Po czym poznać uczciwego dewelopera?

Do napisania tego tekstu skłoniła mnie poczyniona w ostatnim czasie obserwacja tego, jak coraz częściej zbudowane są  umowy deweloperskie oferowane do podpisania osobom chcącym kupić własne mieszkanie lub dom. Szalejący od wielu miesięcy popyt na rynku mieszkaniowym o niespotykanej wcześniej skali powoduje  postępujące obniżanie standardów traktowania klientów przez deweloperów. W obliczu dużego zainteresowania nieruchomościami mieszkaniowymi deweloperom przestaje zależeć na zapewnieniu nabywcom minimalnego standardu ich praw, które wynikają z przepisów prawnych.

Dynamicznie rozwijający się rynek budowlany to także wzrost cen, wynagrodzeń, a także trudności ze znalezieniem pracowników i podwykonawców. Skłania to również deweloperów do dążenia do zmniejszania własnego ryzyka związanego z przekroczeniem terminów realizacji inwestycji – także w sposób niezgodny z prawem i, ujmując to delikatnie, nie do końca uczciwy wobec nabywców. Wychodzi bowiem na to, że nabywca – jako najsłabsze ogniwo łańcucha inwestycyjnego – jest zabezpieczony o wiele gorzej na wypadek opóźnień niż bank, sam deweloper, generalny wykonawca inwestycja i czy inni uczestnicy procesu budowlanego.

Kara za opóźnienie

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 ustawy deweloperskiej, jednym z koniecznych elementów treści każdej umowy deweloperskiej jest określenie wysokości kar umownych należnych nabywcy w razie opóźnienia w wykonaniu zobowiązań z umowy przez dewelopera (pkt 13). Kary umowne są przeciwwagą dla odsetek, których deweloper może żądać od nabywcy, gdy ten spóźni się z zapłatą rat na poczet ceny. Deweloper powinien zapłacić karę umowną co najmniej za opóźnienie w przeniesieniu własności mieszkania albo domu w terminie wskazanym w umowie deweloperskiej. Dodatkowo, może także ponosić tę konsekwencję za opóźnienie w przedstawieniu lokalu lub domu do odbioru w terminie wskazanym w umowie.

Jak ważne są kary umowne dla nabywcy – jako sposób na zrekompensowanie nabywcy skutków opóźnienia oraz zmobilizowanie dewelopera do dotrzymania terminów – świadczą ponadto przepisy art. 25 ustawy deweloperskiej, który mówi o tym, że kary ponoszone przez dewelopera nie mogą być niższe niż te, które miałby ponieść nabywca za opóźnienie, oraz art. 29 ust. 3 ustawy deweloperskiej mówiący, iż nawet w przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej z powodu znacznego opóźnienia w przeniesieniu własności (ponad 120 dni), nabywca zachowuje prawo do rekompensaty w postaci kary umownej – co bez tego zastrzeżenia nie byłoby wcale takie pewne.

Zatem kara umowna jest dla ustawodawcy ważnym środkiem chroniącym interesy nabywców, przede wszystkim w zakresie dotrzymania terminów deklarowanych przez dewelopera.

Zamiast kary – odszkodowanie

Jeśli umowa nie przewiduje kar umownych za opóźnienie, wówczas nabywcy przysługuje jedynie zwykłe odszkodowanie za przekroczenie terminu przeniesienia własności lub odbioru. Aby je uzyskać nabywca musi przede wszystkim skalkulować wysokość poniesionych przez siebie strat wynikających z opóźnienia, albo utraconych w ten sposób korzyści. Prócz tego musi także być w stanie udowodnić ich wysokość, najlepiej w sposób nie budzący wątpliwości (np. dokumentami). Typowymi szkodami mogą być np. koszty związane z dłuższym niż pierwotnie zakładał nabywca wynajmowaniem mieszkania albo podwyższone koszty kredytu płacone do momentu wpisu hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej mieszkania.

W praktyce pojawia się często problem udowodnienia wymiernych i bezdyskusyjnych kosztów, jeśli mieszkanie miało być przeznaczone na cele inwestycyjne (np. na wynajem). Trudno bowiem oszacować jednoznacznie i udowodnić z pewnością, że mieszkanie zostałoby wynajęte, gdyby realizacja inwestycji zakończyła się w terminie. W praktyce często wysokość żądanego odszkodowania jest kwestionowana przez dewelopera (ktoś walczył z firmą ubezpieczeniową w przypadku stłuczki samochodowej, bo jej wycena była nieadekwatna do wyceny właściciela pojazdu?). W konsekwencji nabywca albo zadowala się niższą sumą niż oczekiwana, albo musi walczyć przed sądem – jeśli chce coś uzyskać za opóźnienie dewelopera. W końcu ten nie zrealizował tego, co obiecał.

Czym się różni kara umowna od odszkodowania?

Dochodzenie kary umownej jest w porównaniu z odszkodowaniem o wiele łatwiejsze. Nie trzeba udowadniać rozmiaru szkody, przedstawiać kalkulacji, dowodów itp. W zasadzie w grę wchodzi tylko jeden czynnik, którego ustalenie jest w miarę łatwe – czy doszło do opóźnienia w zawarciu umowy (jeśli tak, to o ile) i czy powodem opóźnienia nie było działanie lub zaniechanie samego nabywcy (np. jego opóźnienie w uregulowaniu płatności względem dewelopera). Jeśli powodem opóźnienie jest w zasadzie cokolwiek innego, nabywca może żądać kary umownej – obliczonej jako iloczyn stawki procentowej wskazanej w umowie deweloperskiej i ceny mieszkania albo domu. W praktyce zatem uzyskanie rekompensaty finansowej, która pokrywać będzie straty lub utracone wskutek opóźnienia korzyści będzie o wiele prostsze (np. racjonalne kwestionowanie obowiązku zapłaty kary przez dewelopera będzie mało prawdopodobne) i da nabywcy bardziej przewidywalne rezultaty.

Komu jest na rękę brak kar umownych albo zbyt niski poziom kar?

Brak kar umownych albo przewidzenie ich bardzo niskiego poziomu, w tym niezgodnego z wysokością zdeterminowaną przez treść art. 25 ustawy deweloperskiej, jest oczywiście na rękę deweloperowi. Podpisując umowę często nie myślimy o opóźnieniach. W końcu deweloper ma dobrą reputację i jak dotąd nikt nie uskarżał się na opóźnienia. Zresztą każdemu może się to zdarzyć… Niby tak, ale w przypadku inwestycji mieszkaniowych opóźnienie rzędu kilku tygodni to dla nabywcy już wymierne straty finansowe, nawet w wysokości kilku tysięcy złotych. Chociaż deweloper wcześniej nie notował opóźnień na wcześniejszych inwestycjach, nikt nie wie jak będzie tym razem. Lepiej się zabezpieczyć wcześniej i zwrócić uwagę na kary umowne.

Czy to jest zgodne z prawem?

Zupełny brak kar umownych w treści umowy deweloperskiej, które byłyby należne nabywcy wskutek opóźnienia dewelopera, jest jednoznacznie niezgodny z prawem. Widać to choćby po treści wspomnianego już wyżej art. 22 ust. 1 pkt 13 ustawy deweloperskiej. Nie, nie jest to postanowienie opcjonalne. Jest to postanowienie obowiązkowe. Potwierdził to m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 sierpnia 2017 r., sygn. I CSK 10/17. Podobnie można wyczytać z wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 kwietnia 2019 r., sygn. VII AGa 1959/18.

W większości umów deweloperskich nabywca ma obowiązek zapłaty odsetek ustawowych za opóźnienie w przypadku spóźnienia się z zapłatą rat. Wobec tego wysokość kar umownych, które ma zapłacić deweloper za opóźnienie, nie może być niższa od tej stawki. Obecnie odsetki ustawowe za opóźnienie wynoszą 6,5% w skali roku (ok. 0,018% dziennie). Zatem przewidzenie kary umownej na niższym poziomie za dzień opóźnienia (np. 0,01%) jest niezgodne z treścią art. 25 ustawy deweloperskiej.