tel. 
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów po raz kolejny podejmuje próbę przygotowania propozycji nowelizacji przepisów ustawy deweloperskiej. Głównym jej celem jest podniesienie istniejącego poziomu ochrony nabywców mieszkań i domów, głównie poprzez lepsze zabezpieczenie ich wpłat na wypadek upadłości dewelopera albo banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy. Istotną nowością ma być utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Nowa ustawa deweloperska
UOKiK pracuje nad nowelizacją przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego od kilku lat (zobacz np. informacje z 2015 roku). Poprzednia propozycja, przedstawiona w połowie 2018 r., spotkała się z powszechną krytyką. Głównym powodem niezadowolenia środowiska deweloperskiego oraz innych uczestników rynku była chęć likwidacji możliwości stosowania otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych, z których deweloperzy obecnie korzystają w prawie 90% inwestycji.
Tym razem – co jest zdecydowanie nową jakością, przynajmniej pod względem formalnym – projekt przewiduje uchwalenie całkowicie nowej ustawy, która ma uchylić dotychczasową z 2011 r. Miałaby ona nosić tytuł Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym i wejść w życie w ciągu 6 miesięcy po jej ogłoszeniu, za wyjątkiem przepisów o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, które objęte byłyby 9-miesięcznym vacatio legis.
Projekt z grudnia 2018 r., podobnie jak projekt opublikowany pół roku wcześniej, przewiduje rozszerzenie stosowania niektórych przepisów ustawy także na lokale niemieszkalne (np. garaże) nabywane razem z lokalem mieszkalnym lub domem jednorodzinnym, oraz nieruchomości mieszkaniowe już wybudowane. Utrzymane zostały także przepisy regulujące zawieranie umów rezerwacyjnych, a także uszczegółowione zostały obowiązki kontrolne banku dotyczące wypłaty środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego. Projekt zakłada rozszerzenie obowiązków przedsprzedażowych dewelopera, m.in. w zakresie uzyskania zgody banku na bezciężarowe przeniesienie na nabywcę nieruchomości, a także dodanie kolejnych ustawowych elementów treści umowy deweloperskiej, m.in. w zakresie poinformowania nabywcy o zakresie objęcia jego wpłat systemem gwarantowania Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. W obliczu tych zmian, firmy deweloperskie i budowlane powinny rozważyć skorzystanie z profesjonalnej obsługi prawnej inwestycji. Kompleksowa obsługa prawna firm deweloperskich może pomóc w dostosowaniu się do nowych przepisów i zminimalizować ryzyko prawne związane z realizacją projektów mieszkaniowych.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zamiast likwidacji otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych
Najważniejsze zmiany dotyczą kwestii, która wzbudzała dotąd najwięcej kontrowersji, a więc środków ochrony wpłat nabywców. Projekt z grudnia 2018 r. zakłada pozostawienie dwóch wariantów mieszkaniowego rachunku powierniczego: otwartego i zamkniętego. Usuwa zatem i tak niewykorzystywane rachunki otwarte z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. Jednakże wprowadzany zostaje nowy instrument o nazwie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Stanowi on wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Ma on gromadzić środki pochodzące przede wszystkim z wpłat składek dokonywanych przez deweloperów, niezależnie od tego, że ci stosować będą otwarty albo zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Do pewnego stopnia porównywalne rozwiązanie funkcjonuje od kilkunastu lat w prawie włoskim.
Wpłata dokonywana przez dewelopera stanowi procent wpłaty dokonywanej przez nabywcę. Ma to działać w ten sposób, że nabywca wpłaca część ceny (ratę) na mieszkaniowy rachunek powierniczy, a następnie w ciągu 7 dni deweloper wpłaca składkę na DFG. Warto zaznaczyć, że nie ma być ona potrącana z wpłaty nabywcy, lecz finansowana przez dewelopera. To otwiera problem ponoszenia kosztów finansowania tychże składek przez deweloperów jeszcze w trakcie realizacji inwestycji.
Wysokość składki ma zostać określona rozporządzeniem i nie jest w tej chwili znana – co na pewno stanowi mankament utrudniający prognozowanie skutków finansowych tej propozycji UOKiK. Projekt ustawy w tej chwili gwarantuje jedynie, że maksymalna wysokość procentowa składki nie może przekroczyć 5% wpłaty nabywcy – jeśli dla przedsięwzięcia prowadzony jest otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy – albo 1% wpłaty nabywcy – w przypadku rachunku zamkniętego. Warto zaznaczyć, że wpłacane składki nie podlegają zwrotowi. Będą budować fundusz o charakterze solidarnościowym, który ma wspomagać nabywców bankrutujących deweloperów.
Projekt ustawy trafił do konsultacji społecznych. Partnerzy społeczni mają 7 dni na zgłoszenie uwag do projektu. Projekt jest dostępny na stronach Rządowego Centrum Legislacji: https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12312251/katalog/12513201 Uwaga! Na tej samej stronie znajduje się również wersja projektu ustawy z czerwca 2018 r. Zwróć uwagę czy przeglądasz wersję dokumentów z grudnia 2018 r.
