Gdy nabywca nie płaci, deweloper może odstąpić od umowy.

Z perspektywy dewelopera dobry klient to taki, który płaci na czas poszczególne części (raty) ceny, zgodnie z harmonogramem określonym  w umowie deweloperskiej. Niewielkie opóźnienia w płatnościach na ogół nie będą powodowały poważnych konsekwencji. Gdy jednak kolejne ponaglenia nie pomagają, a szanse na dokonanie przez nabywcę wpłaty maleją, odstąpienie przez dewelopera od umowy deweloperskiej może być ostatnią deską ratunku. Jakie szanse na to dają przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego?

Przepisy tzw. ustawy deweloperskiej w art. 29 wskazują kilka przypadków uprawniających nabywcę i dewelopera do odstąpienia od zawartej już umowy deweloperskiej. Mówiąc bardzo w tym miejscu ogólnie, jest to możliwe albo wobec istotnych nieprawidłowości ze strony dewelopera przy formułowaniu treści albo udostępnianiu nabywcy prospektu informacyjnego, albo w razie rażąco niewłaściwego wykonywania swoich obowiązków przez strony umowy deweloperskiej. Odstąpienie od umowy – realizowane przez jedną z jej stron – stanowi zatem rodzaj sankcji za niewywiązywanie się z umowy przez kontrahenta. Odstąpienie nie może być jednak dokonane w dowolnej chwili, musi bowiem być uzasadnione przypadkiem określonym przez przepisy ustawy deweloperskiej (art. 29), Kodeksu cywilnego albo samej umowy deweloperskiej (tzw. umowne prawo odstąpienia). Jednocześnie – w przypadku uwarunkowanego okolicznościami odstąpienia przez uprawnioną do tego stronę – rozwiązanie w ten sposób umowy nie może zostać zablokowane przez drugą stronę umowy. W tym miejscu skupimy się na przypadku odstąpienia przez dewelopera od umowy deweloperskiej z uwagi na opóźnienie nabywcy w zapłacie części ceny za nieruchomość.

Art. 29 ust. 4 ustawy deweloperskiej stanowi podstawę odstąpienia przez dewelopera od umowy deweloperskiej w razie braku należnej płatności w terminie określonym w umowie. Chodzi zarówno o brak zapłaty na czas, jak i płatność w terminie, jednak w zbyt niskiej wysokości. By móc skorzystać z tego uprawnienia deweloper musi jednak dodatkowo wezwać nabywcę do zapłaty, doręczając mu pismo przypominające o zaległości. Pismo musi zostać wysłane dopiero po powstaniu zaległości. Po upływie 30 dni od doręczenia pisma i nieuregulowaniu płatności przez nabywcę, deweloper ma prawo odstąpić od umowy. Jeżeli nabywca nie odbiera wezwania np. z powodu nieobecności, termin 30-dniowy należy liczyć od momentu dostarczenia przesyłki nabywcy w taki sposób, że mógł ją odebrać (np. próba doręczenia przez listonosza, awizowanie). Termin ten nie może zostać skrócony.

Mimo braku płatności i upływu dodatkowo wyznaczonego 30-dniowego terminu na jej dokonanie odstąpienie przez dewelopera nie będzie możliwe – a dokonane nie będzie skuteczne – jeśli nabywca wykaże, że brak terminowej płatności spowodowany był wystąpieniem tzw. siły wyższej. Jest to pojęcie występujące w prawie cywilnym i mające dość nieostre granice. Bez wgłębiania się w tym miejscu w szczegóły można stwierdzić, że chodzić będzie o raczej rzadkie przypadki nadzwyczajnej i powszechnej przeszkody w dokonaniu płatności, nie zależące wyłącznie od nabywcy, np. powszechna klęska żywiołowa (powódź), powszechny strajk czy poważna destabilizacja bezpieczeństwa (zamieszki, rewolucja) – uniemożliwiające normalne funkcjonowanie i złożenie dyspozycji przelewu środków pieniężnych.

Odstąpienie przez dewelopera od umowy może przybrać zwykłą formę pisemną – oświadczenia skierowanego do nabywcy. Nie jest tutaj wymagana forma aktu notarialnego. Należy również pamiętać, że odstąpienie od umowy w takiej sytuacji stanowi uprawnienie dewelopera, z którego może on, ale nie musi korzystać. Alternatywą jest oczekiwanie na zapłatę przez nabywcę i domaganie się powiększenia jej o należne odsetki.

Konsekwencją odstąpienia od umowy deweloperskiej jest uznanie, że nie została ona nigdy zawarta. Tym samym gaśnie zobowiązanie się stron do zawarcia umowy przyrzeczonej (przeniesienia własności nieruchomości), a deweloper powinien zwrócić nabywcy wszystkie uzyskane dotychczas wpłaty. W ten sposób deweloper uzyskuje możliwość sprzedaży lokalu albo domu innej osobie. Nabywca jest zobowiązany złożyć oświadczenie umożliwiające wykreślenie jego roszczenia z księgi wieczystej nieruchomości. W praktyce nakłonienie do tego nabywcy może być trudne, co stanowić będzie dla dewelopera problem z wykreśleniem owego roszczenia.