Cesja umowy deweloperskiej: kompendium wiedzy.

Ceny nieruchomości na przestrzeni lat systematycznie rosną, a wzrostowy trend wykorzystują inwestorzy, którzy zarabiają nie tylko na wynajmie i odsprzedaży lokali, ale również na zbyciu prawa do budowanego mieszkania. Na czym polega cesja umowy deweloperskiej? Jak wygląda kwestia opodatkowania cesji umowy deweloperskiej?

Czym jest cesja umowy deweloperskiej?

Cesja umowy deweloperskiej, czyli przelew wierzytelności, została uregulowana w Kodeksie cywilnym. Jej istota sprowadza się do przekazania (przeniesienia) wierzytelności wynikającej z umowy na nabywcę (cesjonariusza). Zgodnie z art. 509 Kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania), a wraz z wierzytelnością na nabywcę przechodzą wszelkie z nią związane prawa. Czy w przypadku umowy deweloperskiej cesja wymaga zgody dewelopera?

Umowa deweloperska należy do umów wzajemnych, dwustronnie zobowiązujących. Oznacza to, że zarówno deweloper, jak i klient z tytułu podpisanej umowy ma prawa i obowiązki. To z kolei powoduje, że cesja umowy deweloperskiej wymaga zgody dewelopera – cesjonariusz przejmuje prawa i obowiązki pierwotnego klienta. Zmiana dłużnika została uregulowana w art. 519 Kodeksu cywilnego.

Cesja umowy deweloperskiej nie zawsze dotyczy wyłącznie mieszkania. Współcześnie częstym zjawiskiem jest zakup lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego w garażu lub na parkingu. Kupujący, który podpisał umowę deweloperską i umowę przedwstępną dotyczącą zakupu miejsca postojowego najczęściej będzie zainteresowany cesją każdej z tych umów.

Cesja umowy deweloperskiej – jak zgodę wyraża deweloper?

Skoro zgoda dewelopera jest niezbędna, by umowa cesji mieszkania była wiążąca, pozostaje pytanie, w jaki sposób powinien on wyrazić swoją zgodę. Możliwości są dwie:

• zgoda zostanie wyrażona przez dewelopera w sposób uprzedni – może ona zostać zamieszczona w formie stosownego zapisu w umowie deweloperskiej lub w odrębnym oświadczeniu złożonym przez dewelopera,
• zgoda zostanie wyrażona przez dewelopera w cesji umowy deweloperskiej – wyrażenie zgody w tej umowie nie spowoduje jednak, że deweloper stanie się jej stroną.

Zgoda wyrażona w sposób uprzedni jest wygodna dla stron – w przypadku cesji nie jest konieczne angażowanie dewelopera, by złożył on wymagane oświadczenie. Zyskuje również nabywca nieruchomości. Gdyby wskutek zmiany życiowych planów czy zdarzeń losowych zmieniły się jego zamiary, może bez czekania na zgodę dewelopera sfinalizować cesję umowy deweloperskiej.

Jeśli umowa deweloperska nie zawiera zgody dewelopera na cesję, pamiętajmy, że deweloper nie musi jej wyrażać. Nie ma możliwości zmuszenia dewelopera do wyrażenia zgody na dokonanie cesji przez nabywcę, a bez zgody dewelopera taka czynność nie może zostać dokonana.

Cesja mieszkania od dewelopera – forma umowy

Zarówno umowa o przejęcie długu, jak i zgoda wierzyciela na przejęcie długu muszą zostać zawarte na piśmie pod rygorem nieważności – wynika to z art. 522 Kodeksu cywilnego. Nie jest trudno znaleźć wzór umowy o przejęcie długu, gdyż taka umowa jest bardzo często stosowana w obrocie gospodarczym. Z kolei cesja umowy deweloperskiej najczęściej jest zawierana w formie aktu notarialnego. Ta postać zapewnia stronom ochronę w największym stopniu.

Gdy następuje cesja umowy deweloperskiej, nabywca ma względem sprzedającego obowiązki – musi zapłacić mu umówioną cenę. Akt notarialny może zawierać oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji na rzecz wierzyciela. Dla wierzyciela to korzystne rozwiązanie. W razie, gdyby nie otrzymał on ustalonej kwoty wynikającej z podpisania umowy cesji mieszkania, nie będzie musiał dochodzić swoich należności przed sądem.

Opodatkowanie cesji umowy deweloperskiej

Cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej wiąże się także z koniecznością rozliczenia się z fiskusem. Zawarcie umowy cesji mieszkania oznacza, że po stronie sprzedającego powstaje przychód z odpłatnego zbycia praw majątkowych (art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Taka konstrukcja przepisów skutkuje tym, że dochody uzyskiwane z cesji należy rozliczyć zgodnie ze skalą podatkową. To z kolei powoduje, że sprzedawca może zapłacić podatek w wysokości nawet 32 proc.

O kwalifikacji przychodu z cesji deweloperskiej wypowiadał się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. W interpretacji indywidualnej 0115-KDIT2-3.4011.96.2019.3.AD zajął on stanowisko, zgodnie z którym w przypadku cesji umowy deweloperskiej nie można stosować przepisów odnoszących się do sprzedaży własnej nieruchomości, jeżeli przeniesienie prawa własności ma nastąpić dopiero w przyszłości.