Koronawirus a umowa deweloperska – częste pytania i konkretne odpowiedzi.

W związku z epidemią koronawirusa (SARS-CoV-2) i nadzwyczajnymi zaburzeniami w życiu publicznym, wiele osób z obawą obserwuje rozwój wydarzeń. Rozważane są różne scenariusze dotyczące gospodarki i finansów. Dotyczy to również poczynionych planów na przyszłość i zaciągniętych zobowiązań. Wiele osób, które planowały kupić mieszkanie albo dom rozważa czy nie rozwiązać podpisanej już umowy deweloperskiej.

Postaram się zwięźle odpowiedzieć na najczęściej pojawiające się pytania i obawy osób, które podpisały albo planują w niedługim czasie podpisać umowę deweloperską. Zaznaczam jednocześnie, że w tej chwili nie da się jednoznacznie przewidzieć wszystkich możliwych rozwiązań i skutków, także w obszarze wynikającym z umowy deweloperskiej.

Ani przepisy tzw. ustawy deweloperskiej, ani postanowienia umów deweloperskich nie przewidują możliwości rozwiązania umowy – ani przez nabywcę, ani przez dewelopera – z powodu epidemii koronawirusa, ani żadnego podobnego zdarzenia. Podstawy dające nabywcy możliwość odstąpienia od umowy są opisane w art. 29 ustawy deweloperskiej. Nie obejmują one przypadków w najmniejszym stopniu analogicznych do epidemii czy pandemii, ani wynikających z nich zaburzeń życia społecznego i gospodarczego.

Rozwiązania umowy deweloperskiej w takiej sytuacji nie dopuszczają także specjalna ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, ani proponowane rozwiązania tzw. tarczy antykryzysowej. Te ostatnie obejmują jedynie ustawową interwencję w zawarte umowy z organizatorami imprez turystycznych, umowy najmu powierzchni w centrach handlowych, umowy najmu lokali mieszkalnych oraz umowy kredytu.

Jednostronne rozwiązanie umowy deweloperskiej przez nabywcę jest zatem w tej sytuacji niemożliwe.

Klienci często pytają się czy umowę deweloperską można by jakoś „podważyć” albo rozwiązać na drodze sądowej. Trzeba sobie jasno powiedzieć, że raczej nie ma takiej możliwości. Raczej, ponieważ przepisy Kodeksu cywilnego potencjalnie dają możliwość skorzystania – w absolutnie wyjątkowej sytuacji – z „atomowego rozwiązania” w zakresie umów. Jest nim możliwość sądowej zmiany treści (np. obniżenia ceny) albo nawet rozwiązania zawartej umowy z uwagi na „nadzwyczajną zmianę stosunków”. Możliwość taka wynika z art. 357(1) Kodeksu cywilnego, jednak w obecnej sytuacji dopuszczalność zastosowania tego przepisu nie wydaje się realna, a nade wszystko nie można o niej powiedzieć, że da szybko spodziewane efekty.

Scenariusz, który ewentualnie miałby szanse na powodzenie pod pewnymi warunkami, to rozwiązanie umowy deweloperskiej za zgodą dewelopera. Jeśli deweloper wyrazi zgodę – ale nie musi tego zrobić – nabywca i deweloper mogą zawrzeć porozumienie o rozwiązaniu umowy deweloperskiej. Więcej informacji na ten temat zawarte jest w tym artykule.

Jeżeli nabywca będzie rozważał wycofanie się z podpisanej umowy deweloperskiej w nieco późniejszym terminie, może szukać innych rozwiązań.

Zazwyczaj umowy deweloperskie dają nabywcy możliwość odstąpienia – a więc bezkosztowego rozwiązania – w sytuacji, gdy powierzchnia użytkowa mieszkania albo domu okaże się większa, a deweloper podwyższy z tego powodu cenę. Analogicznie, jeśli w kolejnych miesiącach doszłoby do podwyżki podatku od towarów i usług (VAT) – czego nie da się w tej chwili wykluczyć – będzie to również okazja do odstąpienia od umowy, o ile deweloper podniesie cenę. Wadą tych dwóch rozwiązań jest niepewność co do możliwości ich zastosowania – dużo tutaj zależy od przypadku – oraz to, że nie można z nich skorzystać od razu.

Chcąc rozwiązać umowę deweloperską można rozważyć także dokonanie cesji. Polega to na „odsprzedaży” umowy deweloperskiej innemu nabywcy. W przypadku problemów z realizacją umowy deweloperskiej, warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w obsłudze prawnej firm deweloperskich. Doświadczony radca prawny może doradzić najlepsze rozwiązanie w danej sytuacji, uwzględniając specyfikę rynku nieruchomości i obowiązujące przepisy. Czynność taka wymaga uzyskania zgody dewelopera. Ponadto należy się tutaj liczyć z tym, że potencjalny nabywca może zgodzić się na przejęcie praw i obowiązków z umowy deweloperskiej, ale za niższą kwotę, niż ta wpłacona deweloperowi. Na przykład, wpłaciliśmy dotychczas deweloperowi 100 000 zł za mieszkanie, które kosztuje 480 000 zł. Inny nabywca może chcieć od nas „odkupić” tę umowę deweloperską, ale płacąc nam 90 000 zł. Jeśli się zgodzimy na to, uwolnimy się od zobowiązania z umowy deweloperskiej, jednak ponosząc stratę 10 000 zł. Więcej na ten temat znajdziesz w tym artykule.

Stan epidemii, a także związane z nimi perturbacje społeczno-gospodarcze same w sobie nie uprawniają do wstrzymania czy opóźnienia płatności rat (części ceny) wynikających z umowy deweloperskiej. Jeśli umowa deweloperska przewiduje płatność w konkretnych terminach, należy ich dochować. Klienci, którzy mają płacić wraz z postępem budowy, po otrzymaniu informacji o ukończeniu danego etapu, również powinni zapłacić zgodnie z harmonogramem. Są oni w nieco bardziej komfortowej sytuacji, ponieważ jeśli tempo budowy spadnie – w związku z epidemią koronawirusa – termin ich wpłaty za dany etap opóźni się.

Potencjalnie wstrzymanie płatności można by rozważać, gdyby zaistniało zjawisko „siły wyższej”, które uniemożliwiałby nabywcy dokonanie zapłaty. Siłą wyższą mógłby być stan, w którym z obiektywnych przyczyn dokonanie zapłaty nie byłoby możliwe. Jednocześnie przeszkoda taka miałaby charakter powszechny, np. nie działałby system przelewów międzybankowych, nie działałyby łącza internetowe, a zlecenie płatności innymi kanałami (w szczególności w oddziale banku) byłoby niemożliwe. Reasumując, taka sytuacja obecnie nie występuje.

Taki scenariusz zapewne nie nastąpi bezpośrednio z powodu epidemii koronawirusa. Proszę jednak pamiętać, że częściowo na sytuację finansową dewelopera wpływa zachowanie nabywców, z którymi podpisał umowy deweloperskie. Każdy projekt deweloperski zakłada jego finansowanie przy określonym udziale nabywców. Jeśli deweloper zostanie zasypany żądaniami rozwiązania umów deweloperskich albo klienci częściej niż zwykle nie będą się wywiązywać z obowiązku terminowej płatności części ceny na rzecz dewelopera, może to spowodować utratę płynności nawet średniej wielkości firmy deweloperskiej. Wszyscy przeżywamy trudne chwile, a panika jest najczęściej złym doradcą.

W zasadzie każdy deweloper obecnie stosuje mieszkaniowy rachunek powierniczy. Kontrola banku i mechanizmy zawarte w ustawie deweloperskiej, ustawie Prawo upadłościowe i ustawie Prawo restrukturyzacyjne zapewniają, że nabywca nie straci wpłaconych deweloperowi pieniędzy – albo otrzyma ich zwrot, albo stanie się właścicielem mieszkania albo domu – nawet w przypadku bankructwa dewelopera.

W zależności od długości trwania zaburzeń związanych z epidemią koronawirusa oraz ich wpływu na bieżące działanie przedsiębiorstw oraz administracji publicznej, możliwe jest przeniesienie tych zaburzeń na realizację projektów deweloperskich. Nie jest zatem wykluczone, że budowa będzie trwała kilka tygodni dłużej niż planował to deweloper. Może to, ale nie musi mieć wpływ na niedotrzymanie przez dewelopera przewidzianego w umowie terminu odbioru albo terminu przeniesienia własności.

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, według brzmienia znowelizowanego 31 marca 2020 r. w ramach pakietu ustaw zwanego jako tzw. tarcza antykryzysowa, terminy postępowań administracyjnych nie rozpoczynają się, a rozpoczęte ulegają zawieszeniu na okres trwania stanu epidemii albo zagrożenia epidemicznego (art. 15 zzs).

Okres zawieszenia bieg terminów administracyjnych trwał od 1 kwietnia do 23 maja 2020 r.

Oznacza to, że jeśli deweloper w okresie marca, kwietnia albo maja 2020 r. planował zakończenie budowy, procedury administracyjne z tym związane – na przykład dopuszczenie budynku do użytkowania – będą trwały dłużej niż normalnie. Okoliczność taka może powodować, że proporcjonalnie przesunie się termin odbioru mieszkania albo domu i ewentualnie termin przeniesienia własności. Za niedotrzymanie terminów wynikające z wprowadzenia stanu epidemii lub stanu zagrożenia epidemicznego deweloper nie będzie ponosił odpowiedzialności wobec nabywców.

Należy uzbroić się w cierpliwość. W okresie epidemii – od 25 marca do 19 kwietnia 2020 r. – zasadniczo nie można było się przemieszczać. Zarówno dla dewelopera, jak i nabywcy oznaczało to brak prawnych możliwości przeprowadzenia odbioru czy też podpisania umowy u notariusza. Zakaz ten wynikał w okresie od 25 do 31 marca z § 3a rozporządzenia Ministra Zdrowia w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii, a następnie w niemal niezmienionej treści jego podstawą prawną były § 5 Rozporządzeń Rady Ministrów z dnia 31 marca i z dnia 10 kwietnia w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii (tekst po prawej).

Deweloper zatem nie może wymagać od nabywcy stawienia się do odbioru w tym okresie, ani nie może oczekiwać podpisania umowy przenoszącej własność.

Sytuacja jest analogiczna do przedstawionej powyżej. Nabywca i deweloper mogą przedłużyć obowiązywanie rezerwacji. Większość deweloperów oferuje obecnie podpisywanie lub zmianę podpisanych umów rezerwacyjnych zdalnie – za pośrednictwem poczty elektronicznej. Jeśli deweloper i nabywca nic nie zrobią, rezerwacja wygaśnie.

Za wygaśnięcie rezerwacji ani nabywca, ani deweloper nie ponoszą odpowiedzialności. Wobec tego deweloper powinien zwrócić uiszczoną opłatę rezerwacyjną w całości. Zgodnie z przepisami epidemicznymi, nabywca nie może stawić się w kancelarii notarialnej w celu podpisania umowy deweloperskiej. Zatem nabywca nawet, gdyby chciał, nie może zgodnie z prawem skorzystać z okresu rezerwacji i podpisać w jego trakcie umowy deweloperskiej.

Wzory umów deweloperskich przygotowywane przez deweloperów nie przewidują dla nabywców żadnych rozwiązań, które dawałyby im szanse opóźnienia płatności czy nawet rozwiązania umowy w związku ze zdarzeniami o skali i skutkach, jakie ma np. epidemia koronawirusa. Niemniej jednak zważywszy na nadzwyczajną sytuację, z jaką mamy do czynienia, rozsądne jest zabezpieczenie się przez nabywców na taką okoliczność. W końcu umowa deweloperska oznacza związanie się płatnościami rzędu wieluset tysięcy złotych w perspektywie kilku czy nawet kilkunastu miesięcy.

Nic nie stoi na przeszkodzie wprowadzenia do umowy rozwiązań, które będą stanowić dla nabywcy koło ratunkowe wówczas, gdy z uwagi np. na utratę pracy czy innego źródła dochodów nie będzie w stanie płacić zaliczek na poczet ceny mieszkania albo domu. Jeżeli jesteś tym zainteresowany/-a, pomogę sformułować odpowiednią, dopasowaną do Twojej sytuacji propozycję postanowienia oraz wynegocjować jego wprowadzenie do umowy deweloperskiej, którą chcesz podpisać. Proszę o kontakt e-mail b.gliniecki@umowadeweloperska.pl albo telefoniczny 780 140 555.