Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej to inaczej jej zerwanie przez jedną ze stron, powodujące nagłe ustanie wzajemnych obowiązków pomiędzy deweloperem i nabywcą jeszcze przed przeniesieniem własności nieruchomości. Przepisy ustawy deweloperskiej dają nabywcy w kilku przypadkach możliwość odstąpienia od umowy. Należy o nich pamiętać, bowiem postanowienia umowy deweloperskiej nie mogą tych przypadków zawężać, mogą jednak ich listę rozszerzać.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę

Nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej jedynie w przypadkach określonych w art. 29 ust. 1 ustawy deweloperskiej albo wskazanych dodatkowo w treści umowy deweloperskiej. Nie można zatem odstąpić w dowolnej chwili – z powodu np. zmiany planów nabywcy dotyczących nabycia nieruchomości albo jego kłopotów finansowych. Odstąpienie od umowy deweloperskiej musi zostać uzasadnione zaistnieniem wyraźnej przyczyny określonej w ustawie albo umowie, a tą jest – ogólnie rzecz ujmując – niewykonanie przez dewelopera ciążących na nim obowiązków. Jeżeli przyczyna taka zaistnieje, nabywca ma wybór – albo nic nie robić, a umowa wówczas będzie dalej obowiązywała, albo złożyć deweloperowi oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Jeżeli będzie ono skuteczne, co warunkowane jest m.in. przez wystąpienie odpowiedniej przyczyny, w efekcie umowa deweloperska przestaje obowiązywać dewelopera i nabywcę. Deweloper musi zwrócić nabywcy wpłacone pieniądze, a nabywca nie ma prawa oczekiwać przeniesienia na niego praw własności nieruchomości. Zgoda dewelopera na odstąpienie przez nabywcę od umowy nie jest wówczas konieczna.

Co zatem upoważnia nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej? Po pierwsze – wadliwości dotyczące umowy deweloperskiej oraz prospektu informacyjnego. Art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy deweloperskiej daje nabywcy prawo odstąpienia, jeśli umowa deweloperska nie zawiera wszystkich elementów ustawowych zawartych w jej art. 22. Należy przy tym jednak zwrócić uwagę, że niektóre z nich mogą wystąpić jedynie w przypadku nabywania mieszkania, a inne – jedynie w przypadku kupowania domu jednorodzinnego. W razie umowy dotyczącej np. mieszkania odstąpienie od umowy deweloperskiej z uwagi na brak polegający na niewskazaniu położenia domu jednorodzinnego nie będzie możliwe. Prawo odstąpienia przysługuje nabywcy również wówczas, gdy treść umowy deweloperskiej będzie niezgodna z treścią doręczonego nabywcy prospektu informacyjnego, za wyjątkiem zmian dokonanych w umowie za zgodą nabywcy i wyraźnie podkreślonych w treści umowy deweloperskiej. Również, jeżeli deweloper nie doręczył nabywcy prospektu informacyjnego przed zawarciem umowy deweloperskiej nabywca będzie miał prawo odstąpić od umowy.

Kupujesz mieszkanie? Sprawdzimy Twoją umowę

Ponadto odstąpienie od umowy deweloperskiej będzie dla nabywcy możliwe w przypadku nierzetelności prospektu informacyjnego – jeśli dane w nim zwarte będą niezgodne z rzeczywistością wedle stanu na dzień podpisania umowy deweloperskiej (art. 29 ust. 1 pkt 4) – oraz jego niekompletności – jeśli nie będzie on zawierał wszystkich danych wymaganych przez prospekt informacyjny wedle wzoru ustawowego (zobacz wzór).

Ale uwaga! We wszystkich powyższych przypadkach nabywca ma jedynie 30 dni od zawarcia umowy deweloperskiej na ewentualne złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy (art. 29 ust. 2). Należy zatem dość szybko sprawdzić treść umowy i podjąć decyzję czy wycofujemy się z transakcji czy nie. Termin ten jednak może zostać wydłużony w umowie deweloperskiej.

Osobnym przypadkiem jest opóźnienie w zawarciu przez dewelopera i nabywcę umowy przenoszącej własność nieruchomości. Chodzi tu oczywiście o przypadki, w których przekroczenie terminu przeniesienia własności następuje z przyczyn leżących po stronie dewelopera (np. opóźnienie w budowie), a nie jest wynikiem unikania zawarcia umowy przez nabywcę. Jeżeli taka sytuacja przekroczenia terminu zawarcia umowy wystąpi, odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę nie jest możliwe od razu. Ustawa w tym miejscu jest dość wyrozumiała dla dewelopera i nakazuje nabywcy najpierw wyznaczenie dodatkowego 120-dniowego terminu na zawarcia umowy przyrzeczonej, a dopiero później – jeżeli deweloper w ciągu owych dodatkowych 4 miesięcy nie przeniesie własności – nabywca będzie mógł odstąpić od umowy (art. 29 ust. 3).

Jak nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej?

Cierpliwość i wyrozumiałość nabywcy mają swoje granice. W niektórych przypadkach może on chcieć rozwiązać łączącą go z deweloperem umowę deweloperską poprzez złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy. O czym należy w takim wypadku pamiętać?

Jak sformułować oświadczenie nabywcy o odstąpieniu od umowy?

We wcześniejszym artykule opisałem w jakich przypadkach zgodnie z ustawą deweloperską nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej i jakie konsekwencje to rodzi. Odstąpienie zatem możliwe jest jedynie w razie zaistnienia przypadków określonych w art. 29 ust. 1 ustawy deweloperskiej, przepisach Kodeksu cywilnego albo dodatkowo wskazanych w treści umowy deweloperskiej.

Oświadczenie nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej powinno wskazywać przede wszystkim na przyczynę odstąpienia, wynikającą z przytoczonych wyżej przepisów prawnych albo postanowień umowy. Zatem nabywca powinien podać powód, w oparciu o który rozwiązuje umowę – który dodatkowo musi uzasadniać odstąpienie od umowy w świetle przepisów ustawy deweloperskiej, Kodeksu cywilnego albo treści umowy deweloperskiej. Jeżeli nie zajdzie taki powód, oświadczenie nabywcy o odstąpieniu od umowy nie będzie – z prawnego punktu widzenia – wywoływało skutków. W razie wątpliwości należy tutaj skorzystać z porady prawnika.

Po drugie, w oparciu o art. 31 ust. 1 ustawy deweloperskiej, aby oświadczenie nabywcy o odstąpieniu od umowy było skuteczne musi ponadto zawierać zgodę nabywcy na wykreślenie jego roszczenia o zawarcie umowy przenoszącej własność z księgi wieczystej nieruchomości. Jest to niezbędne, ponieważ odstąpienie od umowy powoduje zerwanie wzajemnych zobowiązań pomiędzy nabywcą a deweloperem. Skutkiem tego nabywca przestaje być uprawniony do żądania od dewelopera przeniesienia własności lokalu albo domu po zakończeniu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości stanowił potwierdzenie istnienia takiego prawa nabywcy – wobec odstąpienia przestaje mieć ono sens. Jednocześnie dla dewelopera, który będzie chciał zaoferować lokal albo dom innemu nabywcy, stanowić będzie przeszkodę. Dlatego nabywca musi zgodzić się na wykreślenie tego wpisu z księgi wieczystej. Zgoda ta – jak i całe oświadczenie nabywcy o odstąpieniu – musi w tym wypadku przybrać formę pisemną z podpisem (podpisami) notarialnie poświadczonymi. Oznacza to, że oświadczenie o odstąpieniu nabywca musi podpisać w obecności notariusza, który potwierdzi tożsamość nabywcy. Tylko taki dokument może później stać się podstawą wykreślenia wpisu w księdze wieczystej przez sąd.

Po trzecie wreszcie, oświadczenie nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej powinno – choć nie jest to wymóg konieczny – zawierać wezwanie do zwrotu wpłaconych przez nabywcę środków i wskazanie rachunku bankowego, na który miałby nastąpić zwrot. Jak zatem widać oświadczenie o odstąpieniu od umowy jest dość krótkie, obejmuje 3-4 zdania i zapewne zmieści się na jednej stronie formatu A4.

Co zrobić z oświadczeniem o odstąpieniu od umowy deweloperskiej?

Gotowe, podpisane w obecności notariusza i potwierdzone przez niego oświadczenie o odstąpieniu od umowy nabywca powinien złożyć deweloperowi. Najlepiej osobiście w siedzibie albo placówce dewelopera, uzyskując potwierdzenie złożenia dokumentu na jego kopii (data i podpis osoby odbierającej oświadczenie w imieniu dewelopera). Można również zrobić to przesyłką pocztową albo kurierską, adresując oświadczenie na adres  dewelopera podany w umowie deweloperskiej (zazwyczaj w jednym z końcowych postanowień umieszcza się adresy stron dla korespondencji) albo zawarty w prospekcie informacyjnym. Należy wybrać taką przesyłkę, która umożliwi nabywcy otrzymanie potwierdzenia jej odbioru przez dewelopera.

Należy pamiętać o 30-dniowym terminie na odstąpienie od umowy przez nabywcę, jeżeli podstawą skorzystania z tego prawa mają być sytuacje opisane w art. 29 ust. 1 pkt 1-5 ustawy deweloperskiej. Termin liczy się od dnia zawarcia umowy deweloperskiej (podpisania aktu notarialnego), natomiast kończy się z momentem otrzymania oświadczenia przez dewelopera. Zatem w praktyce czas na podjęcie decyzji przez nabywcę jest tutaj krótszy. Aby oświadczenie było skuteczne, deweloper w ciągu 30 dni od zawarcia umowy musi otrzymać oświadczenie o odstąpieniu, wcześniej potwierdzone przez notariusza. Nie wystarczy oświadczenia wysłać w terminie 30 dni od zawarcia umowy – musi ono dotrzeć w tym czasie do dewelopera. Wobec tego – jeśli nabywca chce skorzystać z usług poczty, kuriera czy innego doręczyciela – powinien wziąć pod uwagę także czas potrzebny na doręczenie przesyłki. 30 dni liczymy razem ze świętami i dniami wolnymi od pracy.

Gdy deweloper odbierze oświadczenie nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej, następnym krokiem jest powiadomienie przez nabywcę banku, który prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy dla inwestycji, o odstąpieniu od umowy przez nabywcę i złożeniu tego oświadczenia deweloperowi (art. 13 ustawy deweloperskiej). Nabywca powinien załączyć kopię oświadczenia skierowanego do dewelopera i dowód jego doręczenia deweloperowi (potwierdzenie odbioru).

Należy zaznaczyć, że deweloper ma prawo kwestionować – na drodze sądowej – skuteczność dokonania odstąpienia przez nabywcę. Najczęściej będzie to dotyczyło sytuacji, w której, zdaniem dewelopera, nie wystąpiła przyczyna uzasadniająca wykonanie prawa odstąpienia na podstawie przepisów ustawy deweloperskiej, Kodeksu cywilnego albo treści umowy deweloperskiej.

Zmiana ceny po podpisaniu umowy deweloperskiej daje nabywcy prawo do odstąpienia

Kolejna odsłona dość długiej walki pomiędzy Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów a środowiskiem deweloperskim. Chodzi o stosowane przez niektórych deweloperów postanowienia w umowach deweloperskich, zgodnie z którymi zmiana ceny ustalonej w umowie może nastąpić w różnych przypadkach opisanych w umowie. Jednym z klasycznych przypadków uzasadniających podniesienie ceny – zaznaczmy bez zgody klienta na konkretną podwyżkę – jest zmiana stawki podatku od towarów i usług (VAT).

Tego typu postanowienia zakwestionował UOKiK w umowach stosowanych przez deweloperów Berensona z Warszawy i Giewont z Łodzi. Przewidywały one, że cena – pod którą podpisał się w umowie nabywca i deweloper – może ulec zmianie, jeżeli wzrosną (lub spadną) stawki podatku VAT. Tym samym cena określona w umowie nie jest ostateczna, a nabywca nie wie ile zapłaci za kupowane mieszkanie. Jest to niezgodne z przepisami prawa o tyle, o ile zmiana ceny wskutek podwyższenia (obniżenia) stawki podatku nie daje nabywcy szansy na odstąpienie od umowy deweloperskiej. Stanowi bowiem o dopuszczalności zmiany istotnego elementu treści umowy bez zgody nabywcy. Klient bowiem, niekoniecznie przygotowany na wyższą cenę, musi mieć swobodę wyboru w takim wypadku – czy dopłacić czy wycofać się z transakcji. Oczywiście w takiej sytuacji cierpi również interes dewelopera, który naraża się na ryzyko utraty klienta. Przepisy jednak są tak skonstruowane, że lepiej chronią – w razie takiej nieprzewidzianej zmienności – nabywców (konsumentów), a nie przedsiębiorców – dając tym pierwszym możliwość zadecydowania czy dopłacić czy się wycofać. Opisywane postanowienia tymczasem miałyby kreować – wbrew przepisom prawa – sytuację bardziej korzystną dla deweloperów, poprzez uniemożliwienie nabywcy odstąpienie od umowy (i otrzymanie zwrotu wpłaconych pieniędzy), jeżeli stawka podatku ulegnie zmianie.

UOKiK od lat tropi i piętnuje tego typu postanowienia. Wiele z nich znajduje się w rejestrze klauzul niedozwolonych prowadzonym przez UOKiK (dostępny tutaj), co zakazuje jakiemukolwiek deweloperowi (oraz każdemu innemu przedsiębiorcy) stosowanie tego typu postanowień w umowach z konsumentami. Niestety nadal takie sytuacje się zdarzają, czego przykładem są umowy stosowane przez przywołanych wyżej deweloperów. UOKiK w 2011 r. wydał decyzję zakazującą stosowania tego typu postanowień w umowach przez Berensona i Giewont. Deweloperzy odwołali się od niej do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który 30 grudnia 2013 r. podtrzymał stanowisko UOKiK. Deweloperom przysługuje jeszcze apelacja, lecz szanse na jej uwzględnienie nie wydają się wysokie.