tel. 
Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym to tzw. nowa ustawa deweloperska. Jej celem jest wprowadzenie rozwiązań, które zwiększą dotychczasowy poziom ochrony osób kupujących nowe mieszkania i domy. Jakie zmiany przewiduje nowa regulacja?
Co to jest ustawa deweloperska?
Ustawa deweloperska z 2011 roku (ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) została wprowadzona, aby chronić słabszą stronę transakcji sprzedaży nieruchomości – czyli nabywcę. Przed jej wejściem w życie nie funkcjonowały mechanizmy chroniące nabywców w razie upadku dewelopera. Dla firm deweloperskich i budowlanych, które chcą zapewnić sobie pełną zgodność z nowymi przepisami i zminimalizować ryzyko prawne, kluczowa jest obsługa prawna deweloperów. Doświadczeni prawnicy specjalizujący się w obsłudze prawnej firm deweloperskich mogą pomóc w dostosowaniu działalności do nowych wymogów ustawowych. Ustawa deweloperska w obecnym kształcie zapewnia też wgląd do prospektu informacyjnego klientom zainteresowanym zakupem nieruchomości z rynku pierwotnego.
Ustawa deweloperska 2021 – najważniejsze zmiany
Mimo że ustawa deweloperska z 2011 roku uregulowała stosunki między deweloperem a nabywcą, to w ocenie autora projektu (Prezesa UOKiK) nie zawsze chroniła ona przed utratą środków. Stąd nowelizacja ustawy deweloperskiej (a właściwie nowa ustawa deweloperska), która, chociaż wykorzystuje już funkcjonujące rozwiązania, wprowadza też szereg zmian i kilka nowości.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Nowa ustawa deweloperska z 2021 roku przewiduje powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Jego funkcjonowanie ma wyeliminować sytuacje, w których kupujący traci zarówno środki zdeponowane na mieszkaniowym rachunku powierniczym, jak i lokal mieszkalny, który zamierzał zakupić. Taki obrót spraw może mieć miejsce, gdy deweloper ogłosi upadłość.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma być zasilany głównie ze składek opłacanych przez deweloperów. Ich wysokość zostanie uzależniona od rodzaju rachunku powierniczego, z którego będzie korzystał deweloper. W związku z tym:
- w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego składka nie będzie przekraczać 0,1 proc. wartości mieszkania,
- w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego maksymalna składka będzie wynosić 1 proc. wartości mieszkania.
Ostateczna wysokość składki zostanie ustalona w stosownym rozporządzeniu. Odprowadzane na fundusz deweloperski składki będą miały charakter bezzwrotny.
Kupujesz mieszkanie? Sprawdzimy Twoją umowę
Wypłata środków z rachunku powierniczego
Ustawa deweloperska z 2021 roku przewiduje zmiany w wypłacie środków zgromadzonych na rachunkach powierniczych, przy czym dotyczy to zwłaszcza otwartych rachunków powierniczych. Jak dotychczas bank będzie zobowiązany do weryfikacji postępów prac. Jednak przepisy doprecyzowują, co ma on sprawdzać. Na liście znalazło się kontrolowanie między innymi tego, czy:
- wobec dewelopera nie zostało wszczęte postępowanie upadłościowe – pracownicy banku będą musieli zajrzeć między innymi do Krajowego Rejestru Zadłużonych,
- deweloper nie zalega z podatkami i czy zapłacił należne składki ZUS,
- deweloper uregulował swoje zobowiązania wobec wykonawców i podwykonawców.
Bank sprawdzi też, czy deweloper zapłacił składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – opierając się na złożonym przez niego oświadczeniu.
Czy tak sformułowane przepisy rzeczywiście będą lepiej chronić nabywców nieruchomości mieszkalnych z rynku pierwotnego? Niekoniecznie, ponieważ kłopoty z wypłatą środków mogą pojawić się wówczas, gdy deweloper znajdzie się w sporze z podwykonawcą czy urzędem skarbowym.
Prospekt informacyjny
Dla osób zamierzających kupić nieruchomość od dewelopera jednym z ważniejszych dokumentów jest prospekt informacyjny. Dotychczas deweloper miał obowiązek wydać go na żądanie osoby zainteresowanej podpisaniem umowy deweloperskiej. Co w tym zakresie zmienia nowa ustawa deweloperska?
Deweloper będzie miał obowiązek doręczyć prospekt informacyjny każdej osobie nabywającej od niego nieruchomość. Bez zmian pozostaje sposób jego przekazania – wraz z załącznikami deweloper musi dostarczyć go klientowi bezpłatnie na trwałym nośniku.
Wady lokalu
Nowa ustawa deweloperska przewiduje zmodyfikowaną procedurę odbioru mieszkania – nowością jest wykonanie zastępcze. Jeżeli deweloper nie usunie zgłoszonych wad w ciągu 30 dni (licząc od dnia podpisania protokołu) i nie wskaże daty ich usunięcia, to termin ten wyznacza nabywca. Po jego bezskutecznym upływie kupujący może sam usunąć stwierdzone wady na koszt dewelopera.
Ustawa pozwala nabywcy także na odmowę dokonania odbioru, gdy stwierdzi on, że nieruchomość ma wadę istotną i jednocześnie deweloper odmówi uznania jej w protokole. Jeżeli deweloper uzna wadę istotną w protokole, ale jej nie usunie, to nabywca może odstąpić od umowy. Może też zdarzyć się, że nabywca przy powtórnym odbiorze stwierdzi, że wada nie została usunięta. Wówczas będzie on musiał przygotować wniosek o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego. Jeżeli specjalista stwierdzi:
- istnienie wady istotnej – kosztem sporządzenia opinii zostanie obciążony deweloper, a nabywca będzie mógł odstąpić od umowy,
- brak wady istotnej – nabywca będzie musiał ponieść koszt wydania opinii.
Co ważne, w pierwszym przypadku kupujący może odstąpić od umowy, ale nie jest do tego zobowiązany.
Nowa ustawa deweloperska – od kiedy obowiązuje?
Nowa ustawa deweloperska wejdzie w życie w dniu 1 lipca 2022 r. Jest jednak pewien wyjątek – dotyczy on Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Związane z nim przepisy, które tworzą sam fundusz, jednak nie wprowadzają jeszcze obowiązku odprowadzania składek, wchodzą w życie 30 lipca 2021 r.
