tel. 
Umowa przedwstępna stanowi zobowiązanie do zawarcia umowy definitywnej po uzyskaniu takiej możliwości przez obie strony. O umowie przedwstępnej słyszał między innymi każdy, kto chciał nabyć nieruchomość, będąc jednocześnie w stanie oczekiwania np. na uzyskanie kredytu. Zgodnie z obowiązującymi przepisami obie strony mogą polubownie rozwiązać umowę przedwstępną. Co jednak zrobić w przypadku, kiedy tylko jedna ze stron zechce się wycofać? Czy można zerwać umowę przedwstępną i jakie konsekwencje to przynosi?
Zerwanie umowy przedwstępnej – kiedy jest możliwe?
Aby wyjaśnić, czy można się wycofać z umowy przedwstępnej i jakie mogą być tego skutki, należy pokrótce wyjaśnić, czym jest umowa przedwstępna. Umowa przedwstępna otwiera drogę do zawarcia umowy definitywnej, przy czym w obecnej chwili mogą istnieć przeszkody do jej zawarcia, natomiast obie strony decydują się złożyć wobec siebie deklarację, że umowa definitywna zostanie zawarta w wyznaczonym terminie.
Wypowiedzenie umowy przedwstępnej nie jest regulowane przez Kodeks cywilny i kluczową rolę odgrywa w tym przypadku forma umowy, którą podpisały strony. Zanim więc nastąpi rezygnacja, konieczna jest analiza umowy przedwstępnej i zawartych w niej zobowiązań. Zgodnie z Art. 494 Kodeksu cywilnego strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, zobowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona zobowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania, a zwrot świadczenia na rzecz konsumenta powinien nastąpić niezwłocznie.
Odstąpienie od umowy przedwstępnej jest możliwe, gdy jedna ze stron bezpodstawnie odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej, pomimo prawidłowego wezwania przez stronę uprawnioną, a nieprzystąpienie to musi być niezawinione. Przypadkiem takim będzie na przykład odstąpienie od umowy przedwstępnej z winy kupującego z powodu nieotrzymania kredytu, w wyniku czego kupujący nie ma możliwości dotrzymania umowy — wyrok Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 2004 roku (IV CK 212/03) potwierdza, że taka sytuacja nie może być zawsze uznana za okoliczność zawinioną przez kupującego. Wówczas obie strony transakcji powinny uznać zakończenie łączącego je stosunku prawnego i rozwiązać umowę przedwstępną.
Odstąpienie od umowy przedwstępnej – jak to zrobić?
Rezygnacja z zawarcia umowy przyrzeczonej po zawarciu umowy przedwstępnej wymaga złożenia pisemnego oświadczenia przez stronę odstępującą. Pismo może zostać wręczone do rąk własnych lub dostarczone listem poleconym na wskazany adres drugiej strony. Czy odstąpienie od umowy przedwstępnej jest możliwe również w formie ustnej? Ze względów dowodowych nie jest to rozwiązanie zalecane, bowiem w przypadku ewentualnych sporów sądowych trudno będzie wykazać, że strona odstępująca złożyła oświadczenie, a druga strona je przyjęła.
Sposób rozwiązywania umów został określony w art. 77 §2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę.
Umowa przedwstępna – rezygnacja i jej konsekwencje
Umowa przedwstępna może zostać zawarta w formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Rodzaj zawartej umowy wpływa na wzajemne obowiązki stron i możliwe konsekwencje. Dlatego warto pamiętać, że analiza umowy sprzedaży nieruchomości, a także każdej innej umowy powinna zostać przeprowadzona przez wykwalifikowanych specjalistów. W przypadku umów dotyczących inwestycji budowlanych czy deweloperskich, warto skorzystać z profesjonalnej obsługi prawnej firm deweloperskich. Doświadczeni prawnicy specjalizujący się w obsłudze prawnej inwestycji mogą pomóc w prawidłowym sformułowaniu umów i zabezpieczeniu interesów obu stron.
W przypadku umowy przedwstępnej zawartej w formie pisemnej roszczeniem będzie wyłącznie poniesiona przez stronę szkoda, za którą można uznać koszty związane z koniecznością przygotowania umowy. W przypadku umowy zawartej w formie aktu notarialnego konsekwencje są znacznie większe, bowiem roszczeniem może być nie tylko zwrot kosztów, ale też dochodzenie na drodze sądowej zawarcia umowy przyrzeczonej przez stronę rezygnującą.
Skuteczne odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości powoduje, że dana umowa jest uważana za niezawartą od samego początku i nie wywołuje opisanych w niej zobowiązań ani skutków. Rezygnacja oznacza więc obowiązek zwrotu wszystkiego, co było na mocy umowy świadczone przez strony. Jeśli podczas podpisywania umowy przedwstępnej strony zdecydowały się na wpłatę zaliczki, odstąpienie od umowy przedwstępnej powoduje konieczność zwrotu całości kwoty do osoby wpłacającej.
Inaczej sytuacja wygląda z zadatkiem, będącym formą wpłaty, która w przypadku zerwania umowy ma inne konsekwencje dla sprzedającego, a inne dla kupującego. O jakich konsekwencjach mowa? Co do zasady, jeśli odstąpienie od umowy przedwstępnej następuje ze strony sprzedającego, jest on zobligowany do zwrotu zadatku w jego dwukrotnej wysokości. Gdy natomiast odstąpienie od umowy przedwstępnej następuje ze strony kupującego, cała kwota zostaje u sprzedającego. W indywidualnych sytuacjach możliwe są jednak inne rozwiązania w zakresie zadatku zastrzeżonego w umowie przedwstępnej.
