Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną? Podpowiadamy!

Budowa domu jest możliwa na działce przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Posiadasz działkę rolną? Wciąż możesz wybudować wymarzony dom, ale musisz przygotować się na więcej formalności – będzie trzeba przejść procedurę odrolnienia działki. Dowiedz się, jak odrolnić działkę rolną i na jakie koszty się przygotować.

Jak odrolnić działkę pod budowę domu?

Odrolnienie działki rolnej to złożona procedura, która składa się z kilku etapów. Oto jak w uproszczeniu przebiega odrolnienie działki krok po kroku.

1. Ustalenie numeru działki, której przeznaczenie ma zostać zmienione – sprawdź, jak znaleźć działkę po numerze.
2. Sprawdzenie, czy obszar, na którym położona jest działka, został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
3. Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej – niekiedy wiąże się to z koniecznością uzyskania urzędowej decyzji.

Zmiana przeznaczenia gruntu w MPZP nie zawsze jest konieczna – w przepisach przewidziano kilka wyjątków. Jeżeli działka nie ma przeznaczenia rolnego, ale budowlane, to dokonanie zmian będzie zbędne. Zmiana nie jest też wymagana, gdy grunt rolny jest położony w granicach administracyjnych miasta.

Nie dla wszystkich terenów opracowane zostały miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Jak wówczas prezentuje się odrolnienie działki pod budowę domu? Najprościej będzie złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości, na której ma zostać wybudowany dom.

Kolejny etap odrolnienia gruntu polega na wyłączeniu działki rolnej z produkcji rolnej. Niekiedy na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej trzeba uzyskać decyzję administracyjną. Z ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wynika, że taka decyzja jest niezbędna, gdy z produkcji rolnej mają zostać wyłączone:

• użytki rolne z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, które zostały zaliczone do klasy I, II, III, IIIa, IIIb;
• użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI z gleb pochodzenia organicznego;
• inne grunty wskazane w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych – to choćby grunty pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa.

Gdzie złożyć wniosek o odrolnienie działki?

Rozpatrywaniem spraw o odrolnienie działki rolnej zajmują się starostwa powiatowe, urzędy miasta na prawach powiatu i urzędy dzielnicowe – w przypadku Warszawy. To właśnie do jednego z wymienionych urzędów należy złożyć wniosek o odrolnienie działki. Co ważne, urząd musi być właściwy dla obszaru, na którym znajduje się działka.

Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej może złożyć nie tylko jego właściciel. Przepisy dopuszczają możliwość złożenia wniosku również przez posiadacza samoistnego, użytkownika (w tym wieczystego), dzierżawcę i zarządcę – bez względu na to, czy jest to osoba fizyczna, osoba prawna, czy też jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej.

Osoba składająca wniosek o odrolnienie działki musi dostarczyć do urzędu szereg dokumentów. Aby ustalić ich dokładną listę, należy skontaktować się z pracownikiem merytorycznym urzędu, który zajmuje się sprawami odrolnienia gruntów. Z pewnością potrzebne będą:

• dokument stwierdzający tytuł prawny do działek, które mają zostać odrolnione;
• wypis z rejestru gruntów;
• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• decyzja o warunkach zabudowy;
• projekt zagospodarowania działki lub terenu;
• dokument określający wartość rynkową gruntu rolnego objętego inwestycją.

Ile trwa odrolnienie działki?

Odrolnienie działki rolnej to wieloetapowa procedura. W konsekwencji często pojawia się pytanie, ile trwa odrolnienie działki. Decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej jest wydawana w ciągu miesiąca i maksymalnie w ciągu dwóch miesięcy, gdy sprawa jest bardziej skomplikowana. Dodatkowy czas potrzebny jest na sprawdzenie MPZP, czy uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. W konsekwencji cały proces zajmuje od kilku miesięcy do roku.

Ile kosztuje odrolnienie działki?

Aby ocenić, czy odrolnienie działki pod budowę domu będzie się opłacać, trzeba uwzględnić nie tylko czasochłonną procedurę, ale również koszty. Osoba, która uzyska decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji, musi przygotować się na uiszczenie jednorazowej należności i opłat rocznych. Ile kosztuje odrolnienie działki?

Wysokość jednorazowej należności jest ustalana proporcjonalnie do powierzchni wyłączanych z produkcji gruntów rolnych i ich klasy. Z kolei opłaty roczne wnioskodawca płaci przez 10 lat – to 10 proc. należności za trwałe wyłączenie gruntu rolnego z produkcji. Jest też dobra wiadomość – nie zawsze trzeba płacić. Odrolnienie działki nie wiąże się z kosztami (nie występuje jednorazowa należność i opłaty roczne), gdy pod budowę ma zostać przeznaczony grunt rolny:

• do 200 mkw. na każdy lokal mieszkalny – gdy w planach jest budowa budynku wielorodzinnego;
• do 500 mkw. – gdy inwestor na odrolnionej działce planuje wybudować dom jednorodzinny.

To jednak nie wszystkie wyjątki. Ponieważ jest ich więcej, każda osoba zastanawiająca się, jak przekształcić działkę rolną na budowlaną, powinna dokładnie zapoznać się z przepisami lub skorzystać z pomocy specjalisty – istnieje szansa, że możliwe będzie odrolnienie działki bez konieczności ponoszenia opłat.

Czy trzeba odrolnić całą działkę?

Odrolnienie całej działki pod budowę domu nie jest konieczne – możliwe jest odrolnienie jedynie części działki. Takie stanowisko prezentują sądy administracyjne w wydawanych orzeczeniach i nie jest to przypadek. Ochrona gruntów, jak wynika wprost z ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, polega na ograniczaniu przeznaczania ich na cele nierolnicze lub nieleśne. Pożądane jest zatem, aby procedurze odrolnienia poddawany był jak najmniejszy obszar gruntu.

Planujesz kupić działkę pod budowę domu jednorodzinnego? Masz do wyboru działkę budowlaną i rolną? Rozwiązaniem może być pomoc prawna przy zakupie nieruchomości – dzięki niej uzyskasz odpowiedzi na swoje pytania, a mając wiedzę, podejmiesz optymalną decyzję.