tel. 
Aby uchronić nabywców nieruchomości przed konsekwencjami, jakimi skutkuje upadłość dewelopera, do polskiego porządku prawnego wprowadzono szereg rozwiązań. Najnowszym z nich jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Jak i od kiedy będzie działał ten Fundusz?
Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to instytucja, która ma funkcjonować podobnie do już działających na polskim rynku funduszy, na przykład Turystycznego Funduszu Gwarancyjnego obsługiwanego przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Głównym zadaniem Funduszu Deweloperskiego będzie zabezpieczenie nabywców nieruchomości pochodzących z rynku pierwotnego, czyli od deweloperów, przed częściową lub całkowitą utratą pieniędzy wpłaconych w trakcie trwania budowy. Zgodnie z założeniami Fundusz Deweloperski zwróci klientowi firmy deweloperskiej wpłacone przez niego środki między innymi wtedy, gdy:
- odstąpi on od umowy deweloperskiej w przewidzianych przypadkach, a deweloper nie zwróci nabywcy wpłaconych pieniędzy. Przykładem może być sytuacja, gdy deweloper nie przeniesie na swojego klienta własności lokalu w określonym terminie;
- deweloper lub bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy upadnie, a inwestycja nie będzie kontynuowana;
- syndyk odstąpi od umowy zawartej z klientem.
Aby móc realizować swoje zadania, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie dysponował niezbędnymi środkami. Jak przewiduje ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – czyli tak zwana nowa ustawa deweloperska – będą one pochodzić z różnych źródeł, w tym:
- składek odprowadzanych przez deweloperów, które będą naliczane od wpłat dokonywanych przez nabywców na poczet ceny – przy czym wprowadzono maksymalną wysokość stawki procentowej: 1 proc. w przypadku otwartego i 0,1 proc. w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego;
- środków pochodzących z masy upadłościowej
- odsetek od zgromadzonych na rachunku bankowym środków pieniężnych.
Składki odprowadzane przez deweloperów na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny mają być bezzwrotne. Według Polskiego Związku Firm Deweloperskich nałożone na deweloperów obowiązki (w tym finansowe) mogą doprowadzić do wzrostu kosztu budowy mieszkań o 2 proc.
Jakie zmiany przynosi Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest oceniany głównie przez pryzmat zabezpieczenia nabywców kupujących nieruchomości od deweloperów. Rzeczywista potrzeba wprowadzenia tego rozwiązania poddawana była w wątpliwość wobec bardzo nielicznych upadłości firm deweloperskich w latach 2010-2020 oraz w zasadzie niewystępujących sytuacji, w których niedoszli nabywcy mieszkań lub domów stracili wpłacone deweloperowi pieniądze. Mimo tych argumentów parlament zdecydował jednak o wprowadzeniu nowej instytucji, która ma gromadzić ogromne środki finansowe pochodzące z wpłat dokonywanych przez nabywców. Wedle założeń Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma:
- chronić klientów przed utratą środków wpłaconych na zakup mieszkania od dewelopera oraz samego mieszkania, które miało zostać za nie wybudowane. Funkcjonowanie Funduszu zapewnia nabywcom, że otrzymają zwrot środków, gdy dojdzie do upadłości dewelopera;
- zwiększyć bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. Rynek pierwotny jest pod tym względem wyjątkowy – firmy deweloperskie zaczynają sprzedaż mieszkań już w momencie rozpoczęcia prac budowlanych. W rezultacie takich działań inwestycja jest obarczona dużym ryzykiem.
Kupujesz mieszkanie? Sprawdzimy Twoją umowę
Koncepcja działania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest prokonsumencka, jednak wiąże się także z dodatkowym obciążeniem nabywców i wzrostem cen nieruchomości. Mało kto wie również, że Deweloperski Fundusz Gwarancyjny gromadzi olbrzymią bazę danych dotyczącą deweloperów, nabywców, przedsięwzięć deweloperskich oraz ich finansowania.
Chociaż Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma na celu zabezpieczenie klientów kupujących nieruchomości na etapie „dziury w ziemi”, to na jego powstaniu wizerunkowo skorzystają też sami deweloperzy. Działanie Funduszu wesprze ochronę nabywców zapewnianą przez mieszkaniowe rachunki powiernicze. Funkcjonowanie na rynku Funduszu ma zwiększyć poziom zaufania do firm deweloperskich i w konsekwencji przełożyć się na zainteresowanie ich ofertami.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – od kiedy?
Skoro Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma zwiększyć bezpieczeństwo osób nabywających nieruchomości z rynku pierwotnego, pozostaje pytanie, od kiedy zacznie on funkcjonować. Pierwsze przedsięwzięcia deweloperskie, w których deweloperzy zaczną odprowadzać składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, zostaną wprowadzone do sprzedaży w drugiej połowie 2022 roku.
Choć ich liczba będzie systematycznie się zwiększać, należy pamiętać, że deweloperzy będą mogli stosować stare zasady sprzedaży mieszkań i nie odprowadzać składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny dla przedsięwzięć, które zostaną wprowadzone do sprzedaży przed 1 lipca 2022 roku. Tylko nabywcy, którzy podpiszą umowę deweloperską lub umowę przedwstępną dotyczące przedsięwzięć, w których odprowadzana jest składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, będą mogli korzystać z jego wsparcia finansowego w razie problemów z ukończeniem inwestycji.
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym ma wejść w życie po 12 miesiącach od publikacji. Z kolei Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma zostać utworzony w terminie 30 dni, licząc od dnia ogłoszenia ustawy.
