tel. 
Flip mieszkania staje się coraz bardziej zyskującym na popularności sposobem zarabiania na nieruchomościach. Dzięki takiej transakcji niemal każdy może poczuć się jak deweloper i w ciągu krótkiego okresu osiągnąć zysk z inwestycji na poziomie nawet kilkudziesięciu procent. Jednymi z ważniejszych aspektów przy planowaniu flipu mieszkania jest finansowanie inwestycji oraz audyt prawny nieruchomości.
Czym jest flip mieszkania?
Zwrot „flip mieszkania” został zapożyczony z języka angielskiego, a pochodzi od terminu „house flipping”. Jak należy rozumieć flip? Najprościej mówiąc, jest to transakcja kupna i sprzedaży nieruchomości, której celem jest zarobek. Osoba “flipująca” kupuje po okazyjnej cenie mieszkanie, podwyższa jego wartość (np. poprzez remont, podzielenie pomieszczeń na mniejsze) i następnie sprzedaje je za wyższą cenę.
Trudno jednoznacznie ocenić wysokość zysku z flipu mieszkania. Czynników wpływających na rentowność flipu jest wiele. Są to m.in. położenie mieszkania, nakłady poniesione na remont czy szybkość, z jaką właściciel znajdzie kupca.
Flipy mieszkań są coraz popularniejsze, bo łatwo na nich zarobić
Wysokie stopy zwrotu osiągalne w krótkim terminie, łatwość przeprowadzenia inwestycji czy też możliwość wykreowania ciekawej, nowoczesnej i niepowtarzalnej przestrzeni w starym budynku i zaniedbanej okolicy – to tylko niektóre powody stojące za rosnącą popularnością flipów mieszkań. Jednak atrakcyjny współczynnik RoE czy też łatwość zarobienia z uwagi na ciągle nienasycony popyt na nowe mieszkania, w tym również i te ciekawie wykończone, mogą zostać łatwo zaburzone przez nieodpowiedni wybór nieruchomości. Oprócz jej wyjściowego stanu technicznego, kwestią w istotny sposób warunkującą skalę opłacalności transakcji flipu mieszkania będzie stan prawny nieruchomości.
Flipowanie – jednorazowo czy na większą skalę?
Jedną z podstawowych kwestii jest to, czy flipu dokonujemy jednorazowo, bez chęci przeprowadzania podobnej transakcji w przyszłości, czy też planujemy lub nie wykluczamy kolejnych flipów, jeśli nasz debiut wypadnie obiecująco. W końcu może być to niezły sposób na zarabianie pieniędzy, a doświadczenie zebrane podczas pierwszej transakcji przyda się przy kolejnych „mieszkaniowych rewolucjach”. Odpowiedź na to pytanie może być kluczowa dla określenia czy warto byłoby na potrzeby flipów założyć np. spółkę, która ułatwi późniejsze rozliczanie przeprowadzonych transakcji lub będzie służyła zmniejszeniu ryzyka, które będzie rosło wraz z kolejnymi transakcjami. Przy tej okazji warto również wybrać formę prawną, która umożliwi zoptymalizowanie obciążeń podatkowych związanych z flipem mieszkania.
Finansowanie flipu mieszkania
Za co przeprowadzić flip mieszkania? Zasadniczo w grę wchodzą dwa źródła finansowania takiej transakcji: środki własne oraz kredyt. Niemniej niewykluczone jest również zaangażowanie w finansowanie flipu mieszkania także środków pochodzących od przyszłego nabywcy. Jeśli to rozwiązanie miałoby zostać wdrożone, należy pamiętać o potencjalnym objęciu takiej transakcji przepisami ustawy deweloperskiej. Dokonując flipu inwestor raczej nie chce ponosić kosztów podobnych do dewelopera budującego budynek z kilkudziesięcioma mieszkaniami, takie jak założenie i obsługa mieszkaniowego rachunku powierniczego, umowy w formie aktu notarialnego czy też sporządzenie obszernej dokumentacji sprzedażowej. Flip można finansować także z wykorzystaniem środków przyszłego nabywcy, jednak warto zrobić to z głową. Przy realizacji flipów mieszkań, zwłaszcza gdy planuje się ich większą liczbę, warto rozważyć skorzystanie z fachowej obsługi prawnej firm budowlanych. Doświadczeni prawnicy mogą pomóc w optymalizacji procesu, minimalizacji ryzyka prawnego oraz zapewnieniu zgodności z obowiązującymi przepisami, co jest szczególnie istotne dla firm prowadzących tego typu inwestycje na większą skalę.
Audyt prawny nieruchomości przed flipem mieszkaniowym
Kupując nieruchomość z przeznaczeniem na flip kluczową kwestią jest zbadanie tego, co kupujemy. Oprócz oczywistego sprawdzenia stanu technicznego mieszkania, należy sprawdzić czy kupowane mieszkanie posiada uregulowany stan prawny i czy będzie można je później bez problemu sprzedać. Due diligence nieruchomości obejmować powinno nie tylko sprawdzenie ksiąg wieczystych, ale i dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni, w ramach której lokal się znajduje. Część ryzyk będzie można wyeliminować po zakupie nieruchomości, przez co mieszkanie zostanie nie tylko odnowione wewnątrz, ale i uatrakcyjnione zostanie także od strony formalnej. Być może na jego dotychczasową atrakcyjność rzutowała niezałatwiona sprawa spadkowa, lokatorzy czekający na eksmisję, obciążenia figurujące w księdze wieczystej czy też nieuregulowane kwestie związane z użytkowaniem wieczystym.
Flip mieszkania a podatek
Inwestorzy, którzy stosują flip mieszkania, muszą pamiętać o kwestiach formalnych. Jedną z nich jest konieczność uiszczenia podatku od sprzedanej nieruchomości.
Od strony formalnej sprzedaż nieruchomości to czynność cywilnoprawna, która jest opodatkowana. Aktualnie podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 19 proc., a jego wysokość jest wyliczana od dochodu, a nie od kwoty transakcji. To istotna informacja dla osób, które chcą przeprowadzić flip mieszkania i widzą w nim potencjał.
Podatek od sprzedaży nieruchomości należy rozliczyć po zakończeniu roku, składając PIT-39 do właściwego urzędu skarbowego.
Flip mieszkania – podatek: kiedy możesz uzyskać zwolnienie?
Nie zawsze jednak flip mieszkania musi wiązać się z koniecznością uiszczenia podatku. Są dwa przypadki, gdy podatek od flipa nie wystąpi:
- sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat od daty jej zakupu – termin ten jest liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpił zakup nieruchomości,
- w ciągu dwóch lat środki ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
Flip mieszkania najczęściej wyklucza pierwszy przypadek – inwestorom zależy na jak najszybszym zbyciu nieruchomości, bo od tego zależy ich zarobek. Jeżeli jednak pieniądze z flipa mają zostać wykorzystane na zakup ziemi pod budowę domu lub nabycie mieszkania, w którym nabywca zamieszka, jest szansa na uniknięcie podatku.
Jak rozliczyć flip mieszkania, posiadając działalność gospodarczą?
Inwestor, który kupuje i sprzedaje kilka nieruchomości w ciągu roku, musi liczyć się z tym, że jego działalność będzie miała znamiona działalności gospodarczej. Z momentem otwarcia firmy inwestor zyska dodatkowe obowiązki na gruncie podatkowym. Poza wspomnianym już podatkiem PIT, pozostaje jeszcze kwestia podatku VAT.
Z ustawy o VAT wynika, że flip mieszkania jest opodatkowany podatkiem VAT w wysokości 8 proc. Taką stawkę stosuje się do dostaw, budowy, remontu oraz modernizacji i termomodernizacji obiektów budowlanych przeznaczonych do celów mieszkaniowych. Warunkiem jest jednak to, aby powierzchnia użytkowa mieszkania nie miała więcej niż 150 mkw. Kupując i sprzedając lokale mieszkalne o większej powierzchni, inwestor musi liczyć się z tym, że zastosowanie będzie miała wyższa stawka podatku VAT – 23 proc., przy czym stosuje się ją wyłącznie do części nieruchomości poza wskazany limit.
Posiadanie firmy wiąże się także z koniecznością opłacania składek ZUS i prowadzenia księgowości. Aby określić rentowność biznesu, należy uwzględnić wszystkie wymienione wyżej koszty.
Współpraca z wykonawcami remontu
Mało kto decyduje się na odnowienie mieszkania własnymi rękami. Do flipu mieszkania zatrudniana jest zazwyczaj ekipa remontowa albo nawet i kilku podwykonawców. Nierzadko ich pracę koordynuje jedna osoba, na przykład architekt wnętrz. Inwestor, którzy przeprowadza flip mieszkania, zainteresowany jest otrzymaniem wnętrza o oczekiwanej jakości w ustalonym z góry terminie. Jeśli wszystko idzie zgodnie z oczekiwaniami, to nie ma problemu. Gorzej, jeśli sprawy się przeciągają. Dobra współpraca zależy głównie od ludzi i ich temperamentów, jednak warto zadbać o korzystne ustalenie podstawowych zasad współpracy przy flipie mieszkania zanim pojawią się nieporozumienia. Istotną rolę w tej kwestii odgrywają umowy o wykonanie remontu, umowa o generalne wykonawstwo czy umowa o sprawowanie nadzoru autorskiego nad projektem architektonicznym.
Odpowiedzialność za wady
Flip mieszkania i jego sprzedaż rodzi również potencjalne ryzyka związane z odpowiedzialnością za wady. Szybkość transakcji – zakup nieruchomości, jej remont i sprzedaż – powoduje, iż inwestor ma mało czasu na dokładne zapoznanie się ze stanem technicznym nieruchomości. Co więcej, jej remont powoduje, że powstaje ryzyko wystąpienia nowych wad podlegających jego ewentualnej odpowiedzialności. To również obszar, który należałoby objąć przemyśleniem. W zależności bowiem od innych czynników występujących przy tej transakcji, skalę odpowiedzialności inwestora, który przeprowadza transakcje flipu mieszkania, można do pewnego stopnia zmniejszyć lub nawet w całości wyeliminować. Straty związane z zalaniem sprzedanego mieszkania wskutek pęknięcia rury wymienionej pół roku wcześniej przez inwestora dokonującego flipu to kwestia niebagatelna dla wyniku całej inwestycji, nie mówiąc także o niepoliczalnych kosztach związanych z rozwiązaniem takiego problemu.
