Umowa rezerwacyjna mieszkania – co to jest i kiedy się ją podpisuje?

Umowa deweloperska i akt przeniesienia własności często są poprzedzone umową rezerwacyjną. Ponieważ umowa rezerwacyjna cieszy się dużą popularnością wśród deweloperów i ich klientów, została uregulowana w nowej ustawie deweloperskiej. Co dokładnie się zmienia? Od kiedy umowy rezerwacyjne będą zawierane według nowych zasad?

Czym jest umowa rezerwacyjna i czemu służy?

Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem a klientem zainteresowanym zakupem nieruchomości („rezerwującym”). Celem umowy rezerwacyjnej jest czasowe wyłączenie mieszkania lub domu ze sprzedaży – deweloper zobowiązuje się, że nie zawrze umowy dotyczącej określonego lokalu albo domu z innym klientem. Jednocześnie nabywca (albo deweloper) ma czas na ostateczne zdeklarowanie się, czy chce zawrzeć umowę deweloperską dotyczącą danego przedsięwzięcia, czy też nie.

Zawarcie umowy rezerwacyjnej mieszkania czy domu to często spotykana praktyka. Zakup nieruchomości wymaga sporego kapitału, a wielu klientów finansuje taką transakcję, korzystając z kredytu bankowego. Bank z kolei uzależnia przyznanie kredytu od wielu czynników. Składając wniosek o kredyt, klient nigdy nie ma pewności, czy otrzyma decyzję pozytywną, a to właśnie od niej zależy, czy będzie mógł zakupić nieruchomość. Również po stronie dewelopera mogą wystąpić okoliczności, od zaistnienia których uzależnia on realizację inwestycji.

W praktyce umowa rezerwacyjna mieszkania czy domu jest zawierana między stronami wówczas, gdy nie są one pewne, czy do transakcji w ogóle dojdzie. Powodami niepewności mogą być choćby:

• oczekiwanie na decyzję banku, na podstawie której nabywca otrzyma kredyt na zakup nieruchomości lub odmowę jego udzielenia albo negocjacje z bankiem dotyczące warunków finansowania,
• uzyskanie przez dewelopera finansowania inwestycji, wprowadzenie zmian w planie zagospodarowania przestrzennego czy spełnienie określonych współczynników opłacalności inwestycji.

Umowa rezerwacji mieszkania jest korzystna zarówno dla klienta (który, chociaż nie ma pewności, że w przyszłości podpisze akt przeniesienia własności, to jednak zapewnia sobie prawo pierwszeństwa do nabycia wybranego lokalu), jak i dewelopera. Dla firmy deweloperskiej umowa rezerwacyjna na zakup mieszkania to narzędzie pozwalające oszacować popyt na lokale oferowane w ramach inwestycji.

Umowa rezerwacyjna a deweloperska i przedwstępna – czym się różnią?

Aktualnie popyt na nieruchomości z rynku pierwotnego jest bardzo duży. Większość deweloperów wystawia mieszkania na sprzedaż na długo przed ich wybudowaniem. Stąd też potrzeba korzystania z innych umów niż umowa przedwstępna czy umowa deweloperska. Czym jest umowa przedwstępna? Co daje nabywcy podpisanie umowy deweloperskiej? I wreszcie – czym umowa rezerwacyjna nieruchomości różni się od wymienionych umów?

Umowy rezerwacyjna, przedwstępna i deweloperska mają różne cele:

• Umowa rezerwacyjna pozwala klientowi zarezerwować na czas określony wybrane przez niego mieszkanie – deweloper wycofuje je z oferty.
• Umowa przedwstępna to zobowiązanie jednej lub dwóch stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej.
• Umowa deweloperska to umowa, w której deweloper zobowiązuje się do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
• Umowa rezerwacyjna mieszkania czy domu jednorodzinnego może zawierać elementy charakterystyczne dla umowy przedwstępnej. W rezultacie wyróżnia się dwa typy umów rezerwacyjnych.

Pierwszy typ to umowa rezerwacyjna bez elementów umowy przedwstępnej (tak zwana czysta umowa rezerwacyjna). W treści takiej umowy strony nie zobowiązują się do zawarcia dalszych umów, które doprowadzą do sprzedaży nieruchomości przez dewelopera i jej zakupu przez klienta. Mimo poczynionej rezerwacji mieszkania czy domu, zarówno klient, jak i deweloper mogą w każdej chwili wycofać się z transakcji.

Drugi typ umowy rezerwacyjnej zawiera elementy umowy przedwstępnej. Podpisując taką umowę, strony zobowiązują się do sfinalizowania transakcji w przyszłości. Oznacza to, że prędzej czy później podpiszą umowę deweloperską. Klientom, których interesuje taka umowa rezerwacyjna, radzę dokładnie zapoznać się z treścią proponowanej umowy deweloperskiej. Może się bowiem okazać, że postanowienia tego drugiego dokumentu będą chronić wyłącznie interesy dewelopera. Wzór umowy deweloperskiej można przekazać prawnikowi, aby dokonał on analizy umowy deweloperskiej pod kątem zabezpieczenia interesów klienta.

Mimo że umowa rezerwacyjna deweloperska nie jest umową finalną, to nie należy lekceważyć jej zapisów i bezrefleksyjnie wierzyć w zapewnienia dewelopera. Uważne zapoznanie się z otrzymanym projektem i przeanalizowanie jego zapisów to sposób, aby uniknąć wielu kłopotów.

Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna z deweloperem?

Aktualnie nie obowiązują przepisy wskazujące, jak należy konstruować umowy rezerwacyjne. Oznacza to, że deweloperzy (jako silniejsza strona transakcji) mają dużą dowolność w ich kształtowaniu, a klienci muszą uważnie zapoznawać się z proponowaną treścią. Zmieni się to jednak już wkrótce, bo nowe przepisy wejdą w życie od 1 lipca 2022 roku. Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna z deweloperem zawarta po wskazanej dacie?

W ustawie z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tak zwana nowa ustawa deweloperska) umowie rezerwacyjnej został poświęcony cały rozdział. Aby umowa rezerwacyjna z deweloperem była ważna, musi zostać zawarta w formie pisemnej i określać w szczególności:

• strony, miejsce i datę zawarcia umowy,
• cenę nieruchomości wybranej przez rezerwującego z oferty sprzedaży firmy deweloperskiej,
• wysokość opłaty rezerwacyjnej,
• okres, na jaki nieruchomość zostanie wyłączona z oferty dewelopera,
• określenie usytuowania mieszkania w budynku,
• określenie powierzchni użytkowej nieruchomości i układu pomieszczeń.

W praktyce są to standardowe informacje, jakie najczęściej zawierały dotychczasowe umowy rezerwacyjne. Mimo że umowa rezerwacyjna na zakup mieszkania czy domu jest zawierana na dość krótki okres (kilka tygodni lub miesięcy), to przestrzegam przed jej lekceważeniem. Umowa rezerwacyjna może zawierać dodatkowe postanowienia, które zabezpieczą interesy zarówno dewelopera, jak i klienta.

Umowa rezerwacyjna mieszkania – na co zwrócić uwagę przed podpisaniem?

Jedną z częstszych przyczyn konfliktów między deweloperami a klientami jest zamieszczenie w umowie rezerwacyjnej wzmianki o opłacie rezerwacyjnej – i to właśnie na nią szczególnie uczulam klientów. Umowa rezerwacyjna mieszkania z deweloperem może przewidywać opłatę rezerwacyjną, ale nie musi. Dotychczas strony miały też dowolność w ustaleniu tego, co się stanie z wpłaconą kwotą – czy zostanie ona zwrócona, zaliczona na poczet ceny nabycia, czy przepadnie na rzecz dewelopera.

Nowa ustawa deweloperska reguluje zarówno maksymalną wysokość opłaty, jak i wskazuje, co się z nią dzieje, gdy dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej lub nabywca nie otrzyma kredytu. Jeżeli umowa rezerwacyjna przewiduje opłatę (bo tak umówiły się strony), to:

• wysokość opłaty nie może wynosić więcej niż 1 proc. ceny mieszkania lub domu jednorodzinnego wskazanej w prospekcie informacyjnym,
• po podpisaniu na przykład umowy deweloperskiej opłata rezerwacyjna zostanie zaliczona na poczet ceny nabycia – deweloper przekazuje otrzymaną kwotę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w terminie do 7 dni, licząc od dnia zawarcia umowy,
• opłata jest zwracana w trzech sytuacjach – gdy rezerwujący nie otrzymał kredytu, deweloper nie wykonał zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej i gdy firma deweloperska dokonała zmian w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach i nie poinformowała o tym klienta.

W niektórych sytuacjach wzór umowy rezerwacyjnej z deweloperem powinien przewidywać, że rezerwujący otrzyma zwrot opłaty w podwójnej wysokości. Tak powinno być choćby wówczas, gdy deweloper nie wykona zobowiązania (nie podpisze umowy deweloperskiej).

Na co jeszcze zwrócić uwagę, podpisując umowę rezerwacyjną mieszkania? Deweloper może tak przygotować zapisy umowy, że będą one wyjątkowo niekorzystne dla klienta, na przykład będą zobowiązywać go do podpisania innych umów czy zawierać klauzule niedozwolone. Stąd też uzasadnione jest sprawdzenie umowy rezerwacyjnej przez prawnika, który specjalizuje się w prawie nieruchomości i wskaże zapisy, które mogą być źródłem konfliktu z firmą deweloperską.

Kupujesz mieszkanie? Sprawdzimy Twoją umowę

Co po podpisaniu umowy rezerwacyjnej?

Jeżeli strona, od decyzji której uzależnione jest przeprowadzenie transakcji, zechce ją przeprowadzić, druga strona jest zobowiązana zawrzeć umowę deweloperską – na warunkach opisanych w umowie rezerwacyjnej (cena, określenie nieruchomości). Nowa ustawa deweloperska niczego w tym względzie nie zmienia. Jak powinna wyglądać sekwencja umów, jeżeli zawarta została umowa rezerwacyjna zakupu mieszkania? Po podpisaniu umowy rezerwacyjnej, następnie zawierana jest umowa deweloperska, a jako ostatnia – umowa przenosząca własność (umowa przyrzeczona).

Niewykluczone jest pominięcie w treści umowy rezerwacyjnej zobowiązania dewelopera do zawarcia umowy deweloperskiej na określonych w niej warunkach. Wówczas umowa rezerwacyjna będzie zobowiązywała dewelopera jedynie do czasowego wyłączenia lokalu albo domu ze sprzedaży. Jest to jednak rozwiązanie niekorzystne dla nabywcy – nie będzie on dysponował możliwością wyegzekwowania od dewelopera zawarcia umowy deweloperskiej w uzgodnionym wcześniej kształcie.

Umowa rezerwacyjna a nowa ustawa deweloperska

Obowiązująca do połowy 2022 roku ustawa deweloperska nie posługiwała się pojęciem umowy rezerwacyjnej. Nie oznacza to jednak, że tego typu umowy nie były zawierane – to umowa nienazwana, którą zainteresowane strony mogą zawierać w myśl zasady swobody umów.

Nowa ustawa deweloperska wprowadza w zakresie umowy rezerwacyjnej duże zmiany, chociaż nie zmienia jej celu. Umowa rezerwacyjna w dalszym ciągu nie jest obowiązkowa i może poprzedzać zawarcie umowy deweloperskiej w sytuacji, gdy nabywca chce zarezerwować dla siebie określony lokal albo dom, ale nie wie jeszcze, czy na pewno sfinalizuje transakcję.

Ponieważ umowa rezerwacyjna mieszkania została uregulowana w nowej ustawie deweloperskiej, to stała się umową nazwaną. Ma to swoje konsekwencje – strony tracą dotychczasową swobodę w kształtowaniu jej treści i muszą pamiętać o informacjach niezbędnych. Z drugiej strony nabywcy nieruchomości z rynku pierwotnego są lepiej chronieni – dotyczy to choćby uregulowania kwestii opłat rezerwacyjnych. Nowa ustawa deweloperska zobowiązuje też dewelopera do:

• wręczenia klientowi prospektu informacyjnego wraz z załącznikami przed zawarciem umowy rezerwacyjnej – prospekt i załączniki stanowią integralną część tej umowy,
• umożliwienia klientowi zapoznania się między innymi z aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, odpisem z KRS lub CEiDG czy pozwoleniem na budowę przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej.

Mimo że umowa rezerwacyjna na nowych zasadach ma chronić słabszą stronę transakcji przeprowadzanych na rynku pierwotnym (czyli klientów deweloperów), to nie zastąpi ona przezorności. Dlatego też firmy deweloperskie oraz budowlane coraz częściej korzystają z profesjonalnej obsługi prawnej inwestycji, która pomaga im w prawidłowym przygotowaniu umów rezerwacyjnych i innych dokumentów, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Obsługa prawna firm deweloperskich zapewnia nie tylko zgodność z prawem, ale także optymalizację procesów i minimalizację ryzyka związanego z realizacją inwestycji. Dopiero dokładne przeczytanie treści umowy i skonsultowanie jej z prawnikiem pozwala odpowiednio zabezpieczyć własny interes i uniknąć stresujących sporów.