tel. 
W umowach podpisywanych między deweloperem a klientem (nabywcą lokalu, który jest osobą fizyczną) nie powinny występować klauzule niedozwolone (klauzule abuzywne). Chociaż nie są one wiążące dla stron, to nabywca mieszkania powinien wykazać się przezornością. Jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto upewnić się, że w jej treści nie występują klauzule niedozwolone.
Czym są klauzule niedozwolone?
W Polsce obowiązuje zasada swobody umów (art. 353¹ Kodeksu cywilnego), przy czym ma ona swoje granice. Deweloperzy nie mają całkowitej dowolności w tworzeniu zapisów, które następnie znajdą się w umowie deweloperskiej. To nie przypadek – takie rozwiązanie jest podyktowane chęcią ochrony słabszej strony transakcji, czyli konsumenta. W treści umowy deweloperskiej niedopuszczalne są postanowienia nieuzgodnione indywidualnie, które kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (art. 385¹ Kodeksu cywilnego). To właśnie niedozwolone postanowienia umowne, czyli klauzule niedozwolone.
Niedozwolone postanowienia umowne mogą znaleźć się już we wzorze umowy deweloperskiej. To właśnie ten dokument jako pierwszy trafia do rąk potencjalnych klientów. Jeżeli nabywca nie będzie negocjował tych zapisów, bez zmian trafią one do treści umowy.
Klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich – przykłady
Skoro klauzule niedozwolone są niekorzystne dla klientów, nie powinny znajdować się w umowach deweloperskich. Jak pokazuje jednak praktyka, bywa z tym różnie. Rejestr klauzul niedozwolonych prowadzi Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). Około 650 wpisów dotyczy branży nieruchomości. Aby sprawdzić, czy we wzorze umowy deweloperskiej nie znajdują się postanowienia niedozwolone, trzeba wiedzieć, na jakie zapisy zwrócić szczególną uwagę. Przykładowe klauzule niedozwolone znajdujące się w bazie UOKiK dotyczą:
utrzymania tej samej ceny lokalu albo domu nawet, jeśli po zakończeniu budowy okaże się, że powierzchnia użytkowa mieszkania będzie mniejsza niż przewiduje to umowa,
ograniczenia wysokości kary umownej albo odszkodowania, które uzyskać może nabywca w razie niedotrzymania terminu przeniesienia własności albo odbioru,
zgody nabywcy na to, by przedsięwzięcie deweloperskie zostało wybudowane w sposób odmienny od pierwotnego projektu budowlanego,
konieczności powiadomienia drugiej strony o zmianie adresu wskazanego w umowie pod rygorem uznania, że korespondencja doręczona na dotychczasowy adres została dostarczona prawidłowo.
Niestety, pomimo wielokrotnego uznawania przez sądy pewnych rozwiązań za klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich, nadal wielu deweloperów je stosuje licząc na niezorientowanie swoich klientów.
Jak sprawdzić, czy niedozwolone zapisy znajdują się w umowach deweloperskich?
Jeżeli w umowach deweloperskich znalazły się klauzule zakazane, to konsumenci nie mają obowiązku się do nich stosować. Inaczej mówiąc, klauzule niedozwolone traktuje się tak, jakby ich w ogóle nie było. Nabywca lokalu może też wystąpić do sądu z pozwem cywilnym i na drodze sądowej dochodzić uznania klauzul zakazanych za niewiążące.
By jednak skutecznie walczyć o swoje prawa, trzeba mieć pewność, że w umowie deweloperskiej znajdują się zapisy niedozwolone. Aby upewnić się, że zapisy w otrzymanej od dewelopera umowie nie są niekorzystne, można je porównać z zapisami znajdującymi się w rejestrze klauzul abuzywnych prowadzonym przez UOKiK. Ten sposób jest jednak czasochłonny i mało wygodny. Co więcej, w umowie mogą znajdować się też postanowienia, które jeszcze nie zostały uznane za klauzule niedozwolone, chociaż spełniają kryteria zawarte w przywołanym już art. 385¹ Kodeksu cywilnego.
Alternatywą jest analiza umowy deweloperskiej przeprowadzona przez prawnika, który jest dobrze zorientowany w rynku nieruchomości. Jako prawnik z dużym doświadczeniem mogę dla Ciebie:
sprawdzić, czy umowa deweloperska nie zawiera klauzul niedozwolonych w umowach deweloperskich,
wskazać postanowienia, które są dla Ciebie niekorzystne,
przygotować treść zapisów, które możesz dalej negocjować z deweloperem,
oszacować czy w razie odmowy modyfikacji wzoru umowy przez dewelopera nadal będziesz mógł wygrać z deweloperem, pomimo podpisania umowy z niekorzystnymi postanowieniami.
Zlecając analizę umowy deweloperskiej przed jej podpisaniem, zyskujesz – nie musisz obawiać się, że deweloper wykorzysta swoją przewagę, a Ty zapłacisz za swoją nieświadomość.
Kupujesz mieszkanie? Sprawdzimy Twoją umowę
Niedozwolone zapisy w umowach deweloperskich nie są w interesie dewelopera
Deweloper jest silniejszą stroną transakcji nabycia mieszkania. To najczęściej on ma za sobą sztab prawników, którzy w każdej chwili służą mu pomocą. Z tego względu to właśnie deweloper ponosi wszelkie konsekwencje stosowania klauzul niedozwolonych. Jeżeli UOKiK, który jest uprawniony do kontrolowania deweloperów, w czasie kontroli stwierdzi, że wykorzystują oni klauzule niedozwolone, ma prawo nałożyć na nich kary finansowe. Wysokość tej kary wynosić może nawet do 10 proc. ubiegłorocznych przychodów dewelopera.
Niedozwolone postanowienia umowne, a kary finansowe dla dewelopera
UOKiK prowadzi kontrole deweloperów zarówno z własnej inicjatywy, jak i na podstawie informacji otrzymanych od konsumentów. W praktyce w interesie dewelopera leży, by niedozwolone zapisy w umowach deweloperskich nie występowały, bo kary – jak pokazuje praktyka – mogą być dotkliwe. W ostatnim czasie głośno było o karze wymierzonej poznańskiemu deweloperowi – spółce 3Dom, którą UOKiK zobowiązał do zapłaty prawie 160 tys. zł właśnie za stosowanie klauzul niedozwolonych. W jej przypadku Urząd zakwestionował 3 zapisy. Dotyczyły one zmiany wielkości mieszkania, sposobu naliczania kar za opóźnienia i pełnomocnictw.
Kary finansowe to nie wszystkie konsekwencje, jakie ponosi deweloper – wspomnieć trzeba również o wizerunku. Gdy deweloper stosuje klauzule niedozwolone, musi liczyć się z utratą zaufania klientów. W dobie silnej konkurencji między deweloperami naruszenie reputacji może bardzo negatywnie odbić się na jego zyskach.
