Koszt umowy deweloperskiej – ile wynosi i od czego zależy?

Umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, a to z perspektywy nabywcy nieruchomości oznacza pewien wydatek. Ile kosztuje umowa deweloperska i kto – deweloper czy kupujący – ponosi koszt jej sporządzenia?

Co składa się na koszt umowy deweloperskiej?

Aby odpowiedzieć na pytanie, ile kosztuje umowa deweloperska, w pierwszej kolejności warto poznać czynniki wpływające na koszt jej przygotowania. Należą do nich: taksa notarialna, wypisy aktu notarialnego, podatek VAT i opłata sądowa.

Główny koszt umowy deweloperskiej – taksa notarialna

Co składa się na koszt zawarcia umowy deweloperskiej? W największym stopniu wpływa na niego wynagrodzenie notariusza, czyli tzw. taksa notarialna. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej ogranicza maksymalną wysokość tej opłaty – koszt notariusza (precyzując wysokość jego wynagrodzenia) jest uzależniony od ceny nieruchomości wskazanej w umowie deweloperskiej i wynosi przy cenie:

1. do 3000 zł – 100 zł;
2. powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
6. powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
7. powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł.

Ponieważ ceny wielu mieszkań zawierają się w przedziale przedstawionym w punkcie 5, to wynagrodzenie notariusza będzie wynosić około 1000-2400 zł. Koszt zawarcia umowy deweloperskiej można jednak obniżyć – rozporządzenie wskazuje maksymalne, a nie minimalne stawki. Jeżeli notariusz zaproponuje maksymalną stawkę, warto negocjować lub zwrócić się o przygotowanie oferty do innych kancelarii notarialnych.

Wypisy aktu notarialnego – kolejny koszt umowy deweloperskiej

Podpisanie umowy deweloperskiej wiąże się nie tylko z koniecznością opłacenia pracy notariusza – zapłacić trzeba też za wypisy aktu notarialnego. To egzemplarze (poświadczone kopie) umowy. Najczęściej potrzebne są trzy lub cztery wypisy – po jednym dla stron umowy deweloperskiej (kupującego i firmy deweloperskiej), sądu wieczystoksięgowego i banku. Ile kosztuje przygotowanie wypisu aktu notarialnego? Maksymalnie 6 zł za każdą rozpoczętą stronę – tak wynika z Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Można zatem przyjąć, że sporządzenie jednego wypisu umowy wraz z załącznikami to koszt 100-200 zł.

Podatek VAT – następny koszt umowy deweloperskiej

Do taksy notarialnej oraz opłaty za wypisy aktu notarialnego notariusze doliczają podatek od towarów i usług, czyli VAT. Wysokość tego podatku wynosi 23% i jest to kolejny – obok wynagrodzenia notariusza i wypisów – koszt umowy deweloperskiej.

Opłata sądowa – ostatni koszt umowy deweloperskiej

Cena umowy deweloperskiej uwzględnia także opłatę sądową, którą trzeba zapłacić za wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości. Zgodnie z ustawą o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłata jest stała – wynosi 200 zł. Oznacza to, że opłata jest niezależna od ceny nieruchomości. Pobierze ją notariusz, który jednocześnie skieruje odpowiedni wniosek do właściwego sądu wieczystoksięgowego.

Ile kosztuje podpisanie umowy deweloperskiej u notariusza?

Rodzaj opłat cząstkowych składających się na koszt przygotowania umowy deweloperskiej pozwala oszacować potencjalny wydatek. Ile kosztuje podpisanie umowy deweloperskiej u notariusza? Warto to sprawdzić na przykładzie.

Przykład: Pani Anna chce kupić mieszkanie – umowa deweloperska dotyczy mieszkania o wartości 800 000 zł. Ile będzie kosztowało podpisanie umowy deweloperskiej? Wyliczenia są następujące:

• taksa notarialna za zawarcie umowy deweloperskiej – 1985 zł (połowa sumy 1010 zł + 2960 zł – czyli 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł);
• wypisy aktu notarialnego – 540 zł (przy założeniu, że wypisy są 3, a każdy ma 30 stron);
• podatek VAT od taksy notarialnej za zawarcie umowy deweloperskiej – 456,55 zł;
• podatek VAT od taksy notarialnej za 4 wypisy aktu notarialnego – 124,20 zł;
• taksa notarialna za złożenie wniosku o wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości – 200 zł;
• podatek VAT od taksy notarialnej za złożenie wniosku o wpis roszczenia – 46 zł;
  
• opłata sądowa za wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej – 150 zł.

Zawarcie umowy deweloperskiej koszt łączny – 3501,75 zł, lecz nabywca płaci jedynie połowę tej kwoty, a więc 1 750,88 zł. Drugą połowę płaci deweloper na podstawie art. 40 ust. 2 ustawy deweloperskiej.

Uwaga – powyższe wyliczenie stanowi jedynie przykład. Wysokość opłat notarialnych w konkretnej sprawie jest uzależniona przede wszystkim od ceny nieruchomości oraz liczby stron i wypisów aktu notarialnego.

Kto ponosi koszty umowy deweloperskiej?

Jak wynika z przykładu, u notariusza można zostawić nawet kilka tysięcy złotych. Ponieważ podpisanie aktu notarialnego często poprzedza jeszcze analiza umowy deweloperskiej, to każdego kupującego może ucieszyć wiadomość, że koszt sporządzenia umowy deweloperskiej obciąża w równych częściach dewelopera i nabywcę – płacą oni po połowie. Formalnie jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby to firma deweloperska przejęła na siebie większość kosztów (np. 75%). W drugą stronę jest to jednak zabronione.

Zdarza się, że nabywca po pewnym czasie wraca do kancelarii notarialnej, aby otrzymać dodatkowe wypisy aktu notarialnego. W takich sytuacjach warto skorzystać z profesjonalnej obsługi prawnej. Obsługa prawna firm deweloperskich może pomóc w sprawnym przeprowadzeniu całego procesu, minimalizując ryzyko ewentualnych błędów czy nieporozumień. Za wypisy wydane w późniejszym terminie (nie podczas sporządzania umowy deweloperskiej) będzie on musiał zapłacić z własnej kieszeni – w tym przypadku podział nie będzie obowiązywał.

Podział kosztów pomiędzy dewelopera i nabywcę nie obowiązuje też w przypadku umowy przenoszącej własność (tzw. umowy przyrzeczonej), zawieranej po wybudowaniu i odbiorze nieruchomości. W tej umowie zapewne całość kosztów deweloper będzie chciał przerzucić na nabywcę – ani przepisy ustawy deweloperskiej, ani żadnego innego aktu prawnego nie stoją temu na przeszkodzie.

Jaki jest koszt rozwiązania umowy deweloperskiej?

Dokładne sprawdzenie firmy deweloperskiej czy analiza umowy kupna-sprzedaży mają na celu ograniczenie ryzyka. Niestety, niekiedy sytuacje losowe powodują, że nabywca nieruchomości rozważa rezygnację z umowy deweloperskiej. Wówczas też pojawia się pytanie, ile kosztuje rozwiązanie umowy deweloperskiej. Jak brzmi odpowiedź?

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym umożliwia kupującemu nieruchomość odstąpienie od umowy deweloperskiej. Jest to możliwe w określonych przypadkach – m.in. gdy:

• umowa deweloperska nie zawiera wszystkich wymaganych elementów;
• informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami przedstawionymi w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach;
• firma deweloperska nie dostarczyła prospektu informacyjnego wraz z załącznikami.

Jeżeli nabywca nieruchomości powoła się na przesłankę z art. 43 ust. 1 ustawy, to odstąpienie od umowy deweloperskiej nie będzie się dla niego wiązało z żadnym wydatkiem. Co jednak w sytuacji, gdy kupujący po prostu się rozmyślił? Rozwiązanie umowy deweloperskiej będzie wymagało porozumienia się z firmą deweloperską i może to oznaczać spory koszt – deweloper może zażądać za to zapłaty. Alternatywą może być cesja umowy deweloperskiej.

Aby doszło do cesji umowy deweloperskiej, zgodę na nią musi wyrazić deweloper. Może to jednak zrobić już w umowie deweloperskiej – wystarczy zadbać o to, aby pojawił się w niej odpowiedni zapis. Takie rozwiązanie jest korzystne, bo pozwala zaoszczędzić sporo czasu, który w innym przypadku trzeba byłoby przeznaczyć na uzyskanie od dewelopera zgody na cesję.