tel. 
Jednymi z popularnych nieruchomości kupowanych od mniejszych deweloperów są domki – wolnostojące (tzw. jednorodzinne), bliźniaki albo w zabudowie szeregowej. Tego typu inwestycje swym charakterem różnią się nieco od mieszkań kupowanych w budynkach wielorodzinnych. Inna jest ich specyfika, a co za tym idzie – na inne kwestie należałoby zwrócić uwagę przygotowując się do zakupu takich nieruchomości.
Dom czy jednak lokal?
Pierwszą kwestią wymagającą uwagi jest tak naprawdę określenie tego, co kupujemy. Choć może wydawać się to banalne i oczywiste, wcale takim nie musi być. Kupujemy w końcu bliźniaka albo szereg. W przypadku tego typu nieruchomości możemy mieć do czynienia z dwoma rozwiązaniami prawnymi, które z zewnątrz będą wyglądały w zasadzie identycznie.
Po pierwsze, możemy kupić nieruchomość (dom) na osobnej działce. Jest to rozwiązanie oczywiste i jedyne możliwe, jeśli kupujemy dom wolnostojący. W przypadku bliźniaka czy szeregowca nie zawsze jest w ten sposób. Dom na działce oznacza, że będziemy jedynymi właścicielami działki o określonej powierzchni, na której będzie stała nasza część domu w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej. Do naszego domu będą „doklejone” kolejne budynki należące do sąsiadów, stojące na osobnych działkach. W przypadku bliźniaków cały budynek stać będzie na dwóch działkach, a granica pomiędzy nimi przebiegać będzie wzdłuż ściany rozgraniczającej budynek na obie połówki. Zaletą tego rozwiązania jest to, że możemy samodzielnie i niezależnie decydować o części naszej nieruchomości, gdyż jako jedyni właściciele nie musimy z nikim konsultować remontów, ulepszeń czy sposobu wykorzystania nieruchomości. Wadą z kolei tego wariantu jest – analogicznie – samodzielne ponoszenie wszystkich kosztów modernizacyjnych i eksploatacyjnych nieruchomości. Wraz z upływem czasu w takim przypadku będzie mogła być widoczna zróżnicowana dbałość właścicieli poszczególnych części budynku o jego utrzymanie, co nie będzie wpływać dobrze na jego estetykę jako całości. Na przykład elewacje budynków będą różniły się kolorami bądź będą odnawiane w różnym czasie i w różnym stopniu.
Potrzebujesz indywidualnej analizy umowy deweloperskiej? Sprawdź!
Drugie rozwiązanie możliwe w przypadku domu typu bliźniak czy szeregowca, to zakup lokalu znajdującego się w takim budynku. Wówczas cała inwestycja z prawnego punktu widzenia niewiele różni się od mieszkania w kilkupiętrowym bloku – tylko w mniejszej skali. W budynku (składającym się z połówek bliźniaka lub segmentów szeregu) każda z części stanowi samodzielny lokal mieszkalny – tak np. w bliźniaku będziemy mieli dwa mieszkania, albo nawet cztery (jeśli projekt zakłada dwa mieszkania na dole i dwa na górze). Każde z mieszkań (lokali mieszkalnych) jest przedmiotem odrębnej własności. Poza tym nieruchomość ma jeszcze tzw. części wspólne, których współwłaścicielami są właściciele lokali znajdujących się w danym budynku np. w bliźniaku. Do części wspólnych należy m.in. działka pod budynkiem, ogródek, dach, elewacje, miejsce postojowe dla samochodu – słowem wszystko to, co leży w obrębie działki, ale nie jest w granicach lokalu wyodrębnionego w budynku.
W związku z tym pojawia się problem polegający na tym, że część właścicieli będzie chciała mieć zagwarantowane wyłączność korzystania z określonych, funkcjonalnie powiązanych z lokalem części nieruchomości wspólnej, takich jak np. ogród, balkon, taras, piwnica czy miejsce postojowe. Nie mogą tych fragmentów nieruchomości mieć na własność – bo stanowią tzw. część wspólną – lecz można wykluczyć pozostałych właścicieli lokali z możliwości używania tych miejsc właśnie przyznając niektórym tzw. prawo wyłącznego korzystania, wpisywane do działu III księgi wieczystej. Korzyścią tego układu jest wspólne ponoszenie kosztów eksploatacji i remontów części wspólnych, np. dachu. Wadą natomiast jest konieczność uzgadniania z pozostałymi współwłaścicielami zamierzeń dotyczących zmian w części wspólnej nieruchomości czy ich modernizacji. Na tym tle mogą pojawić się spory. Coś, co w przypadku własności jest rzeczą dość prostą, w przypadku współwłasności może być nie lada problemem. Na przykład jeśli brakuje na działce jeszcze jednego miejsca postojowego i jeden z właścicieli chciałby je dobudować kosztem części ogródka, z którego korzysta właściciel mieszkania na parterze. Osiągnięcie niezbędnego porozumienia w tej kwestii może nie być łatwe. W przypadku współwłasności powstaje też kwestia zarządzania nieruchomością wspólną, tj. dbania o jej utrzymanie, zlecenia remontów, rozliczania wspólnych kosztów itd. Może to robić jeden ze współwłaścicieli lub można to zlecić zewnętrznej firmie. Niezależnie od rozwiązania takie zarządzanie stanowi pewien dodatkowy koszt, który też obciąża współwłaścicieli.
Odbierz mieszkanie od dewelopera z fachowcem i upewnij się, że wszystko jest w porządku
Należy pamiętać, że o koncepcji podziału nieruchomości decyduje w zasadzie deweloper. To on determinuje na samym początku, czy nieruchomość dzieli się na osobne domy z działkami, czy też na lokale z częściami wspólnymi. Późniejsza zmiana tej koncepcji teoretycznie jest możliwa, w praktyce jednak nie zawsze realna z powodów albo technicznych, albo braku porozumienia pomiędzy wszystkimi właścicielami.
Droga dojazdowa i drogi wewnętrzne
W przypadku osiedla domków jednorodzinnych, bliźniaków czy szeregów ważna dla przyszłych mieszkańców jest kwestia drogi wewnętrznej komunikującej domki z drogą publiczną. Tutaj możemy mieć też przynajmniej dwa rozwiązania. Po pierwsze, deweloper może przenieść na właścicieli poszczególnych domów udziały we współwłasności działki drogowej. Wówczas wszyscy właściciele domów będą wspólnie ponosić koszty jej utrzymania i będą współdecydować o jej modernizacji. Jest to chyba najlepsze wyjście, dające właścicielom pełną kontrolę nad tak newralgiczną kwestią jak droga dojazdowa.
Drugim klasycznym rozwiązaniem tego problemu jest załatwienie przez dewelopera podczas realizacji inwestycji służebności przejazdu i przechodu przez działkę drogową, której właścicielem jest ktoś inny niż właściciele domów. Służebność ta najczęściej jest nieodpłatna (albo odpłatna, lecz opłacona w całości przez dewelopera), natomiast właściciele domów co najwyżej współuczestniczą w ponoszeniu kosztów utrzymania drogi. To rozwiązanie nie pozwala im jednak na współpodejmowaniu decyzji dotyczących drogi. Może się zatem zdarzyć w ten sposób, że właściciel zdecyduje o jej tymczasowym remoncie, zwężeniu, nie będzie jej remontował pomimo jej fatalnego stanu lub w inny sposób utrudni korzystanie z niej, a właściciele uprawnieni do korzystania z drogi nie będą w stanie wiele z tym zrobić – wszak droga nie należy do nich, mogą oni jedynie „grzecznościowo” z niej korzystać.
Bezpiecznie wynajmij swoje mieszkanie!
Służebności na działce
Działki współtworzące osiedla domków są często powiązane licznymi służebnościami m.in. zapewniającymi poszczególnym działkom dostawy mediów (służebności przesyłu). To na ogół niegroźne dla właścicieli – instalacje biegną pod ziemią i raczej nie ma zbyt często powodów do ich naprawy czy modernizacji – i zrozumiałe, gdyż bez takich służebności działki nie miałyby dostępu do wody, kanalizacji czy dostaw energii. Zgodnie z koncepcją poprowadzenia infrastruktury na osiedlu przygotowaną przez dewelopera, działki jednak mogą zostać obciążone służebnościami przejazdu i przechodu na rzecz sąsiadów. Na przykład w tym celu, by wewnętrzne drogi dojazdowe przebiegały nie na osobnej działce – będącej docelowo współwłasnością właścicieli domów – lecz by biegły po działkach z domami. Wówczas właściciel formalnie ma działkę np. o wielkości 500 m2, jednak 20% tej działki zajęte jest pod chodnik i drogę wewnętrzną do użytku przez mieszkańców osiedla. Należy na to zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy deweloperskiej lub przy zakupie gotowego domu (od dewelopera lub z drugiej ręki), bowiem późniejsza zmiana tego stanu rzeczy w praktyce będzie bardzo trudna lub wręcz niemożliwa – wymagać będzie zgody sąsiadów.
