Kiedy nabywca może odmówić dokonania odbioru nieruchomości?

Odbiór lokalu albo domu jednorodzinnego jest krokiem poprzedzającym zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę, którego dokonanie jest możliwe po formalnym zakończeniu budowy. Niekiedy jednak nastawienie nabywcy jest tak złe, że odmawia on dokonania odbioru.

Musimy w tym miejscu odróżnić od siebie dwie sytuacje. Pierwszą, w której nabywca zawiadomiony przez dewelopera o odbiorze w ogóle się na niego nie stawia. Wówczas deweloper powinien uzgodnić z nabywcą kolejny termin, a w ostateczności może odstąpić od umowy deweloperskiej (art. 29 ust. 5 u.o.p.n.). W takiej sytuacji istnieje również możliwość żądania od nabywcy zapłaty kary umownej, o ile treść umowy deweloperskiej ją przewiduje. W drugiej natomiast sytuacji nabywca pojawia się na miejscu realizacji inwestycji w celu dokonania odbioru, natomiast odmawia podpisania protokołu odbioru albo odmawia – wbrew oczywistemu faktowi – uznania prawidłowości wykonania lokalu albo domu.

Czy nabywca może odmówić podpisania protokołu odbioru nie akceptując sposobu wykonania umowy przez dewelopera? Zasadniczo może, ale w bardzo specyficznych sytuacjach. Zanim do nich przejdziemy, zacznijmy od przypadków częstszych. Lokal albo dom jednorodzinny generalnie i w większości swej postaci odpowiada założeniom wynikającym z umowy deweloperskiej, prospektu informacyjnego i projektu budowlanego, jednak nabywca ma zastrzeżenia (w zasadzie drobne, nieprzekreślające walorów mieszkania albo domu jako całości) co do jakości wykonania, np. stwierdził krzywe ściany, niedomykające się okna, brak wykończenia futryny, brak instalacji elektrycznej w jednym z pokoi.

W takiej sytuacji nabywca nie ma prawa odmówić podpisania protokołu odbioru. Powinien przyjąć właściwe wykonanie co do istoty, natomiast w protokole należy dokładnie opisać zauważone usterki. Zgodnie z art. 27 ust. 4 oraz ust. 5 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (u.o.p.n.), deweloper w ciągu 14 dni powinien ustosunkować się do wskazanych wad (uznać je i zobowiązać się do usunięcia albo odmówić ich uznania), a następnie usunąć je albo zaproponować obniżenie ceny. Odmowa uznania wad przez dewelopera otwiera drogę do dochodzenia roszczeń nabywcy na drodze sądowej.

Trzeba wyraźnie podkreślić, że podpisanie przez nabywcę protokołu odbioru – nawet z zaznaczeniem usterek – nie pozbawia nabywcy prawa do żądania od dewelopera naprawy czy zmniejszenia ceny nieruchomości. Co więcej, nawet gdy w protokole odbioru nie wskażemy wszystkich wad lokalu albo domu, nadal istnieje możliwość dochodzenia roszczeń od dewelopera z tytułu rękojmi. Wedle art. 556² Kodeksu cywilnego, jeżeli wady zostały ujawnione w ciągu roku od odbioru, należy przyjąć domniemanie, że istniały również w  momencie dokonywania odbioru. Oznacza to, że ciężar odpowiedzialności za wady zasadniczo jest przerzucony na dewelopera, chyba że ten udowodni, że powstały wskutek działania lub zaniechania nabywcy. Na przykład, jeśli po 9 miesiącach od odbioru zgłosimy deweloperowi niedomykające się okno, zgodnie z przywołanym przepisem Kodeksu cywilnego należy przyjąć domniemanie, że okno było uszkodzone od samego początku i to deweloper ma obowiązek je naprawić albo wymienić na nowe. Jeżeli deweloper twierdzi, że okno w momencie odbioru było w porządku, a to nabywca zepsuł je później, musi przedstawić dowody na poparcie tej tezy. W kwestiach wątpliwych to nabywca jest w lepszej sytuacji z uwagi na domniemanie odpowiedzialności dewelopera.

Dopiero, gdy podczas odbioru nabywca stwierdzi, że przedmiot umowy różni się w sposób istotny od przyjętych wcześniej przez strony parametrów, nabywca może odmówić dokonania odbioru. Przykładami takich sytuacji będzie np. znaczna (ponad 2%) różnica w powierzchni użytkowej nieruchomości, inny układ pomieszczeń, brak balkonu lub okna, użycie innych materiałów budowlanych niż opisane w umowie, prospekcie informacyjnym czy projekcie budowlanym. Uzasadniona odmowa odbioru wobec nieprzedstawienia przez dewelopera nieruchomości w stanie zgodnym z umową uprawniać będzie w dalszej kolejności nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 6 u.o.p.n.

W interesie nabywcy jest, aby nawet gdy odmawia on odebrania przedmiotu umowy ze względu na jego istotne wady, sporządzić protokół potwierdzający fakt stawiennictwa obu stron do odbioru oraz ujawnienia wad dyskwalifikujących, zdaniem nabywcy, przedmiot umowy. W przypadkach rozbieżności pomiędzy stronami – gdy nabywca wskazuje na istotną wadliwość przedmiotu umowy i odmawia dokonania odbioru, a deweloper kwestionuje takie ustalenie – strony powinny odpowiednio udokumentować sporną kwestię dla późniejszego postępowania dowodowego w razie wszczęcia sporu sądowego. W swoim interesie powinny zadbać o sporządzenie np. dokumentacji fotograficznej czy filmowej, która ułatwi późniejsze uzasadnienie swojego stanowiska.