

Z perspektywy dewelopera nabywcy zebrani w grupę kilkudziesięciu osób i występujący w postępowaniu grupowym stanowią siłę, z którą powinien liczyć się bardziej niż z pojedynczymi osobami. Wyobraźmy sobie: 50 osób, z których każda żąda od dewelopera po 100.000 zł za opóźnienie w realizacji inwestycji. W przypadku indywidualnego dochodzenia roszczeń – choć być może trudno w to uwierzyć – każda ze spraw może zakończyć się innym wynikiem. Prawdopodobieństwo, że deweloper przegra wszystkie 50 spraw i będzie musiał zapłacić łącznie 5 mln zł odszkodowań, jest niewielkie.

Inaczej jest w sytuacji, gdy pozew zbiorowy przeciwko deweloperowi wnosi 50 nabywców na łączną kwotę 5 mln zł. Tutaj prawdopodobieństwo przegranej dewelopera wynosi 50%, podobnie jak jego wygranej. Z tym każda racjonalnie zarządzająca osoba musi się liczyć. Często wszczęcie postępowań grupowych odbija się echem w mediach, co dla dewelopera nie jest dobrą wiadomością. Z tego względu w postępowaniu grupowym deweloper będzie bardziej skłonny do ustępstw i prawdopodobne jest zawarcie ugody jeszcze przed wydaniem przez sąd wyroku w sprawie. Nabywcy mają zatem większe szanse przynajmniej na częściowy sukces.

4. Sprawa w sądzie wyższej instancji z większym składem sędziów

Wreszcie sprawy w postępowaniu grupowym rozstrzygane są zawsze przez sąd okręgowy w składzie 3 sędziów zawodowych. Spory indywidualne rozstrzygane są przez sąd okręgowy jedynie, jeśli wartość przedmiotu sporu przewyższa kwotę 75.000 zł. W przeciwnym razie spór rozstrzyga sąd rejonowy (niższa instancja niż sąd okręgowy) w składzie 1 sędziego.

Co po wniesieniu pozwu zbiorowego?

Wniesienie pozwu zbiorowego przeciwko deweloperowi i wszczęcie postępowania grupowego nie wyłącza możliwości dochodzenia swych roszczeń indywidualnie przez osoby spoza grupy, które nie przystąpiły do pozwu zbiorowego. Jednak w przypadku przegranej osób, które uczestniczyły w postępowaniu grupowym przeciwko deweloperowi, nie mogą one później indywidualnie pozywać dewelopera o to samo.

Jedna z mądrości mówi, że duży może więcej. Inna mądrość powtarza, że zbiorowość – jeżeli działa razem – może skutecznie przeciwstawić się silniejszemu przeciwnikowi. Nabywcy jednocząc się i wnosząc wspólny pozew mogą wygrać o wiele więcej niż walcząc o swoje racje indywidualnie.