tel. 
Umowa deweloperska – definicja
Transakcja nastąpi gdy deweloper będzie gotowy do wydania nieruchomości (lokalu albo domu) – wówczas przeniesie na nabywcę prawo własności, nabywca zaś zapłaci wcześniej cenę za nabywaną nieruchomość. Bezpieczeństwo całej transakcji dla nabywcy zależy między innymi od tego co zapisane jest w umowie deweloperskiej, dlatego warto jest ją dokładnie sprawdzić przed podpisaniem.
Rolą umowy deweloperskiej jest zatem ustalenie pomiędzy stronami ceny i przedmiotu późniejszej umowy przenoszącej własność, a także zobowiązanie ich do jej zawarcia. Podobnie zatem jak umowa przedwstępna, umowa deweloperska występuje zawsze w parze z umową przyrzeczoną (przenoszącą prawo własności nieruchomości na rzecz nabywcy). Zawarcie obu umów przedzielone jest zazwyczaj co najmniej kilkoma miesiącami, odstęp niekiedy wynosi nawet ok. 2-3 lat (okres realizacji inwestycji). Jednocześnie umowa deweloperska zobowiązuje nabywcę do dokonywania płatności na poczet ceny, chociaż prawo własności nieruchomości przejdzie na nabywcę dopiero z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej. Jakie niesie to za sobą korzyści i ryzyka dla nabywcy, opisałem w tym miejscu.
W podobny sposób definiuje umowę deweloperską art. 3 pkt 5 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska). Jest to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Indywidualna analiza umowy deweloperskiej
Nie jedyna, ale najważniejsza dla nabywcy
Jeżeli planujesz nabyć od dewelopera nieruchomość, która dopiero ma zostać wybudowana, umowa deweloperska jest najważniejszą umową ze wszystkich, które będziesz w tym celu podpisywać: umowa rezerwacyjna (opcjonalnie) ==> umowa deweloperska ==> umowa przenosząca własność. Dlaczego? Ponieważ reguluje najwięcej kwestii dotyczących tego jak będzie wyglądała inwestycja ,budynek, lokal oraz późniejsze jego funkcjonowanie. Jest także najbardziej złożona, a jej zawarcie obarczone jest dla nabywcy największym ryzykiem – wszak dokonuje wpłat dużych kwot pieniędzy nie otrzymując jeszcze nic w zamian.
Należy tutaj zaakcentować dwie kwestie. Po pierwsze, zawarcie umowy deweloperskiej nie daje nabywcy żadnego prawa do nieruchomości, która jest jej przedmiotem. Prawo takie daje dopiero zawarcie późniejszej umowy przenoszącej prawo własności. Umowa deweloperska jedynie zobowiązuje dewelopera do zawarcia z nabywcą takiej umowy, co z kolei uzależnione jest od realizacji inwestycji. Po drugie, nie każda umowa zawierana przez dewelopera to umowa deweloperska. Określenie to odnosi się jedynie do umów zobowiązujących dewelopera do realizacji określonego przedsięwzięcia i zawarcia z nabywcą umowy przenoszącej własność lokalu albo domu wybudowanego w ramach tej inwestycji. Nie będzie zatem umową deweloperską taka umowa, która zobowiązuje dewelopera do przeniesienia na nabywcę prawa własności gotowego mieszkania albo domu.
Umowa deweloperska czy przedwstępna?
Czy można zatem nazwać umowę deweloperską umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości?
Chociaż z ekonomicznego punktu widzenia skutek gospodarczy umowy deweloperskiej jest w zasadzie taki sam, jak umowy sprzedaży nieruchomości (nabycie prawa własności za określoną cenę), to z prawnego punktu widzenia umów tych nie można utożsamiać. Nie wdając się w prawne dywagacje, konstrukcja umowy deweloperskiej jest inna niż umowy przedwstępnej sprzedaży. Rower to rower, a samochód to samochód. Tak samo umowa deweloperska to nie jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. To jakby na pytanie “co to jest samochód?” odpowiedzieć “samochód to taki rower, tylko z silnikiem i czterema kołami”. Bzdura, prawda?
W jaki sposób przebiega podpisanie umowy deweloperskiej u notariusza?
Podpisanie umowy deweloperskiej u notariusza przebiega bardzo podobnie do innych czynności dokonywanych w formie aktu notarialnego, jak np. zawarcie umowy sprzedaży albo dokonanie darowizny nieruchomości.
Zacznijmy od początku, który ma miejsce jeszcze przed samym podpisaniem umowy u notariusza. Nabywca, jeżeli jest zdecydowany na podpisanie umowy dotyczącej konkretnego mieszkania albo domu, przed podpisaniem umowy deweloperskiej powinien otrzymać od dewelopera prospekt informacyjny z załączonym do niego wzorem umowy deweloperskiej, która później zostanie zawarta. Zatem jeszcze na długo przed podpisaniem umowy nabywca ma szanse zapoznać się z jej treścią, zadać pytania lub rozwiać niejasności i ewentualnie wynegocjować jakieś zmiany. Jeżeli nabywca nie zrobi tego wcześniej, w chwili dokonywania czynności przed notariuszem może już być za późno – zwłaszcza na negocjacje co do zmiany treści umowy.
Następnym krokiem będzie ustalenie pomiędzy deweloperem i nabywcą miejsca i terminu zawarcia umowy deweloperskiej. Zazwyczaj to deweloper proponuje notariusza, aczkolwiek jego wybór jest tutaj kwestią ustalenia pomiędzy deweloperem i nabywcą. Z tego względu również to deweloper konsultuje termin z notariuszem. Podpisanie umowy zazwyczaj odbywa się w kancelarii notarialnej wybranego notariusza, ale może również mieć miejsce poza nią – np. w siedzibie dewelopera, jeśli notariusz wyrazi na to zgodę. Przed zawarciem umowy deweloperskiej notariusz (często za pośrednictwem dewelopera) prosi o podanie danych osobowych nabywców, aby wpisać je do projektu umowy. Pamiętajmy również, że istnieje możliwość podpisania umowy deweloperskiej przy finansowaniu mieszkania na kredyt.
Jakie jest zadanie notariusza?
Notariusz przede wszystkim dba o formalną stronę transakcji pomiędzy deweloperem i nabywcą, sprawdza treść umowy pod kątem zgodności z prawem, weryfikuje zgodność przedstawionego w umowie stanu prawnego nieruchomości z wpisami w księdze wieczystej. Wszystko to po to, aby umowa była ważna i prawidłowo zawarta, a także nie odbiegała od wymagań prawnych – również w zakresie poszanowania interesów nabywcy i dewelopera. Rolą notariusza nie jest tutaj jednak dbanie o to, by umowa była jak najbardziej korzystna dla nabywcy o to należy zadbać samemu przed podpisaniem umowy. Najlepiej jest zlecić ocenę projektu umowy deweloperskiej w celu zaproponowania zmian w stosunku do wersji przygotowanej przez dewelopera
Po przybyciu w odpowiednie miejsce o umówionej porze, gdy obecny będzie przedstawiciel dewelopera oraz nabywca (albo nabywcy), notariusz przystępuje do dokonania czynności notarialnej. Najpierw notariusz sprawdza tożsamość osób zawierających umowę w oparciu o dokumenty tożsamości (dowód osobisty, paszport), dlatego ważne jest, aby zabrać je ze sobą. Następnie pyta, w szczególności nabywców, czy zapoznali się z treścią wzoru umowy deweloperskiej i czy mają w związku z tym jakieś wątpliwości. Notariusz krótko wyjaśnia także czym jest umowa deweloperska i jakie powoduje obowiązki dla obu jej stron. Dalej notariusz potwierdza, że obie strony zgadzają się na ustaloną treść umowy. Gdy potwierdzenie takie otrzyma, notariusz przystępuje do odczytania pełnej treści umowy deweloperskiej. Ta część zazwyczaj zajmuje najwięcej czasu. Po odczytaniu aktu notarialnego, strony umowy składają na jego końcu swoje podpisy, a następnie podpisuje się na nim także notariusz. W tym momencie umowa została zawarta.
Przeciętny czas trwania czynności notarialnej, jaką jest zawarcie umowy deweloperskiej, wynosi około 1 godziny.
Opłaty notarialne
Zawarcie umowy deweloperskiej wiąże się z koniecznością uiszczenia notariuszowi opłaty, której część stanowi jego wynagrodzenie, a reszta – podatki i opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej. Każda ze stron płaci połowę sumarycznej opłaty za zawarcie umowy deweloperskiej. O jej składnikach i zasadach uiszczania można przeczytać w osobnym artykule.
Wypisy aktu notarialnego
Zarówno deweloper, jak i nabywca otrzymują przynajmniej po jednym wypisie aktu notarialnego zawierającego umowę deweloperską. Wypis jest – mówiąc w uproszczeniu – “kopią” oryginalnego aktu notarialnego (umowy deweloperskiej) z tym, że podpisaną jedynie przez notariusza. Oryginalny akt, na którym podpisały się strony oraz notariusz przy zawarciu umowy, pozostaje u notariusza. Stronom notariusz wydaje jedynie wypisy, które jednak mają moc prawną oryginału. Liczba wypisów, którą można otrzymać, zależy od woli stron. Notariusz wydaje wypisy albo od razu, zaraz po zawarciu umowy, albo prosi o ich odebranie po kilku dniach.
Po zawarciu umowy deweloperskiej notariusz przesyła jej wypis do sądu prowadzącego księgę wieczystą dla nieruchomości objętej umową wraz z wnioskiem o wpis roszczenia nabywcy o zawarcie umowy przenoszącej własność do tej księgi wieczystej. Czynności tej dokonuje notariusz bez konieczności zaangażowania ze strony nabywcy.
Przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej) przewidują bezwzględny wymóg zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy deweloperskiej inaczej niż przy udziale notariusza będzie skutkowało nieważnością umowy.
W gruncie rzeczy w sposób podobny do opisanego wyżej wygląda zawarcia późniejszej umowy przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę.
W razie wątpliwości albo chęci poznania dalszych szczegółów warto skontaktować się z kancelarią notarialną przed zawarciem umowy i poprosić o wyjaśnienia.
Umowa deweloperska – korzyści i ryzyka dla nabywcy
Umowa deweloperska (zwana często – nie do końca poprawnie – umową przedwstępną) może stanowić krok do nabycia nieruchomości na tzw. pierwotnym rynku. Nabywca ma możliwość zdecydować się tutaj na dokonanie przedpłat na poczet nabycia nieruchomości, która jeszcze znajduje się w budowie, albo kupić mieszkanie lub dom, gdy ten zostanie już wybudowany. Oba wyjścia mają swoje wady i zalety z ekonomicznego punktu widzenia, różnią się również jeśli chodzi o kwestie prawne.
Korzyści
- Można powiedzieć, że umowa deweloperska jest instrumentem, dzięki któremu nabywca z góry płaci za nieruchomość, która ma dopiero powstać. Co zyskuje w ten sposób? Przede wszystkim ma większy wybór w lokalach albo domach realizowanych w ramach danej inwestycji. Im później od rozpoczęcia sprzedaży przez dewelopera, tym wybór jest mniejszy.
- Drugą korzyścią dla nabywcy z nabycia nieruchomości w budowie może być stabilność ceny, choć tutaj – w zależności od treści umowy deweloperskiej – czasem cena ostateczna może być wyższa od tej pierwotnej. Kwestii tej poświęcony jest odrębny wpis. Niemniej jednak decydując się na zawarcie umowy deweloperskiej dziś, gdy nieruchomość to plac budowy albo jeszcze zarośnięta działka, zawieramy ją ustalając cenę na pewnym prognozowanym poziomie. Kto wie co będzie za kilkanaście miesięcy czy za 2 lata, gdy nieruchomość zostanie oddana do użytku? Może ceny nieruchomości wzrosną, a deweloper będzie proponował nowym nabywcom pozostałe mieszkania po cenach o kilkanaście czy kilkadziesiąt procent wyższych niż zapisane w naszej umowie deweloperskiej?
- Dla dewelopera korzyścią z większej sprzedaży inwestycji na etapie budowy (czyli zawarcia większej ilości umów deweloperskich) będzie to, że pozyska klientów – na etapie przedsprzedaży – na swój produkt, jakim są nieruchomości. Ma większe wpływy finansowe, może sprawniej obsługiwać zaciągnięty kredyt, ponosi wreszcie mniejsze ryzyko, że inwestycja się nie sprzeda po zakładanych cenach przynosząc oczekiwany dochód. Zatem przedsprzedaż nieruchomości dokonywaną za pomocą prawnego instrumentu, jakim jest umowa deweloperska, można porównać do przedsprzedaży nowych samochodów czy „zapisów” i wpłat na towary konsumpcyjne. Różnicą jednak pomiędzy przedsprzedażą nieruchomości a przedsprzedażą innych dóbr jest przeciętny czas oczekiwania nabywcy, czyli okres pomiędzy zawarciem umowy a otrzymaniem zamówionego dobra. Ile czeka się na przedpłacony samochód? Kilka tygodni? A na mieszkanie albo dom, który istnieje na razie tylko na makiecie lub wizualizacji? Nie jest to oczywiście jedyna różnica, ale w tym miejscu najbardziej istotna.
Ryzyka
- Umowa deweloperska to również duże ryzyko dla nabywcy. Ryzyko związane z nieotrzymaniem tego, za co nabywca zapłacił czyli nieruchomości. Im dłuższy czas dzieli dwa wydarzenia, tym większe ryzyko, że po drodze zdarzy się coś nieprzewidzianego. Na przykład problemy finansowe dewelopera, prowadzące w najlepszym razie do opóźnienia w budowie, a w najgorszym – do ogłoszenia upadłości dewelopera, ewentualnie problemy z podwykonawcami na budowie, problemy z administracją budowlaną itd. Wszystko to może doprowadzić do sytuacji, w której nabywca nie otrzyma tego, za co zapłacił. Ktoś mógłby powiedzieć: „ale nabywcy są przecież chronieni na wypadek upadłości dewelopera”. Niby są, ale… polecam przeczytać wpis ile odzyska nabywca na wypadek upadłości dewelopera?
Umowa deweloperska służy zarówno nabywcy, jak i deweloperowi do związania się jeszcze przed tym jak możliwe jest przeniesienie własności nieruchomości budowanej przez dewelopera, na zasadzie przedpłat i przedsprzedaży. Dzięki temu nabywca ma szerszy wybór nieruchomości powstających w ramach danej inwestycji (np. może sobie wybrać bardziej atrakcyjny apartament, oferta nie jest jeszcze przebrana), może również zyskać poprzez „zamrożenie” ceny nabycia nieruchomości na kilkanaście miesięcy przed jej wejściem na rynek, czyli ukończeniem budowy. Z drugiej jednak strony z tym modelem nabywania nieruchomości na rynku pierwotnym wiążą się większe ryzyka niż z zakupem tzw. nieruchomości gotowych do odbioru. W skrócie, kupując gotowe mieszkanie czy dom po pierwsze widać jego rzeczywisty stan, a po drugie, po zawarciu umowy i wpłacie pieniędzy nabywca od razu staje się właścicielem nieruchomości. Ryzyko, że zapłaci deweloperowi, a nie dostanie w zamian mieszkania jest tutaj w zasadzie pomijalne. Zatem również i tutaj znajduje potwierdzenie ekonomiczna (życiowa?) prawda, że im wyższe ryzyko, tym większe potencjalne korzyści. O wyborze drogi do osiągnięcia celu – uzyskania prawa własności nieruchomości – decyduje samodzielnie nabywca. Doświadczony prawnik pomoże bezpiecznie przez tę drogę przejść, nie narażając niemałych pieniędzy nabywcy zaangażowanych w taką inwestycję.
Zanim podpiszesz umowę z deweloperem. 6 rzeczy, na które musisz zwrócić uwagę
Zakup mieszkania albo domu stanowi na ogół jeden z największych wydatków w życiu. Warto zatem dobrze się zastanowić przed jego dokonaniem albo poprosić prawnika o sprawdzenie projektu umowy, która ma do tego prowadzić. Co jednak, gdy z różnych względów to ostatnie, najlepsze rozwiązanie nie wchodzi w grę? Oto 6 podstawowych wskazówek, które mogą być w takiej sytuacji pomocne.
Zdecyduj się na analizę umowy deweloperskiej
- Poszukaj informacji i opinii o deweloperze
Przed podjęciem ostatecznej decyzji o zawarciu umowy warto poszukać informacji o samym deweloperze: od kiedy prowadzi działalność, co wcześniej wybudował, jaka jest opinia mieszkańców tych inwestycji o jakości budynków i współpracy z deweloperem. Te informacje będą tym cenniejsze, im oceniana inwestycja ma więcej lat. Na początku, niedługo po oddaniu większość budynków wygląda atrakcyjnie. Po 5, 10 czy 15 latach tylko niektóre. Dlatego dobrze jest pamiętać, aby obejrzeć inwestycje co najmniej kilkuletnie.
W rejestrze klauzul niedozwolonych Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów można sprawdzić czy UOKiK nie wpisał któregoś z postanowień stosowanych przez naszego dewelopera do tego rejestru. Będzie to sygnałem, że firma stosowała i być może stosuje nadal postanowienia ewidentnie nieuczciwe i niekorzystne dla klientów.
- Prospekt informacyjny – warto dokładnie przeczytać
Zanim podpiszesz umowę z deweloperem warto zasięgnąć informacji o inwestycji, w ramach której ma powstać mieszkanie albo dom, które zamierzasz kupić. Te informacje znajdziesz w dokumencie zwanym prospekt informacyjny. Uwaga: należy odróżnić od prospektu informacyjnego różne materiały reklamowe typu katalogi, broszury, wizualizacje, ofertę na stronie internetowej itd. W przeciwieństwie do nich prospekt informacyjny zawiera informacje wymagane przez ustawę deweloperską, które mają pomóc potencjalnemu klientowi zorientować się w szczegółach inwestycji (wzór prospektu informacyjnego). Informacje te stają się później podstawą treści umowy deweloperskiej. To, co przeczytałeś w prospekcie, powinno się znaleźć w umowie zawieranej z deweloperem. Jeżeli będzie inaczej, w akcie notarialnym zostanie to podkreślone – aby zwrócić Ci uwagę i dać szansę na zastanowienie się, czy akceptujesz zmiany. Każdy deweloper, który zawiera umowy z klientami na etapie budowy, musi przygotować prospekt informacyjny. Nawet, jeżeli nie zostanie Ci on zaoferowany przez dewelopera, warto o prospekt zapytać. Deweloper ma obowiązek wówczas taki dokument udostępnić.
- Lepsze inwestycje z rachunkiem powierniczym
Upewnij się, że pieniądze, które będziesz wpłacać deweloperowi, znajdą się na mieszkaniowym rachunku powierniczym. Może on funkcjonować w wariancie otwartym lub zamkniętym. Informację o rodzaju rachunku powierniczego stosowanego przez dewelopera znajdziesz w prospekcie informacyjnym. Uwaga: sprawdź dokładnie w prospekcie lub w umowie deweloperskiej przed jej podpisaniem czy konto, na które będziesz wpłacać pieniądze, to mieszkaniowy rachunek powierniczy. Powinno być to wyraźnie zaznaczone. Nie opieraj się tylko na ustnych zapewnieniach, bo mieszkaniowego rachunku powierniczego nie można “z zewnątrz” odróżnić od zwykłego konta bankowego, np. po cyfrach numeru rachunku.
Deweloper nie musi stosować mieszkaniowego rachunku powierniczego tylko w jednym przypadku: gdy rozpoczął sprzedaż inwestycji przed 29 kwietnia 2012 r. Wtedy przyjmuje wpłaty na zwykły rachunek bankowy, jednak z punktu widzenia nabywcy pieniądze są wówczas gorzej zabezpieczone na wypadek problemów finansowych dewelopera. Z upływem czasu takich inwestycji, w których deweloper nie musi stosować mieszkaniowego rachunku powierniczego, będzie coraz mniej. Tam, gdzie było to możliwe, realizacja takich inwestycji powoli się kończy.
Zakup mieszkania albo domu stanowi na ogół jeden z największych wydatków w życiu. Warto zatem dobrze się zastanowić przed jego dokonaniem albo poprosić prawnika o sprawdzenie projektu umowy, która ma do tego prowadzić. Co jednak, gdy z różnych względów to ostatnie, najlepsze rozwiązanie nie wchodzi w grę? Oto 6 podstawowych wskazówek, które mogą być w takiej sytuacji pomocne.
- Umowa w formie aktu notarialnego
Umowa deweloperska, czyli zawierana z deweloperem w trakcie budowy albo przed jej rozpoczęciem i przewidująca obowiązek wpłat dokonywanych przez nabywcę, koniecznie musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Od tej zasady nie ma wyjątków. Oznacza to, że nabywca i przedstawiciel dewelopera muszą umówić się w kancelarii notarialnej w celu podpisania umowy. Można postrzegać to jako uciążliwą i kosztowną formalność, ale tak naprawdę zawarcie umowy przed notariuszem w formie aktu notarialnego lepiej chroni interesy nabywcy (więcej o kosztach umowy deweloperskiej). Pamiętajmy, że jeśli w umowie jest coś dla nas niejasnego, odbiegającego od wcześniejszych ustaleń albo podejrzanego – zapytajmy o to notariusza. Ma on obowiązek nam to wytłumaczyć w sposób maksymalnie zrozumiały. Nie ma sensu się przy tym wstydzić czy udawać, że terminologię prawniczą mamy w małym palcu lewej stopy, chociaż z zawodu jesteś informatykiem / urzędnikiem / lekarzem / sprzedawcą / inżynierem / nauczycielem (* niepotrzebne skreślić). Tu chodzi o Twoje pieniądze!
Jeżeli nadal nie rozumiemy, najlepiej wstrzymać się z podpisaniem aktu notarialnego. Należy pamiętać, że podpisywanie umowy przed notariuszem nie daje wcale gwarancji, że będzie ona dla nas korzystna albo pozbawiona “haczyków”. Notariusz dba o zgodność z prawem i zabezpieczenie interesów nabywcy jedynie w sposób podstawowy: m.in. kontroluje czy treść umowy zawiera wszystkie elementy wymagane przez ustawę deweloperską, wyjaśnia skutki zawarcia umowy oraz zamieszcza na końcu aktu notarialnego wniosek o wpis do księgi wieczystej nieruchomości roszczenia nabywcy o zawarcie umowy przenoszącej własność (umowy przyrzeczonej).
Pamiętaj! To, że umowa jest zawierana przed notariuszem nie gwarantuje, że będzie ona dla Ciebie korzystna. Czasem nawet nie gwarantuje, że będzie w całości zgodna z prawem. Tylko sprawdzenie projektu umowy przed jej podpisaniem przez prawnika, który posiada wiedzę i doświadczenie w ocenie umów tego rodzaju, zwróci Twoją uwagę na potencjalne niebezpieczeństwa. Prawnik pomoże także poprawić umowę tak, aby była dla Ciebie korzystniejsza i bezpieczniejsza.
- Nazwa umowy i zobowiązanie do przeniesienia własności
Umowa deweloperska powinna nazywać się właśnie tak – deweloperska. Podejrzenie powinno wzbudzać tytułowanie umowy jako np. “umowa przedwstępna”, “umowa budowlana”, “umowa inwestycyjna” czy jeszcze inaczej.
Prócz nazwy jednak ważniejszy jest w umowie pewien element treści, na który warto zwrócić uwagę. Umowa powinna zawierać zobowiązanie dewelopera do wybudowania określonego budynku i przeniesienia prawa własności lokalu w nim się znajdującego albo domu. Dlaczego jest to tak ważne? Nieuczciwy deweloper może chcieć ominąć przepisy ustawy deweloperskiej i wziąć pieniądze od nabywcy bez zobowiązywania się do przeniesienia własności mieszkania albo domu. Jest to oczywiście sytuacja bardzo niekorzystna dla klienta – wpłaci pieniądze i nie będzie miał żadnych prawnych instrumentów, aby zmusić dewelopera do przeniesienia własności. To może być pułapka dla osób niezorientowanych.
- Dokładne opisanie nieruchomości i stanu jej wykończenia
Z punktu widzenia nabywcy ważne jest, aby w umowie wyczerpująco została opisana nieruchomość (położenie, powierzchnia, stan prawny) oraz standard wykończenia mieszkania albo domu. Należy opisać ile pomieszczeń i o jakiej powierzchni będzie w lokalu albo domu, jakie będą miały funkcje (kuchnia, łazienka, toaleta, pokój, sypialnia itd.), co może być istotne przy planowaniu instalacji. Do umowy najlepiej załączyć rysunek (rzut) obrazujący położenie lokalu albo domu względem stron świata, w strukturze budynku, rozplanowanie pomieszczeń, usytuowanie okien oraz balkonu.
Standard wykończenia należy scharakteryzować najlepiej poprzez określenie klasy albo standardu, ewentualnie marki (nazwy) materiałów wykończeniowych oraz stopnia wykończenia wnętrza. Należy przy tym pamiętać, że określenia typu “stan deweloperski” czy “pod klucz” są mało precyzyjne i można je rozumieć na wiele sposobów. Idealnie byłoby opisać w jakim stanie deweloper ma obowiązek wykończyć poszczególne elementy wnętrza: ściany, podłogi, instalacje, okna itd. W opisie należy być na tyle precyzyjnym, na ile to rozsądne.
Nabywca musi być świadomy, że to on płaci konkretne pieniądze i ma prawo wymagać również konkretnego standardu wykończenia. Jakiego? Powinniśmy nalegać na precyzyjne opisanie tego w umowie. W ten sposób unikniemy później rozczarowania i niepotrzebnych sporów z deweloperem o to czego nie ma, a naszym zdaniem być powinno.
… i więcej
Nie są to oczywiście wszystkie kwestie, na które uwagę powinna zwrócić osoba zamierzająca powierzyć deweloperowi setki tysięcy złotych. Ten poradnik to absolutne minimum punktów, które mogą pomóc w podpisaniu rozsądnej umowy z deweloperem.
Sprawdzenie umowy deweloperskiej
Nic jednak nie zastąpi sprawdzenia projektu umowy (przed jej podpisaniem!) z doświadczonym prawnikiem, który wskaże co mogłoby być w niej dla nabywcy potencjalnie niebezpieczne, wyjaśni skutki prawne poszczególnych postanowień oraz umowy oraz podpowie co można by w umowie z deweloperem negocjować. Potrzebujesz indywidualnej opinii na temat Twojej umowy i gwarancji, że wszystko jest w porządku, by móc spać spokojnie? Skorzystaj z mojej oferty przygotowania indywidualnej analizy Twojej umowy.
Korzystna umowa deweloperska
Umowa deweloperska, która jest dobra dla nabywcy, to nie tylko kwestia ceny, powierzchni mieszkania lub domu oraz jego lokalizacji. Oprócz czynników w oczywisty sposób stanowiących o atrakcyjności oferty nabywca powinien jeszcze zwrócić uwagę na treść umowy zawieranej z deweloperem. Umowę taką można przyrównać do góry lodowej: na jej czubku widać cenę, powierzchnię i termin odbioru. Ale więcej ważnych dla nabywcy kwestii czai się pod wodą, czyli w treści umowy deweloperskiej. Na co zwrócić w niej uwagę?
Dokładne opisanie nieruchomości to podstawa
Umowa deweloperska powinna w szczegółowy sposób opisywać nieruchomość będącą przedmiotem inwestycji, a właściwie dwie nieruchomości: tą “dużą”, na której powstać ma inwestycja, oraz nieruchomość, której właścicielem stanie się nabywca, czyli mieszkanie albo dom.
W ślad za treścią prospektu informacyjnego treść umowy deweloperskiej powinna zawierać opisanie stanu prawnego nieruchomości, na której deweloper prowadził będzie przedsięwzięcie, tj. wskazanie jej położenia, powierzchni, przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (decyzji o warunkach zabudowy), właściciela oraz obciążeń w postaci hipotek, służebności, prawa użytkowania itp. Informacje te powinny zostać poparte treścią księgi wieczystej.
Nie mniej ważne niż opis stanu prawnego jest wskazanie fizycznego opisu projektowanego budynku oraz jego położenia. Budynek wielolokalowy, w którym mieszkanie ma mieć nabywca, albo dom powinien zostać opisany w sposób pozwalający na jego jednoznaczną identyfikację. Problem w tym, że przepisy tzw. ustawy deweloperskiej (u.o.p.n.) nie precyzują jakie cechy powinny się znaleźć w treści umowy deweloperskiej – mowa jest jedynie o “istotnych cechach domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy” (art. 22 ust. 1 pkt 4 u.o.p.n.). Absolutnym minimum w tym zakresie są informacje zawarte w treści prospektu informacyjnego, w jego części indywidualnej. Niemniej z punktu widzenia nabywcy obowiązuje tu reguła “im bardziej szczegółowy opis, tym lepiej”. Warto zwrócić uwagę, czy treść umowy deweloperskiej wskazuje na wymiary budynku oraz liczbę jego kondygnacji, powierzchnię domu jednorodzinnego, typ, klasę, parametry materiałów budowlanych i zastosowanych technologii, czy przewidziana jest winda w budynku wielolokalowym oraz ewentualnie lokale użytkowe (hala garażowa, komórki lokatorskie, centrum rekreacyjne, lokal handlowo-usługowy itp.).
Gdy przedmiotem umowy jest lokal mieszkalny w budynku wielolokalowym istotne jest określenie jego położenia, zarówno poprzez wskazanie kondygnacji (w pionie) oraz umiejscowienia lokalu na danej kondygnacji (w poziomie). Warto wskazać tutaj również z jakimi pomieszczeniami lub strukturami budynku będzie sąsiadował lokal, na których ścianach budynku znajdują się okna lokalu lub jego balkon.
Dopełnieniem słownych opisów wskazanych powyżej powinny być mapki oraz rzuty architektoniczne potwierdzające położenie odpowiednio nieruchomości, budynku, domu lokalu, stanowiące załączniki do umowy deweloperskiej.
Standard wykończenia
Kluczową dla nabywcy sprawą jest również standard wykończenia mieszkania albo domu, w szczególności, gdy nabywca zleca deweloperowi oddanie nieruchomości w części albo w całości przygotowanej do zamieszkania.
Absolutnie należy podkreślić, że opis standardu w postaci przyjętych w praktyce sformułowań typu “stan deweloperski” czy “pod klucz” albo innych jest dla nabywcy skrajnie niekorzystny. Nie wiadomo bowiem – i nigdzie nie zostało to precyzyjnie wyjaśnione – co takie sformułowania oznaczają. A to najprawdopodobniej spowoduje, że nabywca i deweloper będą mieli odmienne wyobrażenia dotyczące realizacji wedle “stanu deweloperskiego” czy adaptacji “pod klucz”.
Wobec tego umowa deweloperska powinna dokładniej opisywać w jaki sposób deweloper będzie miał obowiązek przygotować w lokalu albo domu ściany (tynkowanie, malowanie na określony kolor, ilość warstw farby), podłogi i posadzki (przygotowanie wylewki, ewentualnie ułożenie płytek, paneli podłogowych, parkietu albo wykładziny z określeniem kolorystyki i cech użytych materiałów), instalacje sanitarne, elektryczne, wentylacyjne (kominowe) oraz ich zakończenia, drzwi, stolarka okienna, parapety, grzejniki (ogrzewanie podłogowe). Jeżeli standard wykończenia to przewiduje, umowa powinna opisać instalowane elementy wyposażenia sanitarnego oraz kuchennego wraz z ich charakterystyką (rodzaj, producent, model). Ponownie pomocna jest tutaj reguła “im bardziej szczegółowy opis, tym lepiej dla nabywcy”.
Co może oznaczać określenie “stan deweloperski” poczytaj również w tym artykule.
Rodzaj rachunku powierniczego wpływa na bezpieczeństwo nabywcy
Art. 4 u.o.p.n. daje deweloperom do wyboru cztery rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych, na które wpłat kolejnych części ceny dokonywać mają nabywcy. Różnią się one mechanizmem działania, ale przede wszystkim kosztem ich prowadzenia – co obciąża dewelopera – oraz stopniem zabezpieczenia interesów nabywcy w razie problemów finansowych dewelopera.
Najlepszym dla nabywcy rozwiązaniem, dającym największe szanse na odzyskanie całości wpłaconych na mieszkaniowy rachunek powierniczy pieniędzy jest jego wariant zamknięty. Deweloper uzyska dostęp do całości zgromadzonych na rachunku pieniędzy dopiero po przeniesieniu prawa własności nieruchomości na nabywce (zawarciu umowy przenoszącej własność). Do tego czasu pieniądze nabywcy pozostają na rachunku, z którego mogą zostać w całości “cofnięte” nabywcy np. w razie ogłoszenia upadłości dewelopera.
Najmniej korzystnym dla nabywcy rozwiązaniem, ale i w praktyce najtańszym, jest otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. W tym przypadku deweloper otrzymuje dostęp do kolejnych transzy wpłat dokonywanych przez nabywcę wraz z oddaniem odpowiadających ich etapów przedsięwzięcia. Etapy te określone zostały w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego, który stanowi element treści umowy deweloperskiej. W przypadku kłopotów finansowych dewelopera na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym znajdować się będzie zazwyczaj jednie ostatnia, niepobrana jeszcze przez dewelopera rata wpłacona przez nabywcę. Resztę pieniędzy będzie musiał dochodzić nabywca w ramach odrębnego postępowania upadłościowego wobec dewelopera.
Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy może występować również w wersji wspartej gwarancją bankową albo gwarancją ubezpieczeniową. Potencjalnie stanowi to nieco lepsze zabezpieczenie odzyskania przez nabywcę wpłaconych pieniędzy, gdyż częściowo odzyska on wpłaty znajdujące się na rachunku powierniczym, częściowo zaś pieniądze nabywcy wypłaci bank albo zakład ubezpieczeń. Nie zawsze jednak taka gwarancja będzie zapewniała nabywcy ochronę i dawała pewność odzyskania całości wpłat, o czym można poczytaj w tym miejscu.
Wyważony harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego
Każda umowa deweloperska powinna zawierać tzw. harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego określający co najmniej cztery etapy jego realizacji i przypisujący każdemu z nich odpowiednią część ceny wpłacanej przez nabywcę. Harmonogram odzwierciedla szacunkowy podział prac i przypisanie im odpowiednich kosztów.
Owych szacunków dokonuje deweloper. Warto zwrócić uwagę, czy poszczególne etapy są po pierwsze w miarę równe pod względem zakresu prac oraz części ceny, po drugie – czy nie są zbyt kosztowne w stosunku do realizowanego zakresu robót.
Układ harmonogramu wpływa na szybkość przekazania deweloperowi wpłat nabywców znajdujących się na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym.
Deweloper może zatem opracować harmonogram w taki sposób, że pierwsze etapy będą pochłaniać znaczną część kosztów realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, natomiast koszty dalszych i końcowych etapów będą odpowiadały ledwie kilku lub kilkunastu procentom ceny. Sytuacja taka może być niekorzystna dla nabywcy w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera.
Terminy rozpoczęcia budowy, zakończenia inwestycji, odbioru nieruchomości
Zawierając umowę deweloperską szczególną uwagę należy zwrócić na terminy rozpoczęcia budowy, oddania poszczególnych jej etapów i wreszcie całego przedsięwzięcia budowlanego, a także odbioru nieruchomości przez nabywcę oraz zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości (umowy przyrzeczonej).
Terminy nie powinny być zbyt odległe, ani pozwalać na ich przesunięcie. Lista takich przypadków powinna być zredukowana do absolutnego minimum sytuacji rzeczywiście nadzwyczajnych, albo – najlepiej, aby umowa w ogóle nie przewidywała możliwości przekroczenia owych terminów. Należy bowiem pamiętać, że każde opóźnienie to sytuacja niekorzystna dla nabywcy. Terminy również nie powinny być określane widełkowo czyli np. “zakończenie budowy nastąpi w terminie od … do …”. Tutaj jeszcze jedna uwaga prawna: zgodnie z art. 385³ pkt 2 Kodeksu cywilnego postanowienia umowy zawieranej z konsumentem (a więc umowy deweloperskiej w rozumieniu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, chyba że nabywca zawiera umowę jako przedsiębiorca – zobacz tutaj) nie mogą zawierać postanowień, które całkowicie albo w przeważającej mierze zwalniałyby przedsiębiorcę (dewelopera) z odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy, a więc m.in. przekroczenie terminów. Nawet, jeżeli umowa zawiera tego typu postanowienia, nie są one wiążące dla nabywcy (art. 385¹ § 2 Kodeksu cywilnego).
Złym rozwiązaniem z perspektywy nabywców jest ponadto określanie terminów w sposób względny, zależny od wcześniejszego wydarzenia, np. “odbiór nieruchomości nastąpi w terminie 2 miesięcy od uzyskania ostatecznego pozwolenia na użytkowanie nieruchomości”. Abstrahując od tego, że jest do dość długi termin, uzyskanie ostatecznego pozwolenia na użytkowanie może się odwlekać – nierzadko z winy dewelopera, który nie będzie w stanie przygotować inwestycji tak, aby mogła zostać odebrana przez nadzór budowlany. Co w takiej sytuacji może zrobić nabywca? Niewiele, bo przecież zgodnie z umową odbiór mieszkania nastąpi dopiero w ciągu 2 miesięcy od uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. A umowa deweloperska nie określa przecież terminu wydania takiej decyzji. Z punktu widzenia dewelopera wszystko zatem jest w porządku. Nabywca musi czekać… I na koniec generalna uwaga w kwestii terminów: jeżeli terminy rozpoczęcia budowy, jej zakończenia czy odbioru nieruchomości są sformułowane mglisto, widełkowo, z szeregiem sytuacji, w których mogłyby zostać przekroczone bez konsekwencji, może warto się zastanowić czy umowa deweloperska nie powinna tak samo określać terminów zapłaty poszczególnych części ceny przez nabywcę? W końcu jak deweloper nabywcy, tak nabywca deweloperowi…
Wysokość kar umownych i odsetek na wszelki wypadek
Z właściwym określeniem terminów realizacji przedsięwzięcia oraz wykonania umowy deweloperskiej wiąże się jeszcze kwestia kar umownych oraz wysokości odsetek, które zapłacić będzie musiał deweloper lub nabywca w przypadku opóźnienia.
Ten pierwszy, gdy przekroczy termin oddania nieruchomości, przeniesienia prawa własności na nabywcę czy nie dotrzyma terminu realizacji kolejnego etapu. Nabywca z kolei będzie musiał zapłacić odsetki, gdy nie dokona zapłaty kolejnej części ceny w terminie wskazanym w umowie albo np. nie stawi się do odbioru nieruchomości czy zawarcia umowy przyrzeczonej. Należy zwrócić uwagę, czy wysokości kar umownych przewidzianych na wypadek niedotrzymania umowy przez dewelopera i nabywcę równoważą się.
To samo powinno dotyczyć odsetek – czy ich stopa jest porównywalna do kar umownych grożących deweloperowi albo niższa. Czasem stwierdzenie tego wcale nie będzie takie proste zwłaszcza, gdy kary umowne czy odsetki dotyczą innego sposobu albo skali niedotrzymania umowy. Dla przykładu, trudno będzie porównać karę umowną w wysokości 1000 zł grożącą nabywcy za niestawienie się do odbioru nieruchomości z karą umowną w wysokości 0,1% ceny za każdy dzień przekroczenia maksymalnego terminu zawarcia umowy przenoszącej własność przez dewelopera. Pierwsza kara bowiem jest niezależna od rozmiaru niedotrzymania terminu, druga natomiast rośnie wraz z upływem czasu. W tym względzie przepisy ustawy deweloperskiej są niestety mało precyzyjne. Art. 25 u.o.p.n. pozornie jasno, ale w gruncie rzeczy mało konkretnie stwierdza, że wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.
Nabywca powinien też porównać listę przypadków objętych koniecznością zapłaty kary umownej po stronie dewelopera i nabywcy. Idealnie, gdy będzie ona wyważona. Należy się również zastanowić nad prawdopodobieństwem zaistnienia okoliczności, w których deweloper będzie musiał zapłacić karę umowną, Powinno ono być porównywalne do prawdopodobieństwa wystąpienia przyczyny powodującej konieczność zapłaty kary umownej przez nabywcę. Inaczej umowa będzie jedynie iluzorycznie zachowywać równowagę kar umownych dla obu jej stron.
