Jak deweloperzy zabezpieczają wpłaty nabywców? Trochę statystyki.

Mając na co dzień do czynienia z umowami deweloperskimi przesyłanymi do sprawdzenia przez nabywców w ramach Indywidualnej analizy umów, mogę pokusić się o dokonanie pewnych uogólnień, obrazujących jak – w przybliżeniu i zaokrągleniu oczywiście – wygląda aktualna praktyka dotycząca umów deweloperskich w Polsce.

Wprowadzoną przepisami ustawy deweloperskiej rewolucją niewątpliwie było ustanowienie wymogu stosowania przez deweloperów mieszkaniowych rachunków powierniczych dla ochrony wpłat dokonywanych przez nabywców na poczet ceny nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu. Zmiana ta w kardynalny sposób polepszyła ochronę niemałych pieniędzy wpłacanych przez klientów deweloperów przed skutkami bankructwa (upadłości) dewelopera oraz jednocześnie ograniczyła czy wręcz zapobiegła możliwości defraudacji tych pieniędzy przez dewelopera („wyprowadzenia” ich z rachunku bankowego i jednocześnie przeznaczenia na inny cel niż efektywna realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego).

Wprowadzenie mieszkaniowych rachunków powierniczych było też dużą zmianą dla samych deweloperów (konieczność przekalkulowania założeń finansowych inwestycji) oraz banków. Art. 4 tzw. ustawy deweloperskiej stwarza deweloperowi możliwość wyboru jednego z czterech wariantów mieszkaniowego rachunku powierniczego (otwarty, zamknięty, otwarty z gwarancją bankową, otwarty z gwarancją ubezpieczeniową). Jednocześnie art. 37 tzw. ustawy deweloperskiej daje (dawał) możliwość uniknięcia stosowania tego zabezpieczenia w przypadku tych inwestycji, których sprzedaż (podanie do publicznej wiadomości oferty) deweloper rozpoczął przed wejściem w życie ustawy czyli przed 29 kwietnia 2012 r.

Jak powyższe zmiany wyglądają w praktyce przez pryzmat podsumowania kilkudziesięciu umów, które w czasie ostatniego roku miałem okazję analizować? Wynika z niego, że w 56,9% przypadków deweloper oferuje nabywcom danego przedsięwzięcia deweloperskiego otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Zdecydowanie mniej popularnym wariantem zabezpieczenia jest zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (11,1%). Z kolei nadal – mimo upływu już prawie 4 lat od wejścia w życie ustawy – w prawie co trzeciej inwestycji (32%) wpłaty nabywców nie są w ogóle zabezpieczone, gdyż deweloper rozpoczął sprzedaż przed 29 kwietnia 2012 r. Moja praktyka potwierdza także dość powszechną obserwację, iż możliwe do wyboru warianty rachunku otwartego wspartego gwarancją bankową albo ubezpieczeniową pozostają w praktyce martwe. W żadnej z analizowanych umów takie rozwiązanie nie wystąpiło.

Nie dziwi zatem spore zainteresowanie branży deweloperskiej pogłoskami o zamierzeniu znowelizowania przepisów ustawy deweloperskiej, które miałoby m.in. wykluczyć możliwość stosowania otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych w wariancie bez gwarancji.

Podsumowanie obejmuje umowy oferowane nabywcom do podpisu w okresie marzec 2015 r. – luty 2016 r. przez deweloperów z całej Polski, zarówno największych miast, średnich, jak i budujących w mniejszych miejscowościach, deweloperów będących dużymi spółkami notowanymi na GPW o rozbudowanej strukturze holdingowej, średnich (lokalnych), jak i firmy niewielkie, rodzinne posiadające niewielką historię realizacyjną albo w ogóle nie mające doświadczenia.