tel. 
Sprzedaż nieruchomości oznacza nie tylko emocje, ale również konieczność rozliczenia się z Urzędem Skarbowym. Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości? Kto i jak w 2024 roku może uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości? To pytania, które często pojawiają się podczas zakupu nieruchomości. Poznaj odpowiedzi, aby wiedzieć, na jakie koszty musisz się przygotować.
Kto płaci podatek od sprzedaży nieruchomości?
Sprzedający czy kupujący – kto płaci podatek od sprzedaży nieruchomości? Podatek od sprzedaży nieruchomości to obowiązek strony, która sprzedała mieszkanie, dom jednorodzinny czy działkę. Jednak nie każdy sprzedający podlega opodatkowaniu z tytułu przeprowadzonej transakcji – podatek zapłaci osoba fizyczna, czyli osoba, która nie sprzedaje nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
W praktyce kwota podatku dochodowego często zostaje uwzględniona w cenie nieruchomości – sprzedający pozyskuje potrzebną sumę od nabywcy. Rzadziej zabezpiecza on środki na podatek w swoim budżecie. Niezależnie jednak od tego, jak były właściciel nieruchomości planuje zdobyć pieniądze na podatek, to właśnie on musi dopilnować formalności oraz rozliczyć się z przeprowadzonej transakcji.
Planujesz kupić nieruchomość, a nie ją sprzedać? Nie musisz martwić się podatkiem dochodowym. Nie oznacza to jednak, że unikniesz wydatków – poznaj dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego. Dowiedz się też, o co pytać przy kupnie mieszkania, aby uniknąć kosztownych błędów.
Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?
Podatek od sprzedaży nieruchomości trzeba uregulować, jeżeli nieruchomość została sprzedana przed upływem pięciu lat od jej nabycia lub wybudowania. Termin ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło wspomniane nabycie lub wybudowanie. Ta zasada wynika wprost z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa PIT) i dotyczy nie tylko sprzedaży całej nieruchomości, ale również części nieruchomości, udziału w nieruchomości czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
Przykład: Wojciech kupił mieszkanie w kwietniu 2019 r. Jeżeli sprzeda nieruchomość przed 31 grudnia 2024 r., to będzie musiał złożyć w Urzędzie Skarbowym zeznanie podatkowe oraz rozliczyć się z przeprowadzonej transakcji.
Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości?
Wiesz, że musisz zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości? Pozostaje kwestia tego, jaki podatek od sprzedaży nieruchomości trzeba uregulować i ile on wynosi. Podatek wynosi 19 proc. dochodu osiągniętego z przeprowadzonej transakcji. Słowo „dochód” jest kluczowe – należy go wyliczyć. Dochód to różnica między przychodem a kosztami jego uzyskania. Brzmi skomplikowanie? Poniższy przykład rozjaśni wątpliwości.
Przykład: Alicja 3 lata temu kupiła mieszkanie za 350 tys. zł. Teraz postanowiła je wystawić na sprzedaż. Od nabywcy oczekuje 450 tys. zł. Jeżeli uda się jej uzyskać taką cenę, to podatek będzie naliczany od dochodu w wysokości 100 tys.
Powyższy przykład to pewne uproszczenie – w rzeczywistości ustalenie dochodu często jest bardziej skomplikowane. Obok ceny zakupu nieruchomości pojawić mogą się różne inne koszty uzyskania przychodu. Co można odliczyć od podatku od sprzedaży nieruchomości? Oto kilka przykładów:
- koszt skorzystania z pomocy pośrednika – gdy wystawieniem nieruchomości na sprzedaż i poszukiwaniem nabywcy zajmuje się agent nieruchomości;
- wydatki na pomoc prawną – ta usługa jest dostępna nie tylko dla sprzedających, ale również kupujących, pomoc prawna przy zakupie nieruchomości może okazać się nieoceniona;
- nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości – ustawa PIT nie zawiera katalogu takich wydatków, a to oznacza, że jest on szeroki;
- kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn – w części dotyczącej zbywanej nieruchomości;
- ciężary spadkowe – czyli np. długi, gdy sprzedający nabył nieruchomość w drodze dziedziczenia.
Jak ominąć podatek od sprzedaży nieruchomości?
Przepisy podatkowe często przewidują różne wyjątki, z których mogą skorzystać podatnicy spełniający określone warunki. Nie inaczej jest w przypadku podatku od sprzedaży nieruchomości. Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości w 2024 roku? Sprzedający może skorzystać z jednej z dwóch możliwości.
- Sprzedać nieruchomość po upływie 5 lat od jej nabycia – wówczas dochód uzyskany z transakcji jest zwolniony z PIT.
- Skorzystać z ulgi mieszkaniowej – to rozwiązanie dla osób, które sprzedają nieruchomość przed upływem 5 lat.
Na czym polega ulga mieszkaniowa, która pozwala ominąć podatek od sprzedaży nieruchomości? Sprzedający przeznacza środki ze sprzedaży nieruchomości na realizację własnych celów mieszkaniowych. W praktyce oznacza to m.in. zakup innej nieruchomości, remont posiadanego mieszkania lub domu czy spłatę kredytu hipotecznego. Kwestionowany przez Urząd Skarbowy może być jednak zakup nieruchomości pod wynajem czy kolejnego mieszkania. W drugim przypadku można argumentować, że mieszkanie czy dom są niezbędne ze względów zawodowych – aby ograniczyć czasochłonne dojazdy do pracy.
Z ulgi mieszkaniowej można skorzystać jedynie przez określony czas – mowa o 3 latach. Termin ten liczy się od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości.
Przykład: Maria sprzedała nieruchomość w marcu 2023 r. i planuje skorzystać z ulgi mieszkaniowej. W jej przypadku 3-letni termin na inwestycję rozpoczął bieg z dniem 1 stycznia 2024 r., a zakończy się 31 grudnia 2026 r.
Co ważne, aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, nie wystarczy podpisanie umowy deweloperskiej – wymagana jest umowa przenoszącą własność nieruchomości. Czasu nie ma zatem wiele. Analiza umowy deweloperskiej, analiza umowy kupna-sprzedaży, ustalenie szczegółów i ukończenie inwestycji przez dewelopera – w tym przypadku trzeba się upewnić, że mieszkanie czy dom zostaną oddane do użytku przed upływem wspomnianych 3 lat. W przeciwnym razie możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej przepadnie – trzeba będzie zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości.
