tel. 
Decydując się na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy deweloper ma możliwość wzmocnienia ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę poprzez dodatkową gwarancję bankową albo gwarancję ubezpieczeniową. W jaki sposób działa gwarancja i jakie są pomiędzy nimi różnice?
Zacznijmy może od wyjaśnienia tej ostatniej kwestii. Zasadniczych różnic pomiędzy gwarancją bankową a ubezpieczeniową nie ma, a najważniejszą z nich da się już wskazać na pierwszy rzut oka – w przypadku jednej z nich gwarantem zwrotu pieniędzy nabywcy jest bank, a w przypadku drugiej – zakład ubezpieczeń. Oba typy instytucji finansowych podlegają nadzorowi państwowemu (Komisja Nadzoru Finansowego), posiadają odpowiednio wysokie do rozmiarów prowadzonej działalności rezerwy finansowe i – ujmując sprawę dość ogólnie – nie ma raczej obaw o ich wypłacalność.
Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa a realne zabezpieczenie nabywcy
Warto się zatem skupić na tym co dać może nabywcy gwarancja bankowa albo ubezpieczeniowa w porównaniu do samego otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Wystawiając gwarancję, bank albo zakład ubezpieczeń zobowiązuje się do wypłaty nabywcy pieniędzy, które ten wcześniej wpłacił na otwarty rachunek powierniczy, w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej z powodu nieprzeniesienia na niego własności lokalu w terminie określonym w umowie (np. poważne opóźnienie w budowie, realizacja inwestycji niezgodna z projektem). Gwarancja bankowa stanowi zatem dodatkowe zabezpieczenie na wypadek, gdyby środki znajdujące się na otwartym rachunku powierniczym nie były w stanie pokryć roszczenia nabywcy.
Kupujesz mieszkanie? Sprawdzimy Twoją umowę
Taka sytuacja może mieć miejsce, gdyż deweloper ma prawo pobrać z takiego rachunku powierniczego środki sukcesywnie po ukończeniu kolejnych etapów przedsięwzięcia. W przeciwieństwie zatem do otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego bez dodatkowej gwarancji, nabywca zyskuje większe szanse na odzyskanie pieniędzy w sytuacji problemów dewelopera z ukończeniem inwestycji. Jednocześnie przepisy ustawy deweloperskiej wcale nie stanowią, że nabywca w pierwszej kolejności musi skierować swe roszczenia do dewelopera albo banku prowadzącego otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Nabywca może od razu żądać zwrotu wpłaconej kwoty od gwaranta, a wypłacone mu w ten sposób środki obniżają jego roszczenie o wypłatę z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego (art. 15 ust. 2 u.o.p.n.).
Trzeba jeszcze zaznaczyć, że gwarancja bankowa albo ubezpieczeniowa nie ma nic wspólnego z odpowiedzialnością za wady nieruchomości, a jej celem jest jedynie dodatkowe zabezpieczenie wpłat dokonywanych przez nabywcę na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Z jego konstrukcji bowiem wynika, że deweloper może pobrać część wpłat jeszcze przed przeniesieniem na nabywcę własności lokalu albo domu. Dlatego gwarancja wobec nabywcy wygasa z chwilą zawarcia przez dewelopera i nabywcę umowy przenoszącej własność nieruchomości.
Należy wszakże podkreślić, że ani banki, ani zakłady ubezpieczeń nie są instytucjami charytatywnymi i nie rozdają pieniędzy wszystkim znajdującym się w potrzebie. Z natury rzeczy i praktyki wynika, że by uzyskać od gwaranta pieniądze – pomimo udzielonej przez bank albo zakład ubezpieczeń gwarancji – nierzadko trzeba mocno powalczyć. Zatem nawet otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy dodatkowo zabezpieczony gwarancją banku albo zakładu ubezpieczeń nie będzie wcale oznaczał 100% bezpieczeństwa wpłat dokonywanych przez nabywcę.
Gwarancja bankowa – na co uważać?
Przepisy ustawy deweloperskiej dają możliwość zabezpieczenia wpłat nabywców poprzez przyjmowanie ich na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz dodatkowe zagwarantowanie zwrotu wpłaconych środków przez gwarancję bankową albo ubezpieczeniową. Taka oferta może wydawać się bardziej bezpieczna niż zwykły, najpopularniejszy wśród deweloperów otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Czasami jednak gwarancja niczego tak naprawdę nabywcy nie gwarantuje, a stanowi jedynie kolejny wabik dla klientów.
Dlaczego? Z powodu niedostatecznie precyzyjnych przepisów u.o.p.n. Jej artykuły 15 oraz 16 mówiące o gwarancji bankowej albo ubezpieczeniowej nie wskazują jak powinny być one skonstruowane, ani jakie powinny zawierać elementy by stanowić dla nabywcy rzeczywiste zabezpieczenie na wypadek kłopotów dewelopera. A gwarancje, tak jak wszystko inne, mogą być lepsze i gorsze. Te lepsze są droższe, te gorsze niekoniecznie. Co wybierze deweloper, skoro i jedna i druga to też gwarancja?
Treść gwarancji bankowej albo ubezpieczeniowej może być skonstruowana różnorodnie. Dopiero doświadczony prawnik po analizie konkretnej gwarancji jest w stanie stwierdzić czy rzeczywiście daje ona beneficjentowi (nabywcy) szanse na odzyskanie pieniędzy czy też stanowi raczej dość mglistą obietnicę, na której wyegzekwowanie nie ma realnych perspektyw. Taka dowolność nie leży w interesie nabywców. W czyim zatem? Korzystać z niej będą na pewno banki i zakłady ubezpieczeń, którzy wystawiając gwarancję jednocześnie nie będą na siebie przyjmować zbyt dużego ryzyka związanego z wypłatą pieniędzy nabywcom na jej podstawie. Gwarancja bowiem będzie tak skonstruowana, aby umożliwić gwarantowi uniknięcie odpowiedzialności. Taka sytuacja również jest korzystna dla deweloperów – późniejsza użyteczność gwarancji i tak nie jest ich zmartwieniem, liczy się natomiast koszt jej udzielenia. W sytuacji, gdy gwarant ma możliwość sformułowania gwarancji korzystnej dla siebie, zapewne obniży wysokość swojego wynagrodzenia, które żąda od dewelopera za wydanie gwarancji.
Na co zatem zwrócić uwagę? Przede wszystkim należy zapoznać się z treścią samej gwarancji. Sęk w tym, że przepisy ustawy deweloperskiej nie nakładają na dewelopera obowiązku udostępnienia nabywcy takiego dokumentu. Gwarancja zazwyczaj nie zawiera tajemnic handlowych, ani innych danych, które z punktu widzenia dewelopera nie powinny zostać udostępnione osobom trzecim. Jeżeli deweloper nie ma nic do ukrycia, nie powinien stwarzać problemów z udostępnieniem nabywcy kopii gwarancji bankowej albo ubezpieczeniowej. Z treści gwarancji powinno wprost wynikać, że jest ona nieodwołalna przez gwaranta, płatna na pierwsze żądanie, a jej realizacja nie jest uzależniona od spełnienia przez nabywcę żadnych warunków. W szczególności chodzi tu o to, by nabywca nie był zmuszony – przed zwróceniem się do banku albo zakładu ubezpieczeń o wypłatę – podejmować żadnych dodatkowych kroków oddalających go od uzyskania zwrotu środków, np. dodatkowo wzywać dewelopera do zapłaty, odczekiwać określony okres (w nadziei, że jednak deweloper zwróci pieniądze albo dokończy przedsięwzięcie) czy też zwracać się w pierwszej kolejności do banku prowadzącego otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy o wypłatę znajdujących się tam środków, a dopiero w razie niepowodzenia do gwaranta. Warto również mieć świadomość, że zakres gwarancji obejmuje jedynie kwoty wpłacone przez nabywcę w nominalnej wysokości, tj. bez odsetek. Gwarant nie odpowiada również za inne roszczenia nabywcy względem dewelopera, np. kary umowne za opóźnienie czy odszkodowanie.
Gwarancja bankowa albo ubezpieczeniowa zatem nie zawsze daje nabywcy pewność odzyskania wpłaconych pieniędzy nawet, gdy ich część pobrana zostanie przez dewelopera z otwartego rachunku powierniczego. Ustawa deweloperska nie zawiera tutaj zbyt wielu wymagań, przez co ten instrument ochrony nabywców może zapewniać jedynie pozorne bezpieczeństwo. Za każdym razem proponuję konsultację w tej sprawie z doświadczonym prawnikiem. Niewiele to kosztuje, a może uchronić przed stratą naprawdę dużych pieniędzy.
