Kim jest nabywca?

Nabywca jest drugą, obok dewelopera, stroną umowy deweloperskiej. Właściwie mógłby nim być każdy, jednak przepisy ustawy deweloperskiej ograniczają krąg osób będących w jej rozumieniu nabywcami. Nie oznacza to co prawda, że tylko niektóre osoby mogą kupić mieszkanie lub dom od dewelopera. Ma to swoje implikacje w odniesieniu do zastosowania instrumentów ochronnych ustawy deweloperskiej.

Już sam tytuł ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (u.o.p.n.) ogniskuje problem wokół osoby nabywcy. Kim on jest, że trzeba go chronić poprzez specjalne instrumenty ustawy? Podobnie jak w przypadku pojęcia deweloper można po prostu wskazać, że nabywca to każda osoba, która zawiera z deweloperem umowę deweloperską albo umowę nabycia prawa własności nieruchomości (umowę przenoszącą własność). Nieco inaczej jest w świetle przepisów ustawy deweloperskiej.

Art. 3 pkt 4 u.o.p.n. tekst ustawy deweloperskiej za nabywców uznaje tylko osoby fizyczne. Tym samym jedynie takie podmioty są beneficjentami rozwiązań ustawy deweloperskiej. Tylko wobec osób fizycznych deweloper musi stosować rozwiązania ochronne ustawy (np. mieszkaniowy rachunek powierniczy, prospekt informacyjny, dopuszczalne sytuacje odstąpienia od zawartej umowy). Analogicznie jedynie nabywcy będący osobami fizycznymi biorą udział w odrębnym postępowaniu upadłościowym prowadzonym wobec deweloperów. Pozostali wierzyciele, jeżeli nie są nabywcami w rozumieniu przepisów u.o.p.n. biorą udział w postępowaniu upadłościowym prowadzonym w „zwykłym” trybie. Ustawowe pojęcie nabywcy o wiele bardziej wpływa na zakres zastosowania przepisów ustawy deweloperskiej, aniżeli pojęcie dewelopera, które w zasadzie pod tym względem jest dosyć oczywiste.

Dlaczego akurat nabywcy będący osobami fizycznymi objęte są szczególną ochroną? Dokładnie powody takiego stanu rzeczy wyjaśniłem w osobnym artykule: Czy rynek nie mógłby sobie poradzić bez ustawy deweloperskiej?. Nabywcy będącymi osobami fizycznymi najczęściej występują w prawnej roli konsumentów, którzy objęci są przez przepisy prawne specjalnymi przywilejami mającymi ich chronić przed nieuczciwością przedsiębiorców. Szczególne przepisy ochronne adresowane do konsumentów funkcjonują w kilku branżach, m.in. usług finansowych (bankowych, ubezpieczeniowych, inwestycyjnych), sprzedaży towarów, usług turystycznych, usług telekomunikacyjnych. Od niedawna – co postulowane było co najmniej przez pierwszą dekadę obecnego stulecia – szczególna ochrona przypadła również konsumentom zawierającym umowy deweloperskie.

Na marginesie można powiedzieć, że zakres pojęcia nabywca w art. 3 pkt 4 u.o.p.n. jest, chyba przypadkowo, zbyt szeroki niż być powinien. Obejmuje bowiem wszystkie osoby fizyczne, chociaż głównymi jej adresatami są ci, którym przysługuje jednocześnie status konsumenta w rozumieniu art. 22¹[ Kodeksu cywilnego. Poza konsumentami jako nabywcy traktowane są również te osoby fizyczne, które zawierają umowę deweloperską w charakterze przedsiębiorców, np. osoba zawierająca umowę deweloperską w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jako nabywca po to, aby później odsprzedać wybudowane lokale albo domy. Nie taka była chyba intencja ustawodawcy, nie tak szeroko określają krąg podmiotów chronionych pozostałe ustawy dotyczące umów konsumenckich, jednak inaczej odczytywać art. 3 pkt 4 u.o.p.n. na razie nie sposób.

Ochrona nabywcy w razie ogłoszenia upadłości dewelopera

Wiadomość o kłopotach finansowych dewelopera w trakcie prowadzonej budowy oraz następujące po niej ogłoszenie jego upadłości jest dla nabywcy (i dewelopera) najgorszym, co może się wydarzyć w trakcie realizacji inwestycji budowlanej. Ryzyko takiej sytuacji zazwyczaj wcale nie jest małe, biorąc pod uwagę szereg czynników po stronie dewelopera oraz relatywnie długi czas pomiędzy zawarciem umowy deweloperskiej a zawarciem umowy przenoszącej na nabywcę własność nieruchomości. W jaki sposób nabywca jest chroniony przed skutkami ogłoszenia upadłości dewelopera?

Przede wszystkim należy przypomnieć, że samo zawarcie umowy deweloperskiej nie daje nabywcy żadnych szans na odzyskanie pieniędzy albo nabycie nieruchomości w sytuacji, gdy ogłaszana jest upadłość dewelopera. Nieruchomość cały czas – aż do momentu zawarcia stosownej umowy z nabywcą – stanowi własność dewelopera, a umowa deweloperska jedynie zobowiązuje go do przeniesienia prawa własności nieruchomości na nabywcę, co niweczy niewypłacalność dewelopera. Biorąc pod uwagę do tego przepisy prawa upadłościowego, w świetle których nabywcy stanowią tylko część spośród szerokiego zazwyczaj grona wierzycieli dewelopera, aż do momentu przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości nie może on czuć się pewnie. Taki zresztą stan prawny połączony z licznymi przypadkami ogłaszania upadłości deweloperów stanowił jedną z najważniejszych przyczyn uchwalenia przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Co w tym względzie zmieniła ta ustawa? Mówiąc w dużym skrócie, w gruncie rzeczy niewiele. Nadal z perspektywy nabywcy ogłoszenie upadłości dewelopera nie jest sytuacją bezstresową, w której pieniądze tego pierwszego są całkowicie bezpieczne, bo i tak uzyska on prawo do opłaconego mieszkania lub domu. Oprócz nabywców wierzycielami dewelopera są na ogół dziesiątki innych podmiotów: banki, pracownicy dewelopera, Skarb Państwa i gmina (podatki i opłaty publiczne), podwykonawcy, inni usługodawcy itd. Majątek dewelopera stanowi zazwyczaj kilka nieruchomości, w tym ta, na której aktualnie realizowana jest inwestycja, do tego raczej nieistotne pod względem wartości składniki majątku ruchomego (sprzęt, samochody itp.). Nieruchomość będąca przedmiotem procesu inwestycyjnego obciążona jest najczęściej hipoteką na rzecz banku, który udzielił deweloperowi kredytu na prowadzenie inwestycji, a także hipotekami na rzecz banków kredytujących nabywców.

Przepisy prawa upadłościowego w najlepszej sytuacji w razie ogłoszenia upadłości dewelopera sytuują wierzycieli, którzy są zabezpieczeni hipoteką albo zastawem – innymi słowy banki. Oni mają prawo zaspokoić swoją wierzytelność z ceny sprzedaży nieruchomości (rzeczy obciążonej zastawem) przed wszystkimi pozostałymi wierzycielami. Cały pozostały majątek dewelopera wrzucany jest do wspólnego „worka” zwanego masą upadłości. Z niego najpierw spłacani są pracownicy dewelopera, wierzyciele publiczni (zaległości wobec ZUS, podatki), a dopiero na samym końcu reszta wierzycieli, w tym nabywcy. Biorąc pod uwagę skąpość masy upadłości oraz fakt, że na ogół jednym z jej najbardziej wartościowych elementów jest nieruchomość z trwającą inwestycją (na której hipotekę ma bank kredytujący dewelopera), do podziału pomiędzy nabywców nie pozostaje zbyt wiele… Takie są ogólne zasady dzielenia masy upadłości, które względem deweloperów obowiązywały do 2012 r., a wobec wszystkich innych niewypłacalnych przedsiębiorców obowiązują nadal.

Co ustawa deweloperska zmieniła w ochronie nabywcy

Zacznijmy od początku. Ustawa deweloperska, nowelizując ustawę Prawo upadłościowe i naprawcze, wprowadziła odrębny tryb postępowania upadłościowego stosowany wyłącznie wobec deweloperów. Miało to stanowić antidotum na niekorzystne – z punktu widzenia nabywców – rozwiązania zwykłego postępowania upadłościowego, w szczególności te dotyczące możliwości wpływania nabywców na kontynuowanie inwestycji czy kolejność zaspokajania wierzycieli. I tak, z chwilą ogłoszenia upadłości dewelopera nieruchomości, na których trwała realizacja inwestycji, stają się osobnymi masami upadłości. Wyłączone zostają tym samym z masy „głównej”, z której zaspokoją się pozostali wierzyciele (np. podwykonawcy). Nabywcy każdej z nieukończonych inwestycji samodzielnie decydują czy ją kontynuować, sprzedać i odzyskać wpłacone pieniądze czy zaspokoić się z pieniędzy zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych. Tym samym nabywcy „wyprzedzają” kolejkę wierzycieli upadłego dewelopera i mają możliwość decydowania o „prawie swoich” mieszkaniach albo domach. Brzmi dobrze?

Niestety rzeczywistość nie wygląda tak różowo… Cały czas pozostaje problem banku i ciążącej na nieruchomości hipoteki. Ona w żaden sposób nie ulega „skasowaniu”, a to oznacza, że nabywcy – choć mają możliwość wpływania na losy nieruchomości – muszą też wziąć pod uwagę co zrobić z hipoteką banku. Aby nie dopuścić do realizacji uprawnienia wynikającego z hipoteki, będą musieli spłacić bankowi to, czego nie zdążył deweloper. Innymi słowy, wyprzedzając pozostałych wierzycieli nabywcy cały czas są na słabszej pozycji aniżeli bank (oraz inni wierzyciele zabezpieczeni hipoteką lub zastawem).

Wybór kontynuacji inwestycji – szczególnie opłacalny, gdy od jej ukończenia pozostało niewiele nakładów – również wcale nie jest pozbawiony komplikacji. Poza wspomnianą wyżej hipoteką, z którą „coś” trzeba zrobić, kontynuować inwestycję na rzecz nabywców może syndyk albo zarządca ustanowiony przez sąd do prowadzenia postępowania upadłościowego. Po pierwsze, są to osoby, które raczej nie zajmują się zarządzaniem budowlanym procesem inwestycyjnym. Może to rodzić komplikacje związane chociażby z ich właściwym nadzorem nad kontynuowaniem budowy. Po drugie, syndyk albo zarządca wcale nie muszą być zainteresowani wzięciem na swoje barki dodatkowego problemu i odpowiedzialności. Po trzecie, koszty „reanimacji” przedsięwzięcia przez innego dewelopera albo przedsiębiorcę budowlanego działającego na zlecenie syndyka albo zarządcy mogą być zdecydowanie wyższe, aniżeli te pierwotne przewidziane przez upadłego dewelopera. Co więcej, nabywcy nie mogą zadecydować o kontynuowaniu przedsięwzięcia ze zmianami (np. zaniechanie budowy jednego z budynków i zaspokojenie roszczeń nabywców, którzy mieli być właścicielami znajdujących się w nim lokali), gdyż w istocie będzie to inne przedsięwzięcie deweloperskie, wymagające m.in. zmiany wydanego pozwolenia na budowę czy modyfikacji udziałów w nieruchomości wspólnej, pociągające ze sobą zmiany w treści umów deweloperskich.

Do tego zasygnalizować można jeszcze jeden problem związany z sytuacją, w której nabywcami części lokali w nieruchomości stanowiącej osobną masę upadłości stanowią podmioty, które nie są nabywcami w rozumieniu ustawy deweloperskiej (np. spółka) albo w ramach inwestycji powstać mają również lokale użytkowe, których nabywcy nie są objęci przepisami ustawy deweloperskiej. Komplikacji ulega wówczas proces decydowania o dalszych losach inwestycji.

Rozwiązania upadłościowe ustawy deweloperskiej spotkały się ze sporą krytyką m.in. środowisk prawniczych i budowlanych. Nie podważając słuszności wprowadzenia odmiennych od standardowych, lepszych dla nabywców rozwiązań, akcentowano powierzchowność i niedopracowanie uchwalonych przepisów, a także łamanie zasad postępowania upadłościowego. Ponadto, w istocie niewiele one dla nabywców zmieniają, gdyż nadal na lepszej pozycji znajdują się banki ze swymi, dużej wartości wierzytelnościami. Po zaspokojeniu się z przysługujących im hipotek dla nabywców nawet w świetle nowych rozwiązań mogą pozostać znikome środki.

W sytuacji wielości wierzycieli i ograniczonej wartości masy upadłości zawsze dochodzi do konfliktu interesów. Uprzywilejowanie jednych wierzycieli odbije się na możliwościach odzyskania pieniędzy przez pozostałych. Każde rozwiązanie będzie krytykowane, toteż chyba niemożliwym jest wypracowanie idealnego rozstrzygnięcia w takiej sytuacji. Trzeba ponadto pamiętać o interesach banków, które w deweloperskim procesie inwestycyjnym odgrywają bardzo ważne role: ekonomiczne, ale i prawne – z uwagi na prawa i obowiązki związane z kontrolowaniem przebiegu procesu inwestycyjnego. Bez zabezpieczenia ich interesów – również potencjalnie kosztem nabywców – banki mogą nie być skore do angażowania się w finansowanie zarówno deweloperów, jak i nabywców.

Należy na koniec wyraźnie zaznaczyć, że przepisy upadłościowe nie stanowią samodzielnego instrumentu ochrony nabywców zawierających umowy deweloperskie. Są uzupełniane przez zabezpieczenie w postaci mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz ewentualnych gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych. Tym bardziej nabywcy powinni to mieć na względzie wobec faktu, że stosowanie mieszkaniowego rachunku powierniczego nie jest konieczne wobec inwestycji, który sprzedaż rozpoczęła się przed 29 kwietnia 2012 r. (zdecydowana większość inwestycji realizowanych w latach 2012-2014 – poczytaj tutaj). Ponadto ustawa deweloperska – ze szkodą dla ochrony interesów nabywcy – daje możliwość stosowania przez deweloperów otwartych rachunków powierniczych bez gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej.

Upadłość dewelopera – ile uda się odzyskać nabywcy?

Co interesowałoby nabywcę w razie ogłoszenia upadłości dewelopera? Odzyskanie 100% wpłaconych pieniędzy albo uzyskanie nieruchomości w takim stanie i w takiej cenie, jak to zostało przewidziane w umowie. Jakie realne szanse ma nabywca na jedno z tych rozwiązań, gdy deweloper stanie się niewypłacalny?

Przepisy upadłościowe i mieszkaniowy rachunek powierniczy

Mechanizmy ochronne przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wcale nie dają nabywcy gwarancji, że jego interesy nie zostaną pokrzywdzone wskutek upadłości dewelopera. Sytuacja większości nabywców wygląda lepiej niż przed 2012 r., aczkolwiek nadal zależy od kilku czynników. Przedstawmy je po kolei.

Zacznijmy od przypomnienia, że przepisy upadłościowe stosowane wobec deweloperów nie stanowią samodzielnego instrumentu ochrony nabywców zawierających umowy deweloperskie. Ich efektywność w dużej mierze zależy od równoległego wykorzystania mieszkaniowego rachunku powierniczego. Tutaj należy zaznaczyć dwie okoliczności. Po pierwsze, stosowanie mieszkaniowego rachunku powierniczego nie jest konieczne wobec inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się przed 29 kwietnia 2012 r. (a jest to zdecydowana większość inwestycji realizowanych w latach 2012-2014 – zobacz tutaj). Więcej na ten temat napisałem w tym artykule. Jeżeli wpłaty nabywców nie są dokonywane na taki rachunek, ich szanse na odzyskanie chociaż części wpłaconych deweloperowi pieniędzy drastycznie topnieją. Owszem, nadal stosuje się wówczas odrębne postępowanie upadłościowe wobec deweloperów, lecz wybór nabywców zostaje poważnie ograniczony do np. kontynuowania inwestycji i spłacenia zabezpieczonej hipotecznie wierzytelności banku, zawarcia układu przewidującego sprzedaż nieruchomości i podział pieniędzy pomiędzy bank oraz nabywców itp.

Rodzaj rachunku powierniczego gra rolę

Po drugie, nawet zabezpieczenie wpłat poprzez stosowanie mieszkaniowego rachunku powierniczego nadal nie gwarantuje nabywcom odzyskania pieniędzy w całości, jeśli dojdzie do ogłoszenia upadłości dewelopera. Dużo bowiem zależy od typu rachunku.

Najbezpieczniejszym wariantem jest zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, bowiem na nim zgromadzone są wszystkie wpłaty dokonywane przez nabywców. Problem w tym, że jest to rozwiązanie najmniej korzystne dla dewelopera, gdyż otrzyma pieniądze dopiero po zrealizowaniu inwestycji, gdy przeniesie na nabywców prawo własności nieruchomości. Oznacza to dla nabywców niemal pełne zabezpieczenie (zakładając, że bank nie zbankrutuje, co i tak jest wyjątkowo rzadkim zjawiskiem) – albo zostaną właścicielami mieszkania / domu, albo dostaną z powrotem 100% wpłaconych pieniędzy, które zdeponowane są na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym.

Rachunek otwarty takiej 100% gwarancji nie daje, ale możliwe są jego dwie (w zasadzie nawet trzy) odmiany: samodzielny oraz z gwarancją instytucji finansowej (bankową albo ubezpieczeniową). Ten z gwarancją jest rozwiązaniem dla nabywcy lepszym, ale znowu nie daje pewności odzyskania całości dokonywanych wpłat (dlaczego? Poczytaj tutaj). Do tego w praktyce rachunek otwarty z dodatkową gwarancją bankową albo ubezpieczeniową właściwie nie jest stosowany.

Najmniej wiarygodną – w kontekście ogłoszenia upadłości dewelopera – opcją dla nabywcy jest otwarty rachunek powierniczy, gdyż z niego nabywca odzyska jedynie ostatnią, niepobraną jeszcze przez dewelopera część ceny. Na ogół szanse na szybkie odzyskanie całości wpłaconych pieniędzy w takiej sytuacji się komplikują – chyba, że upadłość dewelopera nastąpiła na wstępnym etapie realizacji inwestycji albo nie pobrał on z rachunku powierniczego wpłat dokonywanych przez nabywców.

Dokończenie inwestycji jest realne

Tak rysuje się możliwość odzyskania całości wpłaconych pieniędzy, teraz rozpatrzymy wariant uzyskania prawa własności mieszkania albo domu w sposób przewidziany w umowie deweloperskiej – co w szczególności dotyczy standardu oraz ceny. Upadłość dewelopera daje nabywcom pod pewnymi warunkami możliwość dokończenia inwestycji, ale wiązać się to będzie na ogół z koniecznością dokonania przez nabywców dopłat. Należy mieć świadomość, że nieruchomość obciążona będzie hipoteką banku kredytującego dewelopera. Spłata tej wierzytelności będzie leżała w interesie nabywców, którzy zdecydują się na kontynuowanie przedsięwzięcia. W dalszej kolejności rozważyć należy koszty kontynuacji budowy. Zapewne będzie można je pomniejszyć o wysokość marży dewelopera, której wobec jego upadłości nabywcy nie będą musieli wliczać w cenę. Niemniej nie ma pewności czy uda się dokończyć realizację inwestycji według tych samych kalkulacji, co w momencie zawierania umów deweloperskich. Żaden wykonawca nie ma bowiem obowiązku kontynuować budowy wedle tych samych stawek i wyliczeń, które przyjął wcześniej upadły deweloper. A do tego inni przedsiębiorcy, widząc determinację niedoszłych nabywców w dokończeniu budowy, mogą chcieć to wykorzystać proponując cenę wyższą, niż wynikająca z kosztorysu dewelopera.

Upadłość nabywcy

W kontekście umowy deweloperskiej i ustawy deweloperskiej wiele miejsca – również na tych stronach – poświęca się konsekwencjom ogłoszenia upadłości dewelopera. Nie bez przyczyny, bowiem przed wejściem w życie przepisów ustawy deweloperskiej (u.o.p.n.) wielu nabywców zostało pokrzywdzonych z tego powodu. W reakcji na to zjawisko przepisy u.o.p.n. wprowadziły instrumenty chroniące nabywców przed skutkami upadłości dewelopera, takie jak mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz odrębne postępowanie upadłościowe. Jakie z kolei konsekwencje niosłoby ze sobą ogłoszenie upadłości nabywcy, który zawarł umowę deweloperską?

Przepisy ustawy deweloperskiej nie przewidują żadnych specjalnych rozwiązań na wypadek kłopotów finansowych nabywcy, tudzież ogłoszenia jego upadłości. Nic w tym dziwnego, bowiem przepisy u.o.p.n. – jak wynika choćby z tytułu ustawy – mają chronić przede wszystkim interesy nabywców, a nie przewidywać szczególną ochronę deweloperów. Zatem kwestia ewentualnych konsekwencji ogłoszenia upadłości nabywcy rozstrzygać się będzie według ogólnych przepisów ustawy Prawo upadłościowe. Nie ma tutaj odrębnych przepisów postępowania upadłościowego, które wchodziłyby w grę na wypadek upadłości nabywcy, który zawarł umowę deweloperską, tak jak jest to w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera (art. 425a-425s ustawy Prawo upadłościowe).

Najczęściej nabywcy przysługiwać będzie status konsumenta. To będzie powodować, że wobec takiej osoby sąd będzie mógł – na jej wniosek – ogłosić tzw. upadłość konsumencką. Jest ona regulowana przez przepisy art. 4911 i kolejne ustawy Prawo upadłościowe. Należy podkreślić, że w tym trybie (upadłość konsumencka) wniosek o ogłoszenie upadłości może złożyć jedynie sam dłużnik (konsument, nabywca). Nie ma takiej możliwości np. deweloper, wobec którego nabywca zalega z zapłatą. Zatem wobec nabywców, które są osobami fizycznymi i nie prowadzą działalności gospodarczej – a takich jest zdecydowana większość – zgłoszenie wniosku upadłości nabywcy nie będzie możliwe. Tutaj z punktu widzenia dewelopera pozostaje windykacja albo odstąpienie od umowy na podstawie art. 29 ust. 4 u.o.p.n.

Drugim przypadkiem, w którym istnieje możliwość ogłoszenia upadłości nabywcy to sytuacja, w której nabywcą jest osoba fizyczna będąca przedsiębiorcą albo nabywca nie będący osoba fizyczną i będący przedsiębiorcą o zdolności upadłościowej (np. nabywcą jest spółka). Co się dzieje wówczas? Zakładając ogłoszenie upadłości, syndyk najprawdopodobniej odstąpi w imieniu nabywcy od umowy deweloperskiej na podstawie art. 98 ustawy Prawo upadłościowe. Deweloper ma jednocześnie możliwość wymuszenia na syndyku podjęcia decyzji, czy płaci deweloperowi pozostałe części ceny (które stają się wymagalne od razu po ogłoszeniu upadłości – art. 91 ustawy Prawo upadłościowe), a deweloper przenosi własność nieruchomości do masy upadłościowej (to raczej będzie miało miejsce rzadziej), czy też (co częstsze) syndyk odstępuje od umowy deweloperskiej. W wyniku odstąpienia umowa uznawana jest za niezawartą, a deweloper ma obowiązek zwrócić do masy upadłości wpłacone przez nabywcę części ceny. Jednocześnie syndyk powinien złożyć oświadczenie zwalniające nieruchomość z wpisu roszczenia do księgi wieczystej. W ten sposób deweloper “odzyska” mieszkanie albo dom i będzie mógł zaoferować je innemu nabywcy.