tel. 
4 czerwca 2018 r. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów opublikował projekt ustawy zmieniającej przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, popularnie nazywanej „ustawą deweloperską”. Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej stanowi konsekwencję ogłoszonych na początku 2018 roku planów w tym zakresie i opublikowania przez UOKiK założeń. Ogłoszony właśnie projekt przewiduje bardzo dużo zmian w treści ustawy deweloperskiej, niektóre są naprawdę poważne. Dla firm deweloperskich i budowlanych zmiany w ustawie oznaczają konieczność dostosowania się do nowych regulacji. W tym kontekście obsługa prawna firm deweloperskich staje się kluczowa dla zapewnienia zgodności działań z obowiązującymi przepisami. Obsługa prawna firm budowlanych może pomóc w zrozumieniu i wdrożeniu nowych wymogów, minimalizując ryzyko prawne i finansowe.
Koniec z otwartymi rachunkami powierniczymi
Od początku największe emocje budziła chęć wyeliminowania możliwości korzystania przez deweloperów z otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych, bez dodatkowej gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej. Wynika to z faktu, że obecnie w ok. 80-90% inwestycji deweloperzy korzystają właśnie z tego środka ochrony wpłat nabywców. Jednocześnie nie ma aktualnie przypadków wykorzystywania rachunków otwartych z gwarancją bankową albo ubezpieczeniową. Jeśli nowelizacja ustawy deweloperskiej w proponowanym kształcie zostanie wprowadzone w życie, deweloperzy będą mieli do wyboru rachunki zamknięte (obecnie ok. 11% inwestycji), rachunki otwarte z gwarancją bankową (brak wykorzystania obecnie) oraz rachunki otwarte z gwarancją ubezpieczeniową (brak wykorzystania obecnie).
Spodziewanymi konsekwencjami rynkowymi takich zmian będzie prawdopodobnie wzrost kosztów prowadzenia inwestycji deweloperskich, ograniczenie dostępności finansowania inwestycji przez sektor bankowy, zmniejszenie liczby aktywnych deweloperów, a w dalszej perspektywie – ograniczenie podaży mieszkań i domów oraz wzrost ich cen. Poczytać można o tym choćby w analizie przygotowanej przez UOKiK, która przedstawia prognozy banków. Podobne wnioski prezentuje środowisko deweloperów skupione w Polskim Związku Firm Deweloperskich. Deweloperzy zresztą od dawna są przeciwni likwidacji możliwości korzystania z otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych. UOKiK z kolei broni tej propozycji twierdząc, że wzmocni ona ochronę zapewnianą nabywcom poprzez eliminację najmniej bezpiecznego dla nich środka ochrony wpłat dokonywanych na poczet ceny.
Ustawa deweloperska nie tylko dla umów deweloperskich i deweloperów
Drugą poważną zmianą proponowaną przez UOKiK jest znaczne rozszerzenie zakresu stosowania przepisów ustawy. Obecnie obejmuje ona tylko umowy deweloperskie dotyczące lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. UOKiK chce, by przepisy ustawy i wskazane w niej środki ochrony stosować także do umów dotyczących nabycia udziału w hali garażowej. Prawdziwą rewolucją ma być jednak objęcie przepisami ustawy deweloperskiej także umów zawieranych po wybudowaniu budynku – np. przedwstępnych umów ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży (lub przedwstępnych umów sprzedaży), które obecnie nie są regulowane żadnymi szczególnymi przepisami. W ich przypadku deweloper ma mieć obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego, udostępnienia na żądanie nabywcy dodatkowych dokumentów (odpis z KRS, wypis z księgi wieczystej, pozwoleniem na użytkowanie, zaświadczeniem o samodzielności lokalu, zgodę banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezciężarowe przeniesienie własności). Obowiązkowo przeniesienie własności nieruchomości już istniejących poprzedza także odbiór dokonywany na zasadach określonych w ustawie deweloperskiej.
Umowy rezerwacyjne
Całkowitą nowością jest uregulowanie umów rezerwacyjnych. Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej wprowadza szereg nowych przepisów skupionych w osobnym rozdziale 5a (art. 21a-21e). Przewidują one, że zawarcie umowy rezerwacyjnej jest opcjonalne przed zawarciem umowy deweloperskiej albo umowy przedwstępnej (po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku). Zawiera ją w formie pisemnej w celu przede wszystkim uzyskania przez nabywcę decyzji kredytowej. Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny nieruchomości. Zostanie ona zwrócona nabywcy w całości, jeśli nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej.
Inne zmiany
Ponadto projekt nowelizacji kładzie nacisk na uzyskanie przez dewelopera zgody banku lub wierzyciela hipotecznego na bezciężarowe przeniesienie własności nieruchomości. Promesa wyrażenia takiej zgody po zapłaceniu całości ceny musi zostać uzyskana przed zawarciem umowy deweloperskiej – w przeciwnym razie umowa będzie nieważna. Doprecyzowaniu ulegają przepisy o elementach treści umowy deweloperskiej, harmonogramie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, karze umownej, odbiorze nieruchomości, odstąpieniu od umowy deweloperskiej oraz lekkim modyfikacjom ulec ma wzór prospektu informacyjnego.
Projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przekazany został do konsultacji społecznych, które potrwają do końca czerwca 2018 r. Jeśli zostanie uchwalony, projekt przewiduje 6-miesięczne vacatio legis. W zakresie likwidacji możliwości korzystania z otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych okres karencji jest dłuższy, bo 1-roczny od ogłoszenia ustawy. Przedsięwzięcia, których rozpoczęcie sprzedaży nastąpi przed wejściem w życie nowelizacji, będą mogły nadal być prowadzone z wykorzystaniem otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych.
Do dalszego czytania: projekt, uzasadnienie, OSR i inne dokumenty na stronie Rządowego Centrum Legislacji
