Dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania – ile i na co trzeba wydać?

Chcesz kupić nieruchomość, więc spodziewasz się sporych wydatków. Zapłacenie ceny sprzedającemu i opłacenie pracy notariusza to jednak nie wszystko. Jakie dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania trzeba uwzględnić? Sprawdź listę opłat wiążących się z nabyciem nieruchomości i upewnij się, że żaden wydatek nie umknął Twojej uwadze.

Jakie koszty przy zakupie mieszkania? Cena to nie wszystko

Na początek uwaga – to, z jakiego rynku zamierzasz kupić mieszkanie, nie jest bez znaczenia dla rodzaju i wysokości kosztów okołotransakcyjnych. Poniższa lista wydatków dotyczy nieruchomości kupowanej na rynku pierwotnym, a więc od dewelopera.

Jakie są koszty przy zakupie mieszkania? Na opłaty przy zakupie mieszkania od dewelopera składają się przede wszystkim koszty notarialne. Jednak dodatkowo możesz ponieść również koszty opłaty za przekształcenie gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym w prawo własności, koszty kredytu bankowego czy wynagrodzenia specjalistów (pośrednika czy prawnika). Mimo że lista jest długa, to jest też dobra wiadomość – niektórych opłat możesz uniknąć, a wysokość innych negocjować.

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania

Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, a to oznacza koszty notarialne przy zakupie mieszkania. Z jakim wydatkiem musisz się liczyć? Na opłaty w kancelarii notarialnej składają się:

• koszt taksy notarialnej przy zakupie mieszkania,
• opłaty za założenie księgi wieczystej i wpis prawa własności do księgi wieczystej,
• opłata za akt notarialny (wypisy aktu notarialnego).

Taksa notarialna to wynagrodzenie dla notariusza za przygotowanie umowy i obsługę czynności notarialnej. Opłaty przy kupnie mieszkania od dewelopera to także koszt założenia księgi wieczystej (100 zł), koszt wpisu prawa własności do księgi wieczystej (200 zł) i koszt sporządzenia wypisów aktu notarialnego (6 zł netto za stronę).

Koszt notariusza przy zakupie mieszkania – przykład wyliczeń

Podpisujemy umowę deweloperską dotyczącą mieszkania (domu) nabywanego za 600 tys. zł:

• połowa taksy notarialnej (maksymalnej) za zawarcie umowy deweloperskiej – 1585 zł,
• taksa notarialna za 4 wypisy aktu notarialnego (maksymalna, przy założeniu 20 stron wypisu) – 480 zł (4 x 20 x 6 zł),
• opłata sądowa za wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej – 150 zł,
• wynagrodzenie notariusza za złożenie wniosku o wpis roszczenia do księgi wieczystej – 200 zł,
• podatek VAT (23 proc.) od taksy notarialnej za zawarcie umowy deweloperskiej – 365,55 zł,
• podatek VAT (23 proc.) od taksy notarialnej za 4 wypisy aktu notarialnego – 110,40 zł,
• podatek VAT (23 proc.) od wynagrodzenia notariusza za złożenie wniosku o wpis roszczenia – 46 zł.

Suma: 2936,95 zł, z czego nabywca płaci połowę tej kwoty – 1468,48 zł.

Drugą połowę kosztów zawarcia umowy deweloperskiej ponosi deweloper.

Należy jednak pamiętać, że drugi raz koszty notarialne należy ponieść przy podpisywaniu umowy przenoszącej własność lokalu albo domu. Wówczas ich całkowita wysokość jest co prawda podobna, jak przy podpisywaniu umowy deweloperskiej lub przedwstępnej, ale w tym przypadku to nabywca ponosi całość kosztów. Zatem z perspektywy nabywcy należy spodziewać się dwukrotnie wyższych kosztów niż za pierwszym razem.

Podatek od zakupu mieszkania od dewelopera

Być może zadajesz sobie pytanie: czy kupując mieszkanie od dewelopera, płacę podatek? Bez względu na to, czy nieruchomość będzie pochodzić z rynku pierwotnego, czy też wtórnego, zapłacisz podatek. Różnica sprowadza się do jego rodzaju i sposobu zapłaty.

Podatek od zakupu mieszkania od dewelopera to podatek VAT. Możesz nie być świadomy, że go płacisz, bo – w przeciwieństwie do podatku od czynności cywilnoprawnych, który występuje przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego – jest on już doliczony do ceny mieszkania. Inaczej mówiąc, kupując mieszkanie od dewelopera, podatek zapłacisz deweloperowi, który następnie rozliczy się z fiskusem.

Ile wynosi podatek od kupna mieszkania od dewelopera? Stawka zależy od metrażu mieszkania, które ma być przedmiotem transakcji. Jeżeli:

• metraż mieszkania jest mniejszy niż 150 mkw. – obowiązuje stawka w preferencyjnej wysokości, czyli 8 proc.,
• metraż mieszkania jest większy niż 150 mkw. – zastosowanie ma stawka VAT w wysokości 23 proc.

Znalazłeś mieszkanie w bardzo atrakcyjnej cenie? Być może podatek od nieruchomości nie został naliczony – deweloper podał cenę netto, czyli bez VAT.

Opłata za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności

Z dniem 1 stycznia 2019 roku z mocy prawa użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych nieruchomościami mieszkalnymi przekształciło się w prawo własności. Jeżeli deweloper wybudował budynek na działce, której był użytkownikiem wieczystym, została ona automatycznie przekształcona we własność dewelopera. Zatem nabywcy lokali w takim budynku staną się współwłaścicielami gruntu pod budynkiem. Jednak takie przekształcenie wiąże się z koniecznością zapłaty tak zwanej opłaty przekształceniowej, której uiszczenie obciążać będzie właścicieli mieszkań.

Czym jest opłata przekształceniowa? Jej wysokość jest równa rocznej opłacie z tytułu użytkowania wieczystego. Kupując mieszkanie od dewelopera, może się okazać, że nabywca będzie musiał uiścić opłatę przekształceniową. Jej wysokość jest zależna między innymi od wartości gruntu i powierzchni użytkowej mieszkania. W standardowych przypadkach właściciel mieszkania musi liczyć się z opłatą w wysokości od kilkuset złotych do 2-3 tys. zł rocznie.

Opłatę można uiszczać co rok przez 20 lat od zakończenia budowy mieszkania – ale wówczas jej wysokość może być podnoszona co kilka lat. Drugim rozwiązaniem jest płatność z góry za cały okres pozostały do końca jej naliczania – w takim przypadku nabywca mieszkania może skorzystać z rabatu w wysokości nawet 60-90 proc., co czyni taką decyzję bardzo opłacalną. Niemniej zapłata opłaty przekształceniowej z góry to nadal wydatek co najmniej kilku tysięcy złotych.

Kupujesz mieszkanie? Sprawdzimy Twoją umowę

Prowizja dla pośrednika przy zakupie mieszkania

Koszty związane z kupnem mieszkania od dewelopera to także wynagrodzenie pośrednika, jeżeli zdecydujesz się na jego pomoc. Ile wynosi wynagrodzenie agenta nieruchomości? Opłaty za pośrednictwo są uzależnione od kilku czynników, w tym:

• regionu Polski – inne stawki mają pośrednicy z największych miast, na przykład Warszawy, Gdańska czy Wrocławia, inne z kolei biura nieruchomości działające w mniejszych miejscowościach;
• zakresu współpracy – jeżeli interesuje Cię kupno mieszkania od dewelopera i jednocześnie sprzedaż posiadanego domu, będziesz mógł skutecznie negocjować wysokość prowizji.

Standardowa stawka prowizji pośrednika wynosi od 2,5 do 4 proc. ceny nieruchomości. Tego wydatku możesz uniknąć, decydując się na samodzielne poszukiwania idealnego mieszkania. Wówczas jednak musisz uzbroić się w cierpliwość.

Mieszkanie od dewelopera – koszty analizy umowy

Koszty przy zakupie nowego mieszkania to także konsultacje ze specjalistami. Jako profesjonalny podmiot, firma deweloperska opracowuje wzory umów – kluczowa jest umowa deweloperska – które są następnie wręczane klientom. Chcesz mieć pewność, że zaproponowany przez dewelopera dokument nie zawiera niekorzystnych dla Ciebie zapisów? Możesz skorzystać z pomocy prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości – taka usługa to analiza umowy deweloperskiej.

Konsultowanie z prawnikiem umów zawieranych z deweloperem nie jest oczywiście obowiązkowe. Koszt takiej analizy – zwłaszcza na tle pozostałych wydatków – nie jest jednak wygórowany i wynosi od 490 do 1599 zł. Korzyści są natomiast znaczne, bo otrzymasz gruntowną analizę umowy i propozycje zmian postanowień, których treść budzi zastrzeżenia. Zarówno deweloper, jak i sama inwestycja zostanie też gruntownie prześwietlona przez prawnika, co ograniczy ryzyko związane z zakupem mieszkania na wczesnym etapie jego budowy.