tel. 
Zakup mieszkania to często decyzja wiążąca na wiele lat. Przed podpisaniem umowy u notariusza i odebraniem kluczy do zakupionego lokalu, konieczne jest dokładne sprawdzenie dewelopera. Na co zwrócić szczególną uwagę? Jak upewnić się, że deweloper jest godny zaufania?
Dlaczego należy sprawdzić dewelopera?
W przeszłości osoby kupujące mieszkanie od dewelopera nie były wystarczająco chronione. Media wielokrotnie informowały o upadłości kolejnych spółek deweloperskich, których klienci często zostawali bez pieniędzy i mieszkań. Od momentu wejścia w życie tzw. ustawy deweloperskiej inwestorzy są bezpieczni – nie muszą obawiać się o swoje fundusze, mają też prawo żądać szczegółowych informacji o inwestycji.
Mimo że osoby kupujące mieszkanie od dewelopera są lepiej chronione, to w dalszym ciągu powinny wykazywać się czujnością. Dlaczego? Niewielkie doświadczenie spółki deweloperskiej na rynku może przełożyć się na jakość oddawanych do użytku budynków. W przypadku sporu, np. na etapie odbioru mieszkania, znaczenie ma też kultura organizacyjna firmy i to, w jaki sposób podchodzi ona do relacji z klientami. Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera? Okazuje się, że wcale nie jest to skomplikowane.
Sprawdzanie dewelopera – krok po kroku
Dewelopera należy sprawdzić jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej, czyli kupnem mieszkania. Najlepiej zrobić to tuż po wyborze inwestycji. Aby upewnić się, że dany deweloper jest rzetelny, warto sprawdzić go na kilku obszarach, czyli zweryfikować jego doświadczenie, aktualną sytuację finansową i przynależność do organizacji branżowych. Znaczenie mają także referencje, które deweloper zebrał od dotychczasowych klientów, oraz to, jak buduje on z nimi relacje.
Wszystkie wymienione wyżej elementy składają się na kompletny obraz dewelopera i pozwalają podjąć decyzję, czy warto nawiązać z nim współpracę.
Gdzie szukać informacji o doświadczeniu dewelopera?
Doświadczenie dewelopera jest kluczowe, gdy mowa o jakości oferowanych lokali. Im więcej zrealizowanych inwestycji ma na koncie spółka, tym większe jest prawdopodobieństwo, że również kolejna będzie udana. Co więcej, wieloletnie doświadczenie na rynku może też korzystnie przełożyć się na terminowe oddawanie lokali do użytku, a to dla wielu klientów ma kluczowe znaczenie.
Jak sprawdzić dewelopera pod względem doświadczenia? Pomocny jest w tym zakresie prospekt informacyjny. To dokument, który każdy deweloper musi udostępnić potencjalnym kupcom. W jego części ogólnej znajdują się informacje m.in. o dotychczas zrealizowanych przez firmę inwestycjach. Zapoznając się z tymi materiałami, uwagę warto zwrócić na specjalizację dewelopera – czy wcześniej zajmował się on budową obiektów mieszkalnych, czy wyłącznie obiektów handlowych.
Jak sprawdzić dewelopera – przejrzyj opinie w internecie
Jednym z najprostszych sposobów, aby sprawdzić dewelopera, jest zapoznanie się z opiniami wystawionymi przez użytkowników internetu. Najczęściej są to byli klienci – osoby, które zakupiły mieszkanie. Na co zwrócić szczególną uwagę, przeglądając komentarze zamieszczone w mediach społecznościowych, pozostawione na forach internetowych czy w Google Moja Firma?
Niepokój powinny wzbudzić opinie negatywne, w których powtarzają się te same zarzuty względem dewelopera, a dotyczące np. opóźnień w oddaniu mieszkań do użytku czy niedoróbek. Analogicznie, jeżeli deweloper jest chwalony, również warto doczytać za co – czy jest to kwestia obsługi przed i posprzedażowej, czy może świetnie zagospodarowanych części wspólnych budynku.
Pracownicy niektórych firm deweloperskich odpowiadają na komentarze pozostawione przez klientów. Kultura wypowiedzi dużo mówi o podejściu dewelopera do rozwiązywania zgłaszanych problemów. W ten sposób również warto sprawdzić dewelopera – pozwoli to uniknąć współpracy z firmą, której nie zależy na satysfakcji klientów.
Wiarygodność dewelopera a księga wieczysta
Jak sprawdzić dewelopera przed kupnem mieszkania? Zajrzeć warto również do księgi wieczystej prowadzonej dla działki, na której powstanie osiedle. Z tego dokumentu można się wiele dowiedzieć, a przede wszystkim sprawdzić, czy:
- nieruchomość rzeczywiście należy do dewelopera – informacje o właścicielach prezentowane są w dziale II księgi wieczystej,
- w stosunku do dewelopera toczą się postępowania egzekucyjne, w ramach których komornik dokonał zajęcia nieruchomości – wzmianki o toczących się postępowaniach są ujawniane w dziale III księgi wieczystej,
- deweloper sfinansował zakup ziemi środkami własnymi czy też skorzystał z pomocy banku – w drugim przypadku w dziale IV księgi wieczystej znajdzie się informacja o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku.
Informacje wyczytane z księgi wieczystej warto porównać z informacjami uzyskanymi od dewelopera. To prosty sposób, aby zweryfikować prawdomówność przedstawicieli firmy na wczesnym etapie, jeszcze przed szczegółowym zapoznaniem się z inwestycją.
Jak sprawdzić wiarygodność finansową dewelopera?
Wiarygodność finansowa dewelopera ma ogromne znaczenie dla bezpieczeństwa całej transakcji. Mimo funkcjonujących rozwiązań prawnych, klienci powinni upewnić się, że wybrana przez nich spółka nie ma kłopotów finansowych. Jak sprawdzić dewelopera przed podpisaniem umowy, aby zyskać pewność, że jest on wypłacalny i w ukończeniu mieszkań nie przeszkodzi mu brak środków?
Aby uzyskać wgląd w sytuację finansową dewelopera, warto zażądać zaświadczeń z ZUS i US o niezaleganiu z płaceniem składek i podatków. Pomocny będzie też Krajowy Rejestr Sądowy. Szczególną uwagą należy zwrócić na wzmianki o złożeniu rocznych sprawozdań finansowych (dział 3) czy istnienie wpisanych do KRS zaległości i wierzytelności (dział 4). Uczciwy deweloper nie ma nic do ukrycia – przeciwnie, powinien doskonale rozumieć ostrożność klienta.
O czym świadczy przynależność dewelopera do organizacji branżowych?
Organizacje branżowe dbają o to, aby deweloperzy działali nie tylko zgodnie z prawem, ale również z kodeksem dobrych praktyk. W Polsce spółki z tego segmentu rynku zrzesza Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD). Aby zostać jego członkiem, deweloper musi mieć m.in. ugruntowaną pozycję na rynku i uzyskać pozytywne rekomendacje od aktualnych członków.
Z punktu widzenia klienta przynależność dewelopera do organizacji branżowej świadczy o tym, że działa on uczciwie i nie stosuje praktyk, które mogłyby być niekorzystne dla konsumentów. Ich przykładem są nieprecyzyjne zapisy dotyczące kar za opóźnienia. Więcej na ten temat można przeczytać w artykule: „Po czym poznać uczciwego dewelopera?”.
W razie sporu z deweloperem należącym do PZFD, inwestor może także wystąpić o mediację. Wówczas pracownicy PZFD pomagają w wypracowaniu rozwiązania.
Jak sprawdzić dewelopera – referencje i nagrody
Odpowiedź na pytanie: jak sprawdzić dewelopera przed kupnem mieszkania, nie sprowadza się wyłącznie do zapoznania się z opiniami zamieszczonymi w internecie przez jego dotychczasowych klientów. Mimo wszystko są one istotne i nie warto ich pomijać. Szczególną uwagę należy zwrócić na to, czy klienci skarżą się np. na problem z odbiorem mieszkań, jakością wykonanych prac budowlanych czy też odmienności w stosunku do wcześniejszych projektów i obietnic składanych przez dewelopera.
Dla klientów znaczenie powinna mieć nie tylko jakość mieszkania, ale i całego budynku oraz jego otoczenia. Czy deweloper otrzymał jakieś nagrody i wyróżnienia za dotychczasowe inwestycje? Jeżeli tak, prawdopodobnie jego realizacje są kompleksowe – w projektach zwraca on uwagę zarówno na walory wizualne, jak i pełną infrastrukturę wokół budynków.
Podejście pracowników spółki do klientów też ma znaczenie
O tym, czy deweloper jest pomocny, świadczy profesjonalizm jego pracowników. To właśnie osoby zatrudnione w punktach sprzedaży mieszkań są wizytówką dewelopera. Warto umówić się z nimi na spotkanie, by ocenić jakość obsługi klienta. To również jest odzwierciedleniem kultury panującej w firmie.
Miernikiem pokazującym stosunek dewelopera do klienta jest również otwartość na wprowadzenie do wzoru umowy deweloperskiej zmian na życzenie klienta. Więcej na ten temat możesz przeczytać w artykule Negocjowanie umowy z deweloperem – czy to ma w ogóle sens?
Pracownicy zatrudnieni u dewelopera powinni być pomocni na każdym etapie inwestycji w lokal, a gdy pojawi się spór, powinni dążyć do jego rozwiązania. Sprzedawca, który nie wykazuje zainteresowania klientem na etapie sprzedaży mieszkania, raczej nie pomoże mu już po przeprowadzeniu transakcji.
Sprawdzenie dewelopera w wywiadzie środowiskowym
Wiele osób zainteresowanych zakupem mieszkania zastanawia się, jak sprawdzić dewelopera, wykluczając przy tym wywiad środowiskowy, czyli rozmowę z dotychczasowymi klientami firmy deweloperskiej i jej pracownikami. Tymczasem nie ma lepszej rekomendacji niż ta pochodząca od osób, które przeszły cały proces zakupu nieruchomości i są zadowolone z dokonanego wyboru. W przypadku inwestycji ukończonych kilka lat temu warto sprawdzić, w jakim stanie jest elewacja budynku czy klatka schodowa – wiele powie to o używanych przez dewelopera materiałach.
Wiele o deweloperze mogą też powiedzieć pracownicy zastani na placu budowy. Jeżeli skarżą się oni na braki w materiałach lub nieterminowe płatności wynagrodzeń, to można wnioskować, że sytuacja finansowa dewelopera nie jest najlepsza. To z kolei może negatywnie wpłynąć na termin oddania mieszkań do użytku – budowa osiedla może się przedłużyć. Wówczas warto jeszcze raz zastanowić się nad współpracą z firmą deweloperską.
