Podpisałem umowę deweloperską… ale się rozmyśliłem. Co teraz?

W takiej sytuacji znajdują się często osoby, które zdecydowały się na podpisanie umowy z deweloperem. Po podjęciu decyzji o wyborze lokalizacji i dewelopera, nabywca podpisał umowę deweloperską dotyczącą zakupu przyszłego mieszkania. Budowa jeszcze trwa, a do zawarcia umowy przenoszącej własność zostało sporo czasu. Nabywca jednak zmienił zdanie i chciałby się wycofać z zakupu. Czy są na to szanse?

Generalnie tak, chociaż może to nie być łatwe. Zacznijmy od wyjaśnienia, że zawarcie umowy deweloperskiej ma spore znaczenie zarówno dla nabywcy, jak i dla dewelopera. Dla obu stron podpisanie umowy deweloperskiej stanowi prawną gwarancję przeprowadzenia w późniejszym czasie transakcji, jaką jest nabycie nieruchomości: zapewnia nabywcy uzyskanie określonego mieszkania albo domu za ustaloną cenę, a deweloperowi daje pewność otrzymania pieniędzy. Stara łacińska zasada pacta sunt servanda oznacza, że zawartych umów należy dotrzymywać, a więc należy podejmować decyzję o podpisaniu każdej umowy odpowiedzialnie i z rozwagą, wykazując się dalekowzrocznością. Z tego względu przypadki dopuszczające rozwiązanie umowy deweloperskiej przez jedną ze stron bez zgody drugiej są bardzo nieliczne i  ograniczają się – w dużym skrócie – do sytuacji, gdy druga strona nie realizuje umowy (więcej na ten temat w artykule odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę).

Co to oznacza w takiej sytuacji? Nabywca nie może ot tak po prostu rozwiązać albo zerwać umowy deweloperskiej. Jeżeli to zrobi, będzie mógł ponieść konsekwencje finansowe. Jakie rysują się tutaj możliwości?

Po dobroci z deweloperem

Po pierwsze, przepisy prawne nie dają szans na rozwiązanie umowy deweloperskiej przez nabywcę w sytuacji zmiany zdania czy zmiany okoliczności dotyczących nabywcy (planów życiowych, możliwości finansowych itp.). Najlepiej chęć rozwiązania umowy deweloperskiej przedyskutować z deweloperem, który może uzależnić wyrażenie zgody na rozwiązanie umowy od zapłaty przez nabywcę jakiejś kwoty (jej wysokość jest kwestią indywidualną). Deweloper nie musi się godzić na rozwiązanie umowy – jego współpraca jest tutaj jego dobrą wolą, zatem jeśli nabywca chce osiągnąć swój cel, być może będzie musiał poświęcić jakąś część pieniędzy w zamian  za szybkie uzyskanie zgody na rozwiązanie umowy.

Rozwiązanie umowy deweloperskiej będzie wymagało formy aktu notarialnego, w którym strony unieważnią zobowiązania względem siebie, nabywca zgodzi się na wykreślenie z księgi wieczystej jego roszczenia o przeniesienie własności mieszkania albo domu, a ponadto strony ustalą kwestie rozliczeń z tytułu rozwiązania umowy. Raz jeszcze zaznaczam, że w takiej sytuacji nabywca nie ma podstaw oczekiwać zwrotu 100% pieniędzy wpłaconych deweloperowi – ten może żądać jakiejś kwoty za wyrażenie zgody na rozwiązanie umowy. Jeżeli umowa deweloperska przewidywała, że część ceny zapłaconej przez nabywcę będzie stanowiła zadatek, wówczas nabywca go straci. Zatem lepiej przygotować się w tego typu sytuacjach na poniesienie jakiejś straty finansowej za zmianę pierwotnej decyzji dotyczącej nabycia mieszkania albo domu.

Potrzebujesz analizy umowy deweloperskiej? Sprawdź!

A jeśli deweloper się nie zgodzi?

Na pewno nie będzie stanowiło wyjścia z sytuacji, jeśli nabywca przestanie płacić kolejnych części ceny zapisanych w umowie deweloperskiej. Wręcz przeciwnie, będzie to dla nabywcy oznaczało tylko większy problem. Deweloper wystąpi do sądu o nakaz zapłaty (który najprawdopodobniej bez problemu otrzyma), a następnie zacznie egzekucję zadłużenia nabywcy przy pomocy komornika, który zajmie rachunki bankowe nabywcy, jego nieruchomości i pozostałe składniki majątku. Dodatkowo nabywca będzie tutaj ponosił koszty odsetek od zaległych płatności, koszty sprawy sądowej przeciwko sobie i egzekucji komorniczej. Gdy nabywca uchyla się od zapłaty deweloper będzie miał również możliwość odstąpienia od umowy, co w efekcie doprowadzi do skutku pożądanego przez nabywcę, ale deweloper nie musi z tego prawa korzystać. Być może bardziej opłacalne będzie dla dewelopera sądowne „przymuszenie” nabywcy do zapłaty zgodnie z umową deweloperską tak, jak to opisałem wyżej (zobacz też artykuł „gdy nabywca nie płaci deweloper może odstąpić od umowy”).

Rozwiązania alternatywne

Jakie są inne wyjścia dla nabywcy w takiej sytuacji? Jeżeli to możliwe ze względów finansowych, być może najlepszym rozwiązaniem takiego problemu będzie po prostu doprowadzenie transakcji z deweloperem do końca, a następnie sprzedaż mieszkania przez nabywcę. Innym wyjściem jest również znalezienie przez nabywcę w trakcie trwania budowy innej osoby, która zechce nabyć to mieszkanie, a następnie dokonanie cesji umowy deweloperskiej na jej rzecz. Cesja oznacza, że w miejsce nabywcy wstępuje inna osoba, która przejmuje na siebie prawa i obowiązki nabywcy – za ewentualnym rozliczeniem pomiędzy nimi. Wymagać to będzie zgody dewelopera, jednak osoba taka przejmie na siebie obowiązek zapłaty dalszych rat za mieszkanie albo dom i uzyska prawo do późniejszego nabycia jego własności. Z kolei pierwotny nabywca uwolni się w ten sposób ze zobowiązania względem dewelopera.

Dobrym zabezpieczeniem przed sytuacją, w której nabywca po jakimś czasie od zawarcia umowy deweloperskiej pragnie ją rozwiązać, jest wprowadzenie do umowy dodatkowego prawa odstąpienia od niej w określonym terminie  (np. w ciągu 6 miesięcy od zawarcia umowy), z którego będzie mógł skorzystać nabywca. O takim wyjściu należy jednak pomyśleć przed zawarciem umowy deweloperskiej.

Jeżeli poważnie myślimy o zakupie jakiegoś mieszkania, ale do końca nie jesteśmy jeszcze przekonani, dobrym wyjściem będzie najpierw zawarcie umowy rezerwacyjnej, a dopiero po jakimś czasie – umowy deweloperskiej. W tym wypadku warto zadbać, aby treść umowy rezerwacyjnej gwarantowała bezproblemową rezygnację z zakupu mieszkania bez ponoszenia żadnych (albo nieakceptowalnych dla nabywcy) kosztów. Więcej na ten temat poczytaj czym jest umowa rezerwacyjna.

Indywidualne przypadki

Jeżeli poszukujesz rozwiązania w Twojej sytuacji, zachęcam do kontaktu. Opisz krótko jak wygląda Twój problem, a postaram się znaleźć najlepsze wyjście.

Oferta:

Analiza umów deweloperskich | Odbiór mieszkania od dewelopera | Bezpieczne wynajmowanie