Hipoteka przymusowa – co to jest i co warto o niej wiedzieć?

Zdarza się, że dłużnik unika uregulowania długu. Jeżeli do tego wyprzedaje posiadany majątek, wierzyciel może słusznie obawiać się, że nie odzyska pieniędzy. Jednym z rozwiązań dostępnych dla wierzyciela w takiej sytuacji jest ustanowienie hipoteki przymusowej. Co zapewnia wierzycielowi hipoteka przymusowa? Odpowiedź poniżej.

Co to jest hipoteka przymusowa?

Hipoteka przymusowa to zabezpieczenie wierzytelności dokonywane na nieruchomości (nieruchomościach) należących do dłużnika. Aby na nieruchomości została ustanowiona hipoteka przymusowa, wierzyciel musi złożyć do sądu wniosek wraz z załącznikami – ostatecznie to właśnie sąd decyduje o wpisie hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Ponieważ we wniosku należy wskazać numer księgi wieczystej nieruchomości, to popularną wątpliwością dotyczącą hipoteki przymusowej jest to, jak znaleźć numer księgi wieczystej po adresie czy numerze działki.

Odpowiadając na pytanie, co to jest hipoteka przymusowa, można też wskazać różnicę między hipoteką przymusową a hipoteką umowną – mowa tu o zgodzie dłużnika. W przypadku hipoteki przymusowej zgoda dłużnika nie jest konieczna, podczas gdy hipoteka umowna jej wymaga.

Kto może wystąpić o wpisanie hipoteki przymusowej?

Każdy wierzyciel, którego wierzytelność została stwierdzona tytułem wykonawczym – tak wynika z art. 109 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W praktyce wierzycielem występującym o ustanowienie hipoteki przymusowej może być m.in. bank, osoba fizyczna, przedsiębiorstwo, Skarb Państwa i gmina – o ile spełniają wspomniany wyżej wymóg. Oznacza to, że hipoteka przymusowa może zabezpieczać nie tylko pożyczkę czy kredyt, ale również niezapłacone składki ZUS czy należności z tytułu podatku od nieruchomości.

Obowiązujące przepisy dopuszczają też uzyskanie hipoteki przymusowej w oparciu o inną podstawę – może to być m.in.:

• postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia;
• postanowienie prokuratora;
• decyzja administracyjna, także gdy nie jest ona ostateczna – jeżeli taką możliwość dopuszczają przepisy szczegółowe;
• dokument zabezpieczenia wskazany w art. 3 pkt 1 ustawy o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych;
• zarządzenie zabezpieczenia określone w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Chociaż każdy wierzyciel może wystąpić z wnioskiem o ustanowienie hipoteki przymusowej, to nie każdemu musi się to opłacać. Kluczowe jest sprawdzenie księgi wieczystej. Zdarza się, że w księdze prowadzonej dla nieruchomości zostały już wpisane hipoteki, które mają pierwszeństwo w zaspokojeniu. Jeżeli opiewają one na znaczne kwoty, to ten sposób zabezpieczenia wierzytelności może okazać się nieopłacalny.

Co w przypadku, gdy księga wieczysta jest „czysta” (w jej dziale IV nie ma żadnych wzmianek o hipotekach) – jak wpisać hipotekę przymusową? Procedura ustanowienia hipoteki przymusowej krok po kroku prezentuje się następująco:

• Należy wystąpić do sądu o klauzulę wykonalności dla posiadanego tytułu egzekucyjnego.

• Posiadając tytuł wykonawczy, trzeba wypełnić wniosek KW-WPIS. Należy m.in. określić sąd, do którego pismo jest kierowane, a także podać datę i sygnaturę wyroku oraz kwotę, na jaką ma zostać ustanowiona hipoteka przymusowa.

• Należy opłacić wniosek – opłata za wpisanie hipoteki przymusowej w księdze wieczystej jest stała i wynosi 200 zł.

• Po skompletowaniu dokumentów pozostaje ich złożenie w sądzie rejonowym właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Hipoteka przymusowa a licytacja komornicza

Wierzyciel ma prawo zabezpieczyć oznaczoną wierzytelność na nieruchomości dłużnika, ale nie jest to równoznaczne z tym, że dłużnik ureguluje zobowiązanie. Jeżeli strony nie wypracują satysfakcjonującego je porozumienia, to – prędzej lub później – sprawa trafi do komornika. Nieruchomość z hipoteką przymusową również może być przedmiotem licytacji komorniczej. Jednak od momentu złożenia wniosku do licytacji mija zazwyczaj nawet kilkanaście miesięcy. Powodem jest procedura, która wymaga m.in. przygotowania operatu szacunkowego. Co to jest operat szacunkowy? To dokument, w którym prezentowana jest wartość nieruchomości.

Czy zakup nieruchomości ze wzmianką o hipotece przymusowej na licytacji komorniczej jest bezpieczny? Podstawą jest analiza umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Najlepiej, aby została ona przeprowadzona przez prawnika specjalizującego się w nieruchomościach. To pytanie pociąga też za sobą inne – czy hipoteka przymusowa wygasa po licytacji komorniczej? Odpowiedź znajduje się w Kodeksie postępowania cywilnego, z którego wynika, że nie ma się czego obawiać – można tam przeczytać, że:

• z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości (art. 1000 § 1),
• prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest tytułem do wykreślenia w księdze wieczystej wszelkich praw, które według planu podziału wygasły (art. 1003 § 1).

Kiedy wygasa hipoteka przymusowa?

Z perspektywy właścicieli nieruchomości, na których została ustanowiona taka hipoteka, istotna jest kwestia tego, kiedy wygasa hipoteka przymusowa. Ma to miejsce w momencie całkowitej spłaty zadłużenia. Całkowitej, ponieważ mowa nie tylko o należności głównej, ale również odsetkach i dodatkowych kosztach, które bardzo często się pojawiają. Inaczej mówiąc, hipoteka przymusowa zabezpiecza też odsetki. Jednocześnie wygaśnięcie hipoteki przymusowej nie jest równoznaczne z wykreśleniem tej hipoteki z księgi wieczystej – konieczne jest złożenie wniosku.

W kontekście wygaśnięcia hipoteki przymusowej często pojawia się pytanie, kiedy hipoteka przymusowa się przedawnia. Z Ordynacji podatkowej (art. 70 § 8) wynika, że zobowiązania podatkowe, które zostały zabezpieczone poprzez hipotekę przymusową, się nie przedawniają. Jednak z uwagi na stanowisko Trybunału Konstytucyjnego przyjmuje się, że zobowiązania te powinny ulegać przedawnieniu.

Przeczytaj także: umowa deweloperska a kredyt hipoteczny.

Jak złożyć wniosek o wykreślenie z hipoteki przymusowej?

Jeżeli dłużnik spłacił zobowiązanie zabezpieczone hipoteką przymusową, to możliwe jest wykreślenie hipoteki przymusowej. Czynność ta, podobnie jak ustanowienie hipoteki przymusowej, odbywa się na wniosek – w tym przypadku byłego dłużnika (właściciela nieruchomości). Jak wykreślić hipotekę przymusową?

Hipoteka przymusowa – jak wykreślić krok po kroku:

• Od wierzyciela trzeba uzyskać zezwolenie na wykreślenie hipoteki przymusowej. Zezwolenie to będzie załącznikiem do wniosku o wykreślenie hipoteki przymusowej – bez tego wniosek nie zostanie pozytywnie rozpatrzony.

• Należy wypełnić wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej. Właściwy wniosek to KW-WPIS. We wniosku należy wskazać sąd i wydział, który będzie rozpatrywał sprawę, podać numer księgi wieczystej i wskazać żądanie (czyli wykreślenie hipoteki). Wniosek przewiduje też miejsce na podanie danych wnioskodawcy.

• Należy opłacić wniosek – opłata za wykreślenie hipoteki jest stała i wynosi 100 zł. Dodatkowa opłata pojawi się wówczas, gdy właściciel nieruchomości skorzysta z pomocy prawnika – opłata skarbowa za pełnomocnictwo wynosi 17 zł.

• Ostatnim krokiem jest złożenie wniosku w sądzie – można to zrobić w biurze podawczym lub listownie.