tel. 
9 października 2016 r. weszła w życie nowa ustawa o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji. Przynosi ona ważną zmianę dla osób kupujących mieszkania od dewelopera i wpłacających pieniądze w trakcie trwania budowy na mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Za dogmat można uznać stwierdzenie, że mieszkaniowy rachunek powierniczy – czyli specjalne konto bankowe, na które trafiają wpłaty nabywców, którzy zawarli umowy deweloperskie – jest jednym z najważniejszych, o ile nie najważniejszym instrumentem zapewniającym kupującym realną ochronę przed utratą powierzonych deweloperowi pieniędzy w razie jego bankructwa (upadłości). O zaletach tego rozwiązania narzuconego przez tzw. ustawę deweloperską pisałem m.in. w tym miejscu.
Jednocześnie jednak prowadzony przez bank mieszkaniowy rachunek powierniczy może okazać się dla nabywców pułapką, o ile dojdzie do sytuacji zdecydowanie rzadkiej, ale nie niemożliwej – upadłości samego banku. Konsekwencje takiego zdarzenia na jesieni 2015 r. opisywałem w jednej z Aktualności.
Między innymi aby zapobiegać takim przypadkom uchwalona została całkowicie nowa ustawa o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji, zastępującą wcześniejszą – z 1994 r., choć wielokrotnie zmienianą – ustawę o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym. Co zmienia ona dla osób zawierających umowy deweloperskie?
Analiza umowy deweloperskiej – nasza oferta
Otóż dotychczas w razie ogłoszenia upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, Bankowy Fundusz Gwarancyjny zwracał kwotę odpowiadającą równowartości maksymalnie 100.000 EURO jedynie deweloperowi. Niezależnie od tego ilu nabywców wpłaciło jak wiele pieniędzy, w razie bankructwa banku deweloper miał pewność odzyskania niespełna 0,5 mln złotych (wedle dzisiejszego kursu), natomiast pewne szanse na odzyskanie reszty miał po przeprowadzeniu postępowania upadłościowego, co jednak zająć mogło długie lata.
Wedle nowego stanu prawnego, od jesieni 2016 r. w przypadku bankructwa banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy każdy nabywca, który podpisał umowę deweloperską, będzie mógł liczyć na zwrot równowartości do 100.000 EURO, co pokrywa cenę przeciętnego mieszkania albo domu. Dla firm deweloperskich i budowlanych, które realizują inwestycje mieszkaniowe, te zmiany prawne mają istotne znaczenie. Dlatego też profesjonalna obsługa prawna inwestycji deweloperskich staje się kluczowa dla zapewnienia zgodności z nowymi regulacjami i ochrony interesów zarówno dewelopera, jak i nabywców. Jednakże pieniądze te nie będą do końca własnością nabywcy, gdyż będzie je musiał z powrotem przekazać deweloperowi, wpłacając je na mieszkaniowy rachunek powierniczy założony w innym banku. Jeśli nabywca wpłacił więcej niż równowartość 100.000 EUR, wówczas sytuacja nieco się komplikuje, ale głównie dla dewelopera, który będzie musiał czekać na odzyskanie nadwyżki w postępowaniu upadłościowym.
Podsumowując, nowe rozwiązanie jest o wiele lepiej dostosowane do realiów rynkowych i oczekiwań zarówno nabywców, jak i deweloperów. W przeciwieństwie bowiem do dotychczasowych regulacji bankructwo banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy nie zagraża w tak wielkim stopniu realizacji całej inwestycji deweloperskiej. W szczególności poprawie ulega sytuacja inwestycji, dla których deweloper założył w banku zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy – wówczas wszystkie wpłaty nabywców, finalnie 100% ceny, oczekują na tym rachunku aż do zawarcia poszczególnych umów przenoszących prawo własności nieruchomości na nabywców.
